35个城市住宅库存总量创新高 信贷将成关键因素

  随着限购松绑城市名单不断增多，政策调整之后楼市走势也引起各方关注，来自多家机构统计显示，部分地方进行了救市措施，使得一些城市7月成交量微升，但库存上升的态势依然存在。各地放松或取消限购，并不意味着房地产市场将出现明显回调或报复性上涨，“去库存”将是今年下半年救市的关键词。

    部分城市成交反弹

  今年6月，内蒙古呼和浩特市正式发文为限购松绑，文件表示将取消商品房销售备案制度，产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询，成为全国首个正式发文确定放开楼市限购的城市。

  从网签统计数据来看，呼和浩特市7月成交量明显回升，但房价仍未止住跌势。据搜狐焦点数据监控中心统计显示，2014年7月呼和浩特商品房共成交1658套，成交面积178819.45平方米，环比2014年6月份上涨了68.62%，同比2013年7月上涨42.55%。其中住宅用房成交1499套，成交面积160814.00平方米，环比6月上涨68.20%，成交均价为5302.50元，环比6月下降9.05%。

  截止到8月10日，济南全面限购政策放开已满月。济南市住宅与房地产信息网统计显示，从7月10日限购放开起，每日网签量大幅提升，7月10日放开限购当天网签577套，此后每天都有五六百套的网签量。7月19日起，住宅网签量逐渐回落趋稳，每天的成交量平均在200套左右，而放开限购之前的日均网签量为100套左右。

  然而，在一些城市，本以为会出现小喷发的情况并没有出现，反而成交量有所下降，据机构统计数据显示，2014年7月温州楼市共成交房源2855套，成交面积339354.26平米；其中成交住宅2651套，成交面积325406.51平米，环比6月下降11%。总体来看，温州楼市上半年还是处于下行阶段。

  不过，来自中原地产研究中心统计数据显示，截至8月上旬，54个城市合计住宅签约套数为55332套，环比7月同期有轻微下调，但是都比6月有所上涨。因为限购松绑、信贷放松，一二线城市成交量有所上涨，均是最近3个月的高点，但三线城市则依然下调。整体看，市场的信心依然未恢复。

    整体库存仍然高企

  “去库存”将是今年下半年救市的关键词。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，部分地方进行了救市，7月成交相对好，但库存和存销比上升的态势依然存在。

  本周，上海易居房地产研究院发布了

  报告显示，35个城市中，有30个城市库存出现同比增长。其中南昌、宁波和九江等三个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到112.4%、84.0%和68.3%。南昌去年同期库存消化状况较好，库存量较低。而今年在整个供求矛盾加大的情况下，库存上升较明显，导致同比增幅偏高。35个城市中，有5个城市库存出现同比下滑态势，其中太原同比跌幅最大，为19.2%。

  尽管7月房企推盘节奏比6月略有放缓，但月度新增供应量依然大于成交量。数据显示，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1951万平方米，环比减少7.1%，同比减少11.4%，其中7月成交量为1575万平方米，环比增长13.4%，同比减少15.4%。7月市场行情略有反弹，但依然有部分未消化的新增供应转化成为库存。

    信贷政策将成为关键因素

  7月份库存压力依然偏大。严跃进认为，未来能否有效去库存，将取决于三点：第一，今年上半年房企投资和新开工的热情在减弱，或影响明年的新增供应量。第二，地方政府救市效果能否有效体现，同时也取决于房贷政策、户籍政策、二套房购买政策等能否跟进。第三，市场看跌预期能否有效出现逆转。对于这三点，依然需要进一步观察。

  中原地产首席分析师张大伟表示，从全国范围来看，限购并不是影响楼市的关键政策，但信贷是否会放松，将是未来楼市走势的关键因素。“限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。虽然调控微调效果日益强烈，但是难以拉动市场成交。此外，在多地相继‘放松限购’之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小视，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放。后续市场的走势依然依赖信贷的变化。”