央行新政未落实 同比降价城市占比剧增至80%以上

  24日国家统计局公布的9月大中城市房价数据显示，楼市持续降温趋势并未缓解，新建商品住宅售价环比几乎全部止涨，同比由8月的微涨变为负增长，且同比降价城市占比由27%剧增至80%以上。

  而根据阳光家缘数据，10月6日—10月12日广州全市网签1679套，环比9月29日—10月5日的771套，暴涨118%；10月11日—10月17日广州全市11区共网签一手住宅1976套，环比大涨75.64%，创下今年周成交量第二高，主要源于广州郊区楼盘网签较多；平均售价13901元/平米，环比微升0.7%。

  到底应该如何看待这两组截然不同的数据？是否央行新政的利好给市场成交带来明显的变化？有媒体和业界人士认为，尽管央行新政出台后鲜有银行真正执行“7折利率”，但是近期楼市成交数据出现明显增长的势头，表明此前还在观望和犹豫的刚需购房者部分已经坐不住，开始出手购房了。

  但也有业内人士表示，近期网签的楼盘很多是9月以及国庆期间积压的购房需求陆续释放，严格上说不算是10月真正的新增需求；加上很多楼盘依然以价换量，目前楼市不能算真正回暖。而成交放大是否能持续要看开发商的促销力度和银行的信贷优惠情况。

  其实，历年黄金周之后都会出现成交井喷的现象，这是因为节假日网签滞后所造成的。央行新政的确在预期和心理层面对房地产市场来了很大的影响，但显然新政还未落到实处，能产生多大的实际效果还有待进一步观察，不应该过早下判断和盲目做出策略调整。

  据权威机构研究数据表明：2014年广州的房地产市场呈现“供应大幅增加、成交减少、价格结构性上升、不同区域景气差异较大”的态势。广州中心6区市场供求关系出现逆转，原来6区是供小于求，今年开始逐渐供大于求，而外围4区市场则是稳中趋弱。

  到9月末，全市可售住宅7.10万套，可售面积942.43万平方米，同比分别增长45.8%和41.9%；以1-9月平均销售速度计算，9月末广州市一手住宅市场去库存周期为15.95个月，较2013年末8.67个月大幅延长。

  其实，目前有相当部分的楼盘反映限贷还并没有实际放松，对楼市造带来的利好也并不明显，甚至有开发商表示近期旗下楼盘没有明显感觉回暖。虽然央行“松贷”新政出台，但是实际各大银行都没有放松贷款，只是首套计算方式不同，一套房首付30%而已。而这样反而让很多客户采取了观望态度，甚至有买家还在看有无细则出来，可让利率下浮30%。

  还有业界人士认为，10月成交火爆的情况11月未必能够继续。原因有三：一是放松限贷政策力度肯定没有想象中大，比方说“首套房7折利率优惠”难以落实，信贷总额也面临不足的问题。政策执行打折扣，市场自然难以一直火热下去；二是11月的时间没有金九银十好；三是部分中小开发商恐有错判形势之嫌，如果逆势涨价，则成交难以持续放大。

  (作者是知名房地产研究专家)