中国非一线城市限购可退出 楼市限购或全面松绑

  昨日有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。

  对此，接近住建部的权威人士向上证报记者确认，上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文，相关部门还需等待中央态度。“在决策层看来，一线城市目前还很难在近期松绑限购，因为之前(房价)上涨过快，且目前还没有见到明显的房价下降或市场调整。”该人士称。

  “我咨询了很多房地产企业，现在企业层面还没有得到这个消息。但我们感觉这个政策执行的可能性很大，无论它以怎样的形式表现出来。”中原地产首席运营官李文杰表示。

  四年限购路

  限购，这个具有较强行政色彩的房地产市场调控政策，曾被视为抑制房价上涨的利器，也曾因其行政色彩而引发争议。

  为应对部分城市房价过快上涨，兑现“一定要把房价上涨趋势控制住”的承诺，2010年4月，国务院出台

  纵观四年限购历程可以发现，其影响最大的阶段是2011年和2012年。当时，绿城中国等以高端物业为主要产品类型的开发商，成交量骤减。绿城无奈走上卖项目、卖股份的求生之路。当企业和地方通过各种渠道呼吁解除行政性调控时，住建部有关人士曾私下无奈地表示，“目前除了行政性强行限购，谁还有更好的调控房价的办法，我们虚心求教。”

  一些对土地出让和房地产市场依赖程度较高的地方政府也曾屡屡试图解除限购，比如芜湖、武汉、厦门、珠海、长沙等，而多数变相或直接的松绑，都以地方政府否认、收回，或上级政府叫停等方式草草收场。这也折射出中央层面对执行限购政策的决心。

  不过，限购的威力在2013年已经开始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量强势反弹，并带来房价再次大涨。业内人士事后回顾，除了个税按差额20%征收等政策带来恐慌式购房外，市场面货币供应量的整体充足，是导致各地楼市再度火爆的主要因素。在需求庞大的情况下，限购“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破，从而效力大减。

  2013年下半年，银行系统针对房地产业突然收紧信贷，6月下旬出现的“钱荒”，更是对市场泼了盆冷水。再加上受八项规定、六项禁令等因素影响，高端消费大为萎缩，楼市也受到波及，导致房地产市场去年底开始全面降温，“入冬”速度远超预期。

  “双向调控”启程

  “目前中国楼市不是淡，而是冷。继续下去，恐怕要出现系统性风险。中介公司已经开始裁员关店，部分城市5月份成交量甚至不如春节期间。这种情况十分罕见。”一家大型房企高管称。

  也正是房地产市场的快速降温，为重新考量限购等政策提供了条件。

  今年的政府工作报告中重申，中国将遏制房地产投机。即，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

  今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确指出，今年将实施的房地产市场“双向调控”即为分类指导，就是对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。

  市场将上述动向解读为：中央对今年房地产市场基本态势已“心中有数”，限购政策或存在松动的空间。

  而根据上证报记者在多个二、三线城市的调研，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。一些城市也已陆续出台松绑政策。与过去两年不同的是，这些放松限购的政策基本得到认可。

  对此，住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴向上证报记者表示，这个方向没错。他分析，今后中央不会再出台全国统一的房地产调控政策，而是重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。政策思路主要为：其一，将对房地产市场进行因城因地分类调控，以地方政策为主；其二，实行“双向调控”政策，即一、二线热点城市，继续抑制投资性需求，调控方向难以改变，调控力度也难以放松，同时，增加中小户型住房的供应，对于合理的自住需求有相应政策支持；其三，对三、四线城市重点是调整供应结构与产品结构。

  “今年以来我国房地产市场明显分化，一线城市和大部分二线城市供需仍紧张，但三、四线城市出现供大于求状况，为此必须实施分类调控。”赵路兴说。

  “限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的作用。所以，下一步，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。”中信建投房地产首席分析师苏雪晶说。  

  相关报道：

  住建部：除北上广深其它城市限购可自行调节

  住建部一位相关司局的人士向南方周末记者确认，自年初以来，部里的定调就是“除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出”。

  非一线城市限购退出风声渐起

  去年年底至今，地方政府试探性放松楼市调控政策的举动逐渐增多，不同于前几年的情形是，中央政府并未对此试图叫停。

  中原地产首席分析师张大伟认为，在房地产市场继续降温的情况下，限购的解除象征意义更大，2011年这一轮市场政策调整的象征性政策就是限购，在“双向调控”的口号出现后，未来土地供应量大，住宅潜在供应量大的城市有可能会逐渐松动限购，但2014年的市场根本还是看信贷。

  他认为，在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。

  住建部专家回应部分城市限购放开：方向没错

  住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴向上证报表示，这个方向没错。实际上，在今年全国两会上，住建部副部长齐骥就曾表示，今年房地产要“双向”调控，即对热点城市不放松，而对库存高的城市要控制节奏，并采取办法去库存。

  住建部人士：松绑限购不得造成市场大幅波动

  近日有媒体报道称，除北京、上海、广州、深圳之外，其它城市的限购措施可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但监管部门不会就此明确发文。住建部政策研究中心相关负责人22日向记者表示，限购令本身就是短期政策，从长远看必然要退出市场，至于在什么时间、以什么方式退出要根据市场形态而定。对限购的任何调整都需要有两个前提，即不会影响市场预期、不会造成市场大幅波动。