央行维稳楼市初见成效：市场回暖开发商小步快跑

  10月21日公布的三季度GDP增速创下五年半以来的新低，而房地产成为拖累经济增速下滑的首要因素。

  日前，市场传出消息称，工行已于10月22日开始执行首套房7折利率。据本报记者调查，尽管此消息不属实，但工行表示，不排除下一步有降低贷款利率的文件下发。

  受益于限贷松绑，一二线城市不论是新房还是二手房，市场成交量有明显提升。在楼市回暖刺激下，开发商也开始加快推盘节奏。

  资金面继续放松

  据财新网报道，日前，央行向11家银行，包括股份制银行及一些大型城商行投放SLF(常备借贷便利)，总规模在2500亿-3000亿元，每家200亿元，期限3个月，但利率不低于3.5%，也不会太高。

  对此，恒银基金资深研究员何沐泽告诉记者，央行要求此笔资金重点支持三农和小微企业，央行此次注入流动性的目的在于支持实体经济。2000亿甚至规模更大的资金投放，意在引导中端利率曲线下行，缓解市场中的流动性。

  但何沐泽认为，央行此举对地产行业的刺激效应也会显现，会间接促使地产企业的融资成本下降，同时在允许非上市房企发行公司债的窗口期，央行注入流动性，可驱使商业银行加大对非上市房企公司债券的配置。

  此前，央行已经通过SLF向五大行放水5000亿元。受流动性增加影响，一线城市的贷款利率在七八月份陆续回到了基准，一线城市的成交量也率先见底回暖。

  市场普遍认为，央行在资金面上再次放水，与三季度经济数据低迷有关。国家统计局最新数据显示，三季度GDP增长7.3%。而前三季度全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅较1-8月继续扩大0.3个百分点；商品房销售额4.92万亿元，同比下降10.8%，降幅与1-8月持平。

  目前，各大行已经陆续落地央行的“认房不认贷”新政，但银行贷款利率仍处在基准线左右，与央行最低可打7折的“政策底”仍有距离。

  工行深圳龙华分行个贷部人士表示，“我们吸收存款的成本较高，9折放出去都不赚钱，更别说7折。目前首次置业和结清贷款再买房，都是按基准利率执行。”

  “因为我们利率没有什么优惠，客户都跑到其他银行去了。”工行深圳某支行个贷部朱经理也告诉记者，目前工行没有新文件下发，首套一直是按基准执行，但不排除总行近期会下发文件执行利率优惠。

  中原地产首席分析师张大伟对记者表示，在当前存款成本高企下，银行不可能执行7折利率，除非央行定向降准，降低银行的贷款成本，否则指望银行利率大打折扣是不可能的。

  开发商抢收

  受益于限贷放松，市场出现明显回暖的态势。

  中信建投数据显示，10月13日-19日，一线城市商品住宅成交量环比上升79.87%。北上广深四个一线城市商品住宅成交面积环比分别上涨133.95%、78.46%、69.06%、50.77%。

  在央行放松信贷政策等多重利好刺激下，北京楼市的成交量和供应量都有所上升。据亚豪机构统计数据显示，10月13日至19日，纯商品住宅成交套数环比大增74.4%。此外，当周北京共有10个楼盘集中入市，累计新增供应3879套，环比大涨近6倍。其中位于北京至香河高速出口附近的鸿坤·原乡溪谷项目就一次性供应200多套高端项目，单套总价在170万元左右。

  “目前，政策红利对实际成交量的拉升效果正在不断显现，购房者入市量有明显的回升。”碧桂园一位营销负责人对记者表示，10月18日，碧桂园在北京的首个项目碧桂园·九龙湾开盘，现场到访2000余客户，首推房源开盘1小时已销售即告售罄，此后连续三次加推的新苑区房源均告售罄。

  此外，位于北京东四环朝阳公园附近的豪宅项目泛海国际二期样板间将于近期开放，均价约为9.5万元/平方米左右，目前预订二期产品可享受优惠政策，该项目取得不错的销售业绩。

  “四季度的主要任务还是跑量。”深圳某央企地产营销负责人告诉记者，价格不会再继续往下降，但也不敢涨价，目前市场对价格还是很敏感，涨价会不好卖。

  深圳资深地产人士胡春告诉记者，深圳大多数楼盘还是保持着之前的优惠促销活动，如诺德中央道首付还是1成，绿景虹湾1.5成，降低首付比例，这就意味着市场需求不足，将购买能力不足的客户提前引入市，以此提高成交量。

  另一个令开发商不敢轻言涨价的因素是库存还在继续增加。国家统计局数据显示，截至9月末，商品房待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米。

  张大伟认为，对于房企来说，因为市场还处于企稳过程中，库存继续积压，预期后市价格平稳，甚至部分企业会因为资金压力继续降价换量。

  “开发商声称涨价是虚张声势，将价格预期抬高，如果后面认筹不足后，开盘价格就会低于预期。”胡春说，这也是开发商惯用的销售手法。

  分析师认为，随着各项政策的落地落实，将极大地提振市场信心，改善型及部分投资需求释放或将促进市场回暖。但是，在全国高存量压力下，房企仍将以去库存为重心，价格降幅或将逐步收窄。

  中原地产华南总经理李耀智告诉记者，从中原统计的成交量来看，截至10月20日，深圳成交量比9月同期回升了50%，但开发商心态没有明显变化，很多都想争取提前完成全年任务。

  二手房不仅成交量回升，价格上也出现反弹迹象。“业主开始返价了，买方比较着急，担心价格要涨，所以急于出手。”中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，因为政策变化，原本换不起房的人也有能力换房了，改善型需求的回升更为明显。

  根据中联地产监控，10月1-15日，深圳改善型需求占比达17.8%，环比9月同期增加了4.1%，而从绝对数据看，改善型需求成交量增长了1倍。