地产投资增速将反弹 不会借政府救市之机哄抬房价

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  编者按：曾几何时，随着房地产调控政策的不断收紧，开发商们整日里“叫苦连天”，公众也做好了看这些地产大佬们笑话的准备。不过，真实的数据却显示，开发商们是一边高调喊缺钱，一边加紧在抢地，俨然是“明修栈道暗度陈仓”的节奏，难道楼市的调整就这样结束了吗？

  ■本报记者 王丽新

  一个月后，华远地产董事长任志强将辞去华远地产董事长的职务，彻底“退休”！但用任志强的话说，“退休又不是死了，我还可以爬个山，种个树，搞个研究院”。

  事实上，

  鉴于此，任志强在离开华远地产之前，仍在华远内部会议上表示，华远在淡市下不降价，现在也不借救市哄抬房价。

  楼市“黄金时代”未走远

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  任志强称，中国是世界第二经济大国，GDP能维持6%以上的增长已经非常好，房地产市场也处于这样的发展状态。“有的人认为我们6%、7%的增长已经很糟了，但有的人则认为我们仍然维持着很高的增长。我个人认为，房地产即使下了一个台阶，也是一个很高的增长”。

  任志强直言，“有人说我们‘黄金’变成‘白银’了，我不太同意这种看法”。

  值得注意的是，对于楼市进入“白银时代”的概念，是由万科总裁郁亮提出的。他曾这样比喻：“黄金时代”如少年青春期，而地产进入“白银时代”后，行业将会更加成熟。

  同时，郁亮认为，“白银时代”也很美好。他表示，中国的城市化进程还未完成，在未来10年至15年间，城市人口红利及改善性换房等需求将令住宅市场依然充满机会，“相较制造业、零售业，我们还是很赚钱的。”

  “以利润的高低来决定楼市用‘黄金’和‘白银’来比喻，我觉得这个不是最好的。”任志强直言，在房企由开发模式转为持有物业经营模式的过程中，“如果把这种转移比喻成开发模式是‘黄金’，持有物业经营模式叫‘白银’，这个可以算是一种说法。”

  但是，任志强进一步强调，“如果同处在开发阶段，过去挣钱多，现在挣钱少了，叫‘黄金’和‘白银’的差别，我个人不太赞成。如果这个行业还有人不断地去投资，还有这么大的一个产量额，还有一个较长的发展时间，它就是‘黄金’”。

  在其看来，“如果房地产市场每年维持增长，这样的销售量是非常巨大的，这说明房地产市场照样处在‘黄金时代’，因为它不断地创造一些就业机会和经济增长的条件”。

  而在10月28日由和讯网举办的第十二届中国财经风云榜暨第五届地产金融创新峰会上，任志强再度直言，如果房企再融资松口、房贷优惠等政策落实到位，那 么，房地产投资增速可能就不再下滑了，下个月也可能开始回升或者上涨。但他同时强调，这种回升状态会非常缓慢，不是V型迅猛反弹。而由于目前全国有5.7 亿平方米的大量库存，楼市将缓慢U型回升，消化库存至少需要9个月至10个月左右的时间。

  鉴于此，任志强在华远内部会议上表示，在淡市下，华远地产不降价，而在政府救市的市场环境下，华远地产同样不借机哄抬房价。

  不借救市哄抬房价

  值得一提的是，从华远地产10月27日公布的第三季度报告来看，截至2014年9月30日，华远地产实现营业收入42.91亿元，同比增长 99.69%；实现净利润2.89亿元，同比减少7.54%。公司持有待开发及已开发房产储备总面积共约260.4万平方米，其中，拟发展为销售的房产面 积约245.4万平方米，拟发展作出租经营用房产面积约15万平方米。而公司实现开复工面积205.4万平方米，同比增长29%，其中竣工32.4万平方 米，同比增长72%。

  此外，截至2014年9月30日，公司完成销售签约额29.5亿元，同比减少21%；销售签约面积达24.8万平方米，销售均价约11919元/平方米。

  实际上，在为中国房地产市场定下调子的同时，无论是万科也好，华远也罢，销售均价决定着开发商最看中的利润指标，这导致项目的定价策略同样决定着其今年乃至未来很长一段时间企业的发展。

  而在近日各地救市声此起彼伏的背景下，执行限购令的城市已经所剩无几，首套房认定新规的执行也为改善性需求市场打开了局面，房贷优惠政策似乎也让市场可以期待了。

  在这种信号传导和市场环境下，一直紧绷的北京楼市开始出现回暖迹象。鉴于此，在房企年度销售目标的重压之下，北京楼市呈现出一种不断加推货量，却不降价，甚至酝酿涨价试探市场的局面。显然，房企此举意在冲刺业绩，争取快跑走量，借机弥补淡市以来损失的利润。

  但记者调查发现，尽管有些房企涨声一片，但多数开发商还是意在加快回笼资金，保持积极的定价策略，维持项目售价的稳定，进而抢占市场份额，华远地产就是其中一个。

  据记者了解，在上半年市场最萧条之际，华远地产一直坚称不降价。当时，有业内人士直言，华远不降价的原因，并非不想顺应市场形势，而是深谙房地产发展规律的任志强明白，一旦降价，必将引发一连串的负面反应。

  但是，“要想在保住利润前提下，能够把房子抢在别的企业前销售出去，除了在定价策略上力争保持售价稳定和保证质量外，另外一个能够‘做加法’的策略则是 提高服务质量。”某业内人士向记者直言，简言之，就是增加产品增值服务，靠这些来满足购房者的多方面需求，进而保证项目即使在淡市下也有市场吸引力。

  但众所周知，在淡市下，减少项目开发成本，“以价换量”销售，为项目“做减法”是一般房地产企业惯用的“熬日子”的策略。但若不降价，不涨价，反倒利用 “做加法”突围，那么就要拼产品了。而据华远地产设计管理总监刘书轶表示，华远自去年首次提出9S精装体系以来，旗下产品无一例外进行了全线升级。

  对此，华远地产表示，公司借助这种稳定的定价策略和做“加法”的原则，仅“十一”国庆节期间，华远地产旗下北京铭悦和澜悦项目，西安的海蓝城和锦悦项目都为公司贡献了不少的销售额。然而，进入四季度后的“拼杀”仍有待市场考验。