土地增值税征管环节的风险控制

　　一、项目开发环节的风险控制
　　【风险提示】一是主管税务机关未及时对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，未建立项目管理台账，导致对项目开发的全过程不了解，不能适时跟进税收管理措施。二是主管税务机关未按要求对纳税人项目开发期间的会计核算工作进行积极关注，未要求纳税人根据《税收征管法》规定进行财务会计制度或财务会计处理办法、会计核算软件备案，对纳税人的成本核算对象确定、成本费用分摊方法不关注、了解，对纳税人分期开发项目以及同一项目中开发的不同类型的房地产不要求分别核算收入、成本费用，导致后续管理中难以进行土地增值税预征、清算。三是税务机关未及时按项目整理归档纳税人日常申报及相关资料，未对纳税人预收房款使用的票据进行监销管理，致使纳税人在土地增值税清算过程中隐匿销售收入、随意调整成本费用等，造成税收流失，引发税收执法风险。四是主管税务机关对房地产项目不进行动态跟踪管理，不及时掌握项目开发、销售进度，导致税务管理与项目开发不能同步，造成税收流失，引发执法风险。
　　【风险控制措施】一是规范项目台账登记管理。主管税务机关从取得土地使用权开始，按项目分别设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况统一登记台账，实现对房地产项目的动态跟踪管理。二是进行会计核算管理。主要税务机关要积极关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，要求纳税人根据《税收征管法》规定及时办理财务会计制度或财务会计处理办法、会计核算软件备案，及时掌握纳税人的成本核算情况，要求纳税人事先确定共同成本费用的分摊方法，以免事后随意调整成本费用；要求纳税人对分期开发项目以及同一项目中开发的不同类型的房地产分别核算收入、成本费用（区分“普通住宅”、“非普通住宅”、“其他”三类分别核算），以满足土地增值税预征、清算工作的要求，堵塞税收漏洞。三是进行项目档案管理。税收管理员日常管理中必须按项目整理归档纳税人日常申报及管理中获取的资料，定期对纳税人预收房款使用的票据进行监销管理，及时发现问题，适时监控税源。四是实施项目跟踪管理。主管税务机关应加强对项目的动态跟踪管理，税收管理员定期对项目实施实地调查，及时掌握项目的立项、开发、销售进度，并与项目台账登记的内容进行分析比对，确保税务管理与项目开发同步。
　　二、土地增值税预征环节的风险控制
　　【风险提示】
　　1.征收受理岗位风险提示：一是对申报缴纳营业税但未申报预交土地增值税的房地产企业不审核、不提示、不预征土地增值税；二是受理审核时对纳税人不区分房地产类型分别申报应税收入、分别按照规定预征率预交土地增值税的情形进行审核，导致预征率执行不准确，土地增值税预征不到位；三是对申报表不进行逻辑性审核，导致土地增值税预征错误或预征不到位，造成税收流失。
　　2.管理岗位风险点提示：一是税收管理员未对纳税申报表和会计报表进行后台比对审核，未对房地产纳税人申报的营业税、土地增值税进行关联比对审核，造成土地增值税预征不到位。二是对纳税人纳税申报表、财务会计报表中的疑点项目不进行实地调查核实，不告知纳税人及时进行整改。三是对实地调查中发现的纳税人的重大税收违法行为不报告，不及时转交纳税评估、稽查部门处理，放任税收流失。
　　【风险控制措施】
　　1.征收受理岗位：一是对纳税申报表进行符合性、逻辑性审核，确保表内数据准确无误；二是区分纳税人不同房地产类型的应税收入、严格按照甘地税发〔2011〕57号文件要求预征土地增值税。
　　2.管理审核岗位：一是进行后台比对审核，对纳税申报表和会计报表数据进行比对分析，审核纳税人土地增值税预缴申报的计税依据是否准确；对土地增值税预缴依据与营业税计税依据进行关联控制分析，审核纳税人是否存在土地增值税预交不到位或营业税申报不到位的问题。二是启动实地调查程序。根据报表比对审核结果，必要时启动实地审核程序，确认纳税人是否存在将预收定金、预售收入等记挂往来账户从而不缴、少缴和缓缴税款的情形。对存在的问题的纳税人，送达《责令限期改正通知书》，通知纳税人限期进行整改；纳税人超过限期仍不整改的，实施纳税评估或移交稽查部门处理。
　　三、清算环节的风险控制
　　【风险提示】一是对项目是否符合应清算条件把握不准，对符合应清算条件的纳税人不按期进行清算申报的，主管税务机关不责令纳税人限期清算申报，导致土地增值税流失。二是受理审核不规范、不严格，造成土地增值税流失。收入方面，对纳税人申报收入的真实性、完整性不进行比对审核，对纳税人申报收入是否与项目可售面积对应、是否存在价格明显偏低情形、不同房产类型是否分别进行收入明细申报等事项审核不严，不按规定启动实地调查程序，导致纳税人隐匿应税收入的问题不能得到遏制，造成土地增值税流失。扣除项目方面：对扣除项目的真实性、合法性、规范性、配比性以及费用是否实际支付、费用分摊的方法是否前后一致等事项不进行严格审核，对纳税人虚列、多列扣除项目金额的问题不能及时纠正，造成土地增值税流失。三是后续管理不到位。对清算后剩余房地产销售行为的管理跟踪不到位，不及时清算剩余房产土地增值税，对申请注销房地产企业不清算土地增值税就办理注销手续，造成税款流失无法追缴。
　　【风险控制措施】一是加强房地产开发项目的全程监管，建立动态监控机制，纳税人符合应清算条件，但未按期进行清算申报的，主管税务机关应限期纳税人进行清算申报。逾期不进行清算申报的，主管税务机关可按照（甘地税发〔2011〕57号）文件确定的核定征收率核定征收税款，并按照《税收征管法》有关规定处理，也可移交稽查部门处理。二是要审核纳税人报送资料是否齐全，对纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应要求报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》和鉴证工作底稿。项目申报表审核时注重看纳税人申报的占地面积、房产类型、不可售面积是否准确；审核收入是否真实、完整，对拆迁还产的房屋，是否按视同销售原则进行收入确认；是否存在以房抵债、以房屋交换等；要审核同一项目有不同类型房地产的收入是否按规定分别确认收入，分房地产类型分别进行收入明细申报等情况。三是对扣除项目的审核注重真实性、合法性、规范性、配比性以及费用是否实际支付原则，同时审核成本费用在不同类型房地产中的分摊计算是否准确，分摊的方法是否前后一致，是否存在人为地在不同类型房地产中调节成本费用的问题。四是在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或转让的，要求纳税人应按规定区分不同房地产类型进行土地增值税纳税申报，按月自行计算并单独申报再销售（转让）房地产应补缴的土地增值税，税务机关在对该类纳税人的申报资料审核中要重点关注这一项并及时提醒纳税人。
 

（省局督察内审处 武威市地方税务局）