【民生观察】存量房交易 第三方监管下的资金安全

民生观察

存量房交易，第三方监管下的资金安全

在存量房交易过程中，一些“黑中介”非法行骗，致使购房者资金被骗。继今年3月1日，兰州市全面启动实施存量房交易结算资金监管后，10月，兰州市再次出台强制规定进一步加强对存量房网签和交易资金第三方监管，力图从制度上保证存量房交易过程中的资金安全，杜绝“黑中介”再度行骗。

-本报首席记者邱瑾玉

监管举措出台

又是一年小雪时节。11月23日的天气预报说，寒流来袭，兰州或迎雨夹雪。

经历了最初的错愕与慌乱之后，席若琳还处在漫长而痛苦的等待中。一年间，投资15万元的酒吧歇业，买房的25万元首付款被骗至今无果，恰如这阴冷的天气总是挥之不去。一年后的11月23日中午，记者再度拨通席若琳的手机，传来的声音依然疲惫而焦虑：“我们的事情有进展了？”得到了否定的答复后，她幽幽地叹一口气，失落一如当初。

席若琳是甘肃正丰房产中介诈骗案中诸多受害人之一。席若琳四十出头，2014年6月25日，她将25万元现金交予“正丰房产中介”作为首付款，但是位于七里河区建兰丽苑一套100平方米左右房产的产权却再也无法过户与她。

正丰房产中介诈骗案发，涉案人员悉数被抓。

兰州市公安局经侦支队支队长王永胜案发后曾接受本报采访时介绍，甘肃正丰房地产经纪有限公司于2013年3月29日在兰成立，公司原名为甘肃兴麟房地产经纪有限公司，2013年7月29日公司名称变更为甘肃正丰房地产经纪有限公司，注册资金200万元，原总部经营地址在兰州市七里河区西津西路188号兰石商务中心，2014年4月2日变更为兰州市七里河区西津东路581号金雨大厦六楼。一年多时间，该公司在兰州共成立了50家经营网点，以承诺办理房产过户、银行贷款、按揭等相关手续为由，与购房者签订房地产居间三方合同，收取购房者首付款和中介费，并承诺55天内办结过户手续，购房者通过现金、转账或刷卡等方式，向正丰公司交纳首付款和中介费后，其又将购房者钱全部打入吴秉麟在宁夏成立的中国兴麟集团总部账户，承诺时间到期后，公司却以种种理由向购房者进行推诿，并采取拆东墙补西墙的方式进行维持。

以房产中介之名，行诈骗客户房款之实。部分房产中介以夸大宣传吸引客户，利用客户对房产行业的盲点挪用购房款，占用资金，甚至居心诈骗，在许振峰看来并非个例。许振峰是兰州市住房保障和房地产管理局市场监管处负责人，他说房产中介作为一个房产信息汇集和交易的平台，如果依法规范运行，会降低人们的交易成本，中介也能在这种有序经营中得以生存和发展。

正丰房地产中介诈骗案发，兰州市出台规定加强对存量房网签和交易资金第三方监管，力图从制度上保证存量房交易过程中的资金安全，杜绝“黑中介”再度行骗。

记者从兰州市房管部门了解到，兰州市最新出台规定加强对存量房网签和资金监管。此举将从制度上保证存量房交易过程中的资金安全，杜绝“黑中介”行骗。许振峰说：“此前，在一些存量房交易过程中，出现了‘黑中介’非法行骗的案例。这些‘黑中介’收取购房者的房款，但最终‘跑路’，致使购房者资金遭遇损失。”

在兰州市新出台的规定当中，存量房买卖网上签约中约定的交易结算资金实行除订金、交易税费以外的全部交易资金监管制度。其中，房屋交易全额自筹的资金全部监管；按揭贷款的资金监管首付金额，剩余贷款金额按资金监管协议约定由监管银行负责监管。

按照规定，房屋买卖双方当事人完成存量房买卖合同网上签约后，需在房屋转移登记前办理交易资金监管。房屋买卖由经纪机构居间代理的，交易资金必须通过监管银行专用账户划转全部交易资金，并且其佣金部分按约定同步存入，待交易完成后，才能从监管银行划转。

席若琳说，她多么希望制度的完善更多靠自我纠错、自我完善，而不是等到好多人倾家荡产，血本无归之后。

第三方如何监管？

席若琳两口子和父母住在一套60平方米的房子里，如果到了假期，这套小房子里还要住进来他们正在读大学的女儿和上中专的儿子。换一个大一点的房子，一直是夫妻俩的梦想，不料他们却先后失业，面对兰州昂贵的房价，他们心有余而力不足。

但是换房在眼下却显得更加迫切。席若琳的父母年事已高，且母亲患有心脏病，须臾不能离人。席若琳和丈夫商量后制订了购房计划，准备卖掉自己现有住房，然后再贷款购置一套面积大一点的房子。

2014年5月份，席若琳暂时把父母送到姐姐租住的家里照顾，以40多万元的价格卖掉了他们1998年购置的小房子，在文化宫附近与人合租了一套房子，席若琳夫妻俩负担其中每月700元的房租。40多万元房款，夫妻俩拿出近15万元盘下了一间酒吧，以期成为两人失业后的事业新起点。

到了6月份，“正丰房产”经纪人致电席若琳夫妻俩，为他们找到了一套位于七里河建兰丽苑的房子，房屋面积110平方米，首付25万元，每个月还贷只有1400多元，夫妻俩觉得可以承受，当下决定就买这套房子了。在与房主见过面后，席若琳将25万元首付款打入了“正丰房产”提供的银行账户。

根据2011年4月1日施行的《房地产经纪管理办法》第二十四条规定，“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”

“银行给我们房地产经纪机构提供了一个资金交易的账户，如果客户需要会通过这个账户在交易完成后进行支付。”兰州宏辉房产负责人说，“但是行业里一些不规范的操作让房地产经纪机构代收代付交易资金的方式蒙上了一层污垢。”

第三方交易资金监管实施后，宏辉房产的负责人直言，现在中介机构的银行账户已经不再使用。

“无论买房还是卖房，要想交易安全，必须找一家放心的房款监管部门。”许振峰说。存量房交易结算资金监管，是指存量房交易当事人为保证交易资金的安全，与交易资金监管银行签订交易结算资金监管协议，由交易资金监管银行代收买方当事人应付的交易资金，并在交易完成之后，按照约定向卖方当事人代付应得交易资金的行为。

许振峰说，存量房交易双方申请资金监管，通过“签约——监管——存款——转移登记——领证——取款”这个简单的程序，与以前普通存量房交易过户环节相比没有增加任何麻烦，反而确保了存量房买卖双方房屋权属和结算资金的安全，真正做到了“钱证两清”。

在许振峰看来，存量房资金监管带来的最大好处是，有利于最大限度地保障存量房交易主体的利益，降低交易风险；其次，就是有利于杜绝和避免房地产经纪机构挪用客户房款的违规操作现象，堵塞不法中介“现金收房”、“骗吃差价”等行为的发生，有利于存量房市场建立公平、公正、公开交易。

存量房资金监管，对直系亲属之间转让房产份额，经双方申请可免除资金监管。

对于需要按揭贷款的交易双方来说，一样可以申请资金监管，买卖双方直接去资金监管银行办理预审批手续，即：房屋登记机构或房地产经纪机构打印网签合同，然后到资金监管银行办理首付资金监管并申请办理贷款手续。

第三方资金监管办法出台，类似席若琳向房产中介经纪机构支付房款的现象将不再被允许。

监管的房款存入“监管账户”后即处于“冻结”状态，只有房产证过户到买方的名下，资金监管银行依据资金监管协议将事先约定的监管房款本息划入卖房人结算账户。

市场反应

11月20日，兰州市不动产交易中心依然繁忙。与以往相比，数家资金监管签约银行进驻交易中心，交易双方可一站式办理完毕所有手续。

在交易中心，记者见到了正在办理房屋交易的购房者张绪景。张绪景说：“现在买房，我把款打到银行，再也不用担心万一过户不成房款追不回来的问题了。”这是张绪景第二次购买二手房。他第一次为大儿子买房时经历的担忧至今难忘。张绪景回忆说，那是2009年的时候，亲戚帮忙联系到一个朋友的房子，没有通过中介机构，购房全款近30万元。当时看了房子都很满意，先预付了1万元的订金，在回家筹房款的一个月里，我总是担心对方拿了订金反悔，卖房的前房主则一直担心他如何按时收回房款。就这样，一个月中，几乎两天就要电话联系一次，双方互相保证。等到办理交易手续的一天，张绪景一方、居间的亲戚一方和卖房一行5人先是打车去银行取现金，当场清点，在居间亲戚的见证下，卖房一方写了现金收据，之后去交易中心办结了过户，直到20天后拿到房产证，这心才彻底放到肚子里。

张绪景现在想起来，承认这次交易其实还有点疏忽大意，“就是当时结清全款之前，也没去房地产交易中心先打探一下，房子是不是可以过户，如果万一这房子有贷款或者其他妨碍正常交易过户的情形，再索要房款，几方闹个脸红脖子粗也不是不可能。”

随着兰州市存量房交易结算资金监管细则的实施，张绪景再也不用为此担心了，他说:“现在证不到手，钱谁也拿不去。”

站在一旁的卖房者也很是赞同张绪景的看法，这位四十多岁的中年男子笑着说：“我们卖房子的其实更在意房款落袋为安。”

居间的经纪人见过太多的房屋买卖纠纷，“卖房的时候会遇到一些人说手头紧，想先付首付款就过户，然后尾款用银行贷款给卖房人，但是能不能贷下款来连买房人自己也没把握，还有人即便贷款后也不付房款，给卖房者写欠条，最后弄得打官司的也不少见。”

当然，也有部分房屋交易双方为了规避契税而不愿意申请交易资金第三方监管的。许振峰说：“有的房屋价格一百万，缴税的合同上却只写四五十万或者更低，这样就避税了，但是万一将来其中有一方反悔，等待交易双方的必定是耗时费力地打官司，朋友闹掰、亲人反目。”

(文中所涉房屋买卖者均为化名)