全国房价不会大幅崩盘 北京西安有望松绑限购

  国家统计局数据显示，4月份70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加，且首次出现区域性价格回调。中国指数研究院的数据也显示，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。目前全国许多城市出现量价齐跌的迹象，多种数据显示我国楼市已告别黄金十年，全面进入了调整期，不过楼市崩盘的可能性为零，针对目前存量过大的情况，大部分城市可考虑取消限购，甚至放开二套房贷。

  房价大幅崩盘可能性为零

  房地产市场在近半年不容乐观，但是房价出现大幅崩盘的可能性几乎为零，主要是从以下几个方面分析。

  首先，中国房地产业对于保增长、保民生、保就业有非常重大的作用，是不可替代的。房地产及相关产业对GDP的影响，至少超过了三分之一，所以在这种调整经济结构，找到新的经济增长点的情况下，政府不可能把房地产彻底地扔到一边。其次，房地产市场具有真实的需求，根据人口、结婚和改善性需求推算出来，每年中国房产市场有将近10亿平方米的需求。最后，新一届政府调控会更加合理，有利于房地产平稳发展。对于不同的区域、不同的形式会进行合理的调控，也就是说政府不再过分地强调行政干预一刀切，现在有些城市很显然已经逐渐地把限购政策进行了调整，有利于房产市场的发展。

  大部分城市可考虑取消限购

  房产市场的容量是有限的，不可能无限增长。而房产市场的城市分化也较为严重，有一些地方已经形成鬼城，但是也有很多城市房价照样上涨，这让中国的房产市场分化成两个极端。房产市场的库存压力巨大，一直成为影响房价不能逾越的障碍。曾经的盲目扩张，已经让房地产市场不能承受之重。在这种供大于求的情况下，可以考虑在大部分城市取消限购的措施，这对房地产的正常化会起到一定的帮助。

  此外，如果未来房产市场一旦出现比预期更差的情况下，也可以适当考虑对二套房贷的调整。目前二套房贷，最高借贷比例是40%，也就是60%的首付比率，这个比率在全世界都非常高，基本上60%的首付是非常稳健的房贷政策。之前二套房贷一直跟投资性住房挂钩，但在最近的一两年，更多的二套住房，其实是跟住房的改善、小孩上学，也就是刚性需求相关，从这个角度，可以考虑对二套房贷的政策进行放松，这样在政策上可以让房地产慢慢地调整。

  “供求关系”使北京豪宅市场有望放开限购

  在2013年底，北京市政府向多家在京房地产开发企业“传话”，表示未来北京市调控政策的力度不会放松，仍然将坚决实施“去投资化”的各种调控手段。这意味着包括“限购”“限价”在内的多种对楼市的行政干预措施基本不存在退场的可能。

  不过2014年中旬，北京的豪宅市场有望放开限购，4月份，北京成交价格超过10万元/平方米的顶级豪宅共签约4套，而去年全年，仅有21套住宅的成交均价突破10万元大关。截至5月27日，成交价值超过10万元的顶级豪宅有5套。由于限购的存在，目前豪宅成交量并不是很大。高端市场有其相应的需求，随着供求关系的平衡，限购市场也会放宽。在房企、市場、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。

  外地限购“松绑”引西安楼市“无限遐想”

  6月10日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其新浪V认证微博上曝出“沈阳限购取消”，并称，如果消息属实，限购松绑已成大势所趋，半年后估计只剩四个一线城市站岗。该消息的发出，让不少如西安这样的二线城市展开“无限遐想”。

  限购政策是阶段性政策，限购松绑是方向。限购和松绑都需要政府这只有形的手发挥作用。首先过去一刀切的“限购”政策，在一定程度上影响了一些改善型购房者的热情，但是对西安的楼市总体影响并不大，几年来西安的房价呈现稳中有升的态势。其次，“限购松绑”不会大幅放开，对部分刚需人群而言，虽然会加快其入市的步伐，刺激部分楼盘成交会有一定的攀升，但市场还会因为“限购松绑”增加更多观望。从西安整个房地产市场供给看，商品房库存还有待消化，大西安建设虽然不断吸引企业及人才来西安投资兴业，而大西安建设也在不断增加商品房供给，因此不会出现争购、抢购现象，房价更不会因此攀升，相反，有些地产商会借机加大营销手段，让消费者得到一部分实惠。

  2014年，是楼市的调整期，本轮调整是受宏观经济和供求关系等多方面综合因素影响所致，因而即使地方放松限购，楼市也难以快速反弹，不过长远来看，不动产登记和房产税等楼市长效机制代替行政管控是大势所趋，限购未来一定会逐步退出，楼市也将回归市场本质。未来几个月，预计西安楼市还将延续着相对比较低迷的态势，市场的拐点可能还需要数月来完成，短期内买卖方还将相对胶着。