一线城市土地市场持续升温 豪宅市场面临压力

中国证券报

    根据统计，今年以来，北京土地市场共有103宗土地实现出让，相比去年减少38宗，建设用地和规划建筑面积同比均大幅下滑，但土地出让金却创新高。实际上，今年以来标杆房企大举回归一二线城市，地王频现。业内人士指出，伴随着供应减少，一二线重点城市土地市场需求却在日益增加，土地市场竞争日益激烈。地王频现将导致未来豪宅供应增加，给豪宅市场带来压力。

    北京土地收入创新高

    在今年北京土地市场出让的103宗土地中，建设用地面积合计654.35万平方米，规划建筑面积1429.38万平方米，同比分别减少30%、14%，这一土地成交量也创近8年新低。虽然成交量创阶段性新低，但北京土地出让金总额高达1934亿元，同比增加17亿元，再创历史新高。根据统计，2013年和2014年北京土地出让金总额分别为1822亿元和1917亿元。

    不仅仅是北京，一二线城市土地市场近来升温明显。根据中国指数研究院统计，今年前11月，中国300个城市土地出让金、土地成交面积相比去年都有不同程度下滑。不过，11月300个城市土地出让金却创年内新高。尤其是一线城市及重点二线城市，升温态势更加明显。数据显示，2015年11月，一线四大城市成交地块出让金1062亿元，环比上涨133%，同比上涨47%，单月首次突破千亿元。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“北京去年的住宅土地出让金收入规模约为1311亿元，预计2015年将超过1400亿元。其他不少一线、二线城市的土地市场也非常火热，很多城市的土地收入都将创近年来的新高。”

    豪宅市场面临压力

    “2015年楼市整体回暖，一些城市的豪宅、高价房销售情况理想，开发商一方面回拢了部分资金，另一方面也提升了拿地信心。”此外，胡景晖指出：“一线品牌房企普遍回归一线城市，而一线城市大都进入城市开发建设后期，优质地块已经不多，‘僧多肉少’使稀缺土地资源竞争加剧，进一步推高了地价。”

    亚豪机构副总经理任启鑫表示：“2016年北京豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场面临供大于求。对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，要付出额外的成本进行周边配套的升级打造。即便在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本相比周边项目高出一截，耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力也存在一定短板。2016年对于房企来说将面临严峻考验。”

    胡景晖指出，2015年大量的高价地块的供应也意味着未来将有大量豪宅项目或准豪宅项目入市，而目前市场上的主力购房人群以改善型购房需求为主，这部分购房人群的需求主要以中低价位的紧凑户型为主，与豪宅高价项目并不匹配。2016年高价地转化出来的高价房供应量较大，有效需求不多，豪宅市场将面临较大的销售压力，存在一定的风险。“长远来看，不管是从地方财政还是控制房价的角度来讲，还是要逐步摆脱土地财政的模式，实现经济转型、金融创新和制度创新，避免高地价推高房价。”（记者 李香才）