国土部落定养老用地新政 试水土地抵押策略

  [提要] 多年的呼吁、逐渐加剧的老龄化趋势以及顶层设计，让养老设施用地政策终于在更高层面有了具体的定调，养老服务设施普遍存在的用地难题有望“破冰”。

  多年的呼吁、逐渐加剧的老龄化趋势以及顶层设计，让养老设施用地政策终于在更高层面有了具体的定调，养老服务设施普遍存在的用地难题有望“破冰”。

  4月23日，国土资源部对外发布了

  该

  在投身养老设施建设的企业来看，

  “目前，养老产业发展存在投资额大、资金回收期长、盈利考验等风险，土地政策缺失一直是民营资本进入养老产业的掣肘，这次国土部的政策将在一定程度上激发民间资本活力，为即将到来的老龄化需求高潮做好准备。”接受中国房地产报记者采访的养老地产研究人士认为。

  受这一利好消息影响，具有养老概念的地产股包括万科、保利地产、中茵股份、世联行、上实发展、天宸股份等近日股价呈现小幅波动。

  土地可抵押

  据接近国土部人士向中国房地产报记者介绍，国土部部长姜大明本人一直欲在养老用地方面有所作为，多次指导支持相关工作开展。

  国务院相关领导就养老用地的工作对国土部也有具体要求，后由国土部土地利用管理司承担

  此后，国土部土地利用管理司先后和北京(楼盘)市国土局等相关部门进行了沟通以及意见收集，并开始了对养老机构的调研工作。

  2013年5月

  曾参与

  以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。 专家分析表示，依据同类用途土地，科技、医疗、保健等类综合一宗地最长50年的期限，租赁年限最长同样不超过50年。

  “这开了一个大口子，意味着从政策层面给营利性养老机构一个估值定位，养老机构可以完成资产估值，实现资本流动，对资本的进入有很大的促进作用。”高峻松评价道。

  高峻松说，目前养老市场上尚未有明确的盈利模式，养老服务回收周期过长，而资本都是逐利的，长此以往难以调动资本积极性。这一政策出台，有利于养老开发商资本增值。出让或租赁用地抵押值明晰，划拨用地自建房产设施后，估值拍卖时只需要补缴土地出让金即可。“这一次的政策是很全面的，没有漏洞。”

  “另外，给养老设施用地一个明确定位本身就是很大进步，

  在盘活存量用地上，

  “不改变土地性质，意味着不需要政府收回再出让，对企业来说成本降低了，程序更明确了，对社会资本主动性有引导作用。”高峻松分析说。

  针对协议出让土地，规定如果存在两个或两个以上意向者，采取招拍挂方式供应，不设置门槛。同时也没有规定最高额度限制。“不会限定最高额，各地土地招拍挂价格制定都有一套完整而严谨的流程方案，国土部门制定过程中会综合考虑土地性质用途，但既然是市场化行为，就不可能设置上限。”高峻松表示。

  5年试验期

  就供地方式，

  “国土部出台养老用地指导意见是好事，理清土地归属、性质，政策文件给了养老用地可操作空间，有利于养老用地不断成熟完善。但整体上，指导意见还是对已有土地体系的延伸，没有特别的创新。”北京安信颐和控股有限公司总经理赵军说。