三大风险袭楼市 房地产市场陷入胶着之境

  风起于青萍之末。

  2014年已过半，但房地产行业整体情况并不明朗。

  银行信贷紧缩、房企资金紧张、降价走量蔓延、土地成交低迷、地方债压力上升……种种因素叠加在一起，令半年前还乐观有余的房地产市场陷入胶着之境。

  近期，融创收购绿城不超过30%的股份；光耀地产被民间借贷拖垮；青岛地产商欠贷12亿“跑路”；上海“悦合置业”资金链断裂，浦发等金融机构深陷其中等一连串事件，更引发各界对地产融资风险、房企债务危机、楼市深度下行一发而不可收的忧虑，风险在三大方面集聚。

  首先，人民币贬值房价承压。

  决定楼市短期涨跌的因素是信贷与货币，而决定楼市长期走势的是汇率因素。美国量宽政策的逐渐退出，将让利率逐步走高。受此影响，美元将走强，国际资本重新回流美国，同时，人民币将出现贬值的压力，人民币持续贬值会导致海外融资成本提高、外资炒作热情减退，热钱撤出，从而加速楼市泡沫的挤出，并导致部分区域房价深度下跌。

  其次，信贷紧绷，部分中小房企或陷资金链断裂泥潭。

  房地产开发贷和个贷的收紧，不仅对购房者需求释放有影响。事实上，销售回款(首付款+按揭贷款)占开发商资金来源的40%至50%，是开发商主要的融资渠道。房贷的扭曲引发购房者观望、开发商承压，从需求端减少了房地产市场的资金补给，房地产市场的两极分化越发严重，部分资金链断裂的中小房企将“跑路”频现。

  第三，若房价深度下跌，地方政府将面临债务偿付风险。

  土地出让金是地方政府财政收入的主要来源之一。如果房价深度下跌，地价也会跟着下跌。而很多政府性债务是由土地进行担保的，房价的大幅度下降会导致地方政府在银行的抵押物价值缩水，最终导致地方债务难以为继，从而给地方政府的财政带来巨大冲击。

  诚然，已快速发展了十几年房地产到了“换档”减速期，但任何事情都有个度，“欲速则不达”。如何让中国房地产实现温和的“软着陆”，考验着政府、企业以及购房者的智慧。