调研显示土地市场降温 住宅销售正趋恶化

　　今年6~7月，渣打银行的分析员采访了全国6个城市的30位地产公司高管，此前这样的采访已经进行了9次。这一次采访格外引人注意，因为他们新近公布的结论是：“我们认为此次调研结果表明，中国房地产行业艰难时期还在前方。”

　　近数月来，中国房地产骤然“变质”，颇让人意外。之前，人们已经看遍了各种房地产的“限制”，从户口到单价，从套数到贷款，不一而足，却仍让这个市场烧红了心。现在，人们又要接受各种“取消”了，只是这个市场似乎仍要冷下去。

　　8月18日，国家统计局发布7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，价格环比下降的城市有64个，是自2011年1月以来近43个月下降城市数量之最，创近10年环比最大跌幅。与此同时，各大城市库存激增，销售锐减，下行之势似无法阻挡。

　　渣打银行的调查与此互为印证：建筑活动在持续放缓，6城市的30家受访开发商中，表示所在城市同行的建筑活动正在放缓的开发商数量持续上升，达到24家；土地市场明显降温，30家开发商中有21家表示，未来3～6个月企业无拿地计划；住宅销售正趋恶化，即使开发商不断降价，30家受访开发商中，18家称企业所在城市同行的住宅销售已经恶化，持此观点的企业数量为自2012年初第5次调研以来的最大值。

　　这种现象背后的实质是买家的日益稀缺。有报道称，经验丰富的投资客正在寻觅新的渠道，以替代失落的房地产。他们借用李嘉诚的话“不挣最后的铜板”，以示对这个市场失去了兴趣。“早些年只要一撒网，都能挣到钱，而且还不乏大鱼，现在只剩下小鱼小虾米，再不撤，恐怕自己都被套进去。”一位炒房8年的投资客说，市场的变化令其警惕，担心在这场击鼓传花的游戏中自己成为最后的接花者。

　　面对当前的局面，除了华远董事长任志强和路劲董事长单伟豹外，多数房地产大佬已经对市场低头。他们认识到，傻子都能赚钱的时代已经结束，市场纵然没有崩盘危险，也必须经历一波大浪淘沙。新城发展控股高级副总裁欧阳捷甚至表示，未来5年房地产基调是“去库存”。

　　民生证券研究院副院长管清友在列数“中国经济存在四大隐忧”时首提即是房地产。他认为，与2008年和2011年的两次地产调整周期相比，这次的问题更加严重。因为前两次地产调整主要是受到了货币政策收紧或限购政策加码等外部因素的冲击，今年地产销售和投资的下滑是高按揭利率和高房价下的内生性收缩，因此对政策的敏感性降低。同时，对比三次放松政策，前两次均有多次降准和降息这种强刺激政策，并伴随着按揭利率的较大折扣，而今年的情况是，虽有央行的窗口指导，但银行负债成本的系统抬升增大了按揭利率的刚性，今年二季度按揭利率不降反升。另外，目前限购政策松动的城市，人均房屋保有量较高，投资属性明显，因此在房价没有可观涨幅预期下，限购放开对需求的贡献有限。

　　不过，开发商并未现慌张之相。毕竟他们的融资情况尚未到压力点。根据渣打银行的调查，目前开发商违约并不普遍：多数开发商表示未听闻任何同行违约事件。较之拖欠政府和信贷机构付款，开发商拖欠供应商付款的现象更为普遍。然而，这种状况还能坚持多久是个问题。因为多数受访开发商感到由两大融资来源（银行和信托）融资的难度均有所增大，而成本也在上升，潜在违约风险明显加大。