土地流转信托加速 可复制性亟待提高

  近日，中建投信托推出的“龙泉生态移民财产权信托计划”正式落地。这是该公司继今年7月的土地流转信托项目在江苏镇江落地后的第二单。据了解，该项目信托标的资产近5000亩，信托期限为10年。

  自去年10月中信信托推出全国首单土地流转信托后，一时间，多家信托公司纷纷开始布局该领域。据不完全统计，目前，已有十几款土地流转信托。

  中建投信托研究员王苗军对

  信托公司纷纷布局

  2013年10月，“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”正式成立，期限为12年，试点地为安徽宿州埇桥区，可流转面积初步达5400亩。

  随后，北京信托紧随其后，在江苏无锡阳山镇桃园村推出了首款土地流转信托产品。此后不久，土地流转信托在全国铺开，各家信托公司纷纷抢滩涉足该业务。

  据悉，继第一单推出后，中信信托相继在山东青州、贵州开阳等地推出了土地流转信托项目，而北京信托则在安徽铜陵、北京密云等地持续发力。与此同时，中建投信托方面透露，除了前述已推出的两单，另有多单土地流转项目正在推进过程中。

  今年9月，申银万国研报中指出，土地流转政策有望取得实质性突破。

  另有消息称，安信信托、华宝信托、中粮信托等也正在研究或准备布局土地流转信托。

  盈利模式仍待探索

  对于土地流转信托，此前用益信托研究员帅国让曾指出，由于其经营模式尚不成熟，专业化程度较高，“中信和北京信托的模式能否复制或是借鉴，也要看他们后期的经营情况，因此，推出土地流转信托不能盲目跟风”。

  据了解，目前已经推出的土地流转信托，模式各异。

  例如，“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”基本模式为“委托+信托”，具体如下：由农户将农村土地承包经营权委托给当地政府，由当地政府 与信托公司签订土地承包经营权信托合同，再由信托公司出租给第三方经营，信托公司在获取收益后转由当地政府向农户进行分配，在项目运作过程中由信托公司提 供资金信托支持，并为项目收益的分配提供流动性支持。

  而 “北京信托·无锡桃园村项目”，涉及的158亩流转土地，采取的是“土地合作社+专业合作社”双合作社的设计结构，信托项目时间至少为15年。农民遵循自 愿原则，以其土地经营权入股土地股份合作社；流转后农用地性质不变，由成立的专业合作社种植水蜜桃，收益方面采取“固定收益+浮动收益”模式，农户可分享 每年每亩1700元的土地租金收入，待土地、果树培育投入期结束，农户还可按一定比例获得浮动收益。

  中建投信托采取的模式则相对比较简单，“(我们公司)此单和在江苏镇江推出的模式差不多。”王苗军说。

  据介绍，“中建投·龙泉生态移民财产权信托计划”的信托标的资产近5000亩，委托人为成都市龙泉现代农业投资有限公司，信托期限为10年。中建投信托在 接受委托人的委托后，为信托标的农村土地承包经营权进行运用管理，并根据项目的运营情况向委托人进行收益分配。

  对此，格上理财研究员王燕娱表示，土地流转信托因其涉及因素太多，每一个产品都必须因“地”制宜，可复制性不高，难以形成标准化，鉴于目前土地流转后的性 质不变，流转土地不能作他用，在一定程度上将影响土地后期经营、利润水平等，因此土地流转信托还有待研究发展，还有很长的路要走。

  王苗军则表示，虽然短期内土地流转信托项目需要“因地制宜”，可复制性有待进一步提升，相应的盈利模式也有待进一步探索。但土地流转信托作为农业现代化进程的良好载体，未来有较大的发展空间。