＂商转自＂价格降幅近五折 纯商品房撑不住了？

在自住房“30%价格优势”的压力下，今年的纯商品房日子很不好过：先是开年以来的成交迟缓和购房人的流失，继而是在自住房的压力下开始降价……然而令人瞠目的最新消息是，有些商品房居然直接“在途”转换成了自住房。

“商转自”价格降幅近五折

还在自住房和纯商品房之间犹豫的“夹心层”购房人从8月4日起多了一个选择——在这一天，北京市住建委在网站上公布：有两个纯商品房项目“在途”转变为自住房，且次日就可以开始在线申购。

“变身”的是中铁建旗下的两个商品房项目的部分房源，分别来自中铁建北京山语城和中铁建原香漫谷。

其中，中铁建山语城位于丰台王佐，是该区域的一个纯洋房社区，一直定位于改善型市场。这一区域的供应并不饱和，除了山语城外，只有另一个洋房项目领秀翡翠山以及别墅项目燕西华府。不过，该区域的改善型销售一直不温不火。这次，山语城共“变身”自住房48套，户型为125平方米三居，限定售价为17500元/平方米。

今年以来，该项目商品房部分的成交均价为2.2万元/平方米。但如果以山语城在预售证上登记的最高拟售均价2.7万元/平方米来算，这次“变身”的降价幅度则高达58%。

另一项目中铁建原香漫谷位于房山城关，“变身”自住房共72套，户型为86—91平方米三居，另有少量的150平方米左右的大三居，限定售价为10500元/平方米。此前，该项目商品房的成交均价在14108元/平方米，“打折”幅度在7.5折左右。

今年以来，自住房的低价位一直在给商品房造成压力，并通过改变购房人的预期，在根源上从纯商品房的客源中“截流”。现在看来，这种“压力”是巨大的——不久前临近自住房的首开香溪郡推出“比自住房还便宜的商品房”仅仅是便宜了2000元/平方米，而这次中铁建直接打了一个对折。

自住房是不是把纯商品房逼到了“绝路”上了呢？

价格火并 购房人受益

亚豪机构市场总监郭毅认为，“商转自”其实颇具积极意义。这是因为“刚需盘降低价格预期，转化为自住型商品房后可以最大限度地实现销售提速，并加速资金回笼。中铁建两项目将部分房源转化为自住房后，预计将实现1.8亿元的销售额，虽然金额不高，但对于在北京拥有15块土地储备，规划建面高达289万平方米的中铁建来说，能够有效补充流动资金的缺口”。

克尔瑞首席分析师郝燕则认为，传统的直接降价或许会引来老业主的抗议，而“商转自”则避免了这种麻烦。因为自住房和商品房毕竟对应着完全不同的政策，有价格差异也是理所应当。同时，作为开发有一段时间的老项目，其地价成本也较低，即使是做出较大让步也并不亏本，从这个角度来说，开发商的账其实算得很精明。

不过，尽管账是算得过来，但骤然出现的巨大折扣，对任何一个正常的纯商品房项目来说，都难免有多多少少的负面效应。例如中铁建的两个项目变身后，立即有声音质问，其房源是否是位置不佳的尾房，而相关方面则立即回应，称这些房源与项目中的纯商品房享受同样的配套，但是属于单独的整栋楼座。由此看来，“商转自”更直接的本质，是商品房降价以对抗自住房的压力，是自住房和商品房之间的正面竞争。

商品房“逆袭”自住房的例子近来越来越多，不久前，位于通州的首城汇景湾干脆直接打出了“针对自住房申购家庭99折”的活动，虽然1%的折扣确实不多，但火药味着实浓厚。

从购房人的角度来看，应该不难看出，今年以来密集上市的自住型商品房成为目前楼市中的“鲇鱼”，它的效应正在让开发商一再降价。

未来自住房“更像”商品房？

两个项目合计120套房源的供应量，当然无法改变楼市的格局。但其泛射的若干细节却值得思索。

首先，是这两个个案突破了一些自住房的“标准”。去年，市住建委发布的自住型商品房政策要点中明确指出，自住型商品住房套型建筑面积应该以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，总价不超过200万元；销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。然而，若以上述两个项目的主力户型及均价来看，山语城自住房的总价势必将突破200万元，而原香漫谷的户型面积则超过了140平方米。

众所周知，自住房定位于满足“夹心层”的购房需求，因此在户型面积和价格上才限制繁多。一般来说，购房人也普遍认为，与自住房相比，普通商品房中的刚需盘无论是在产品品质上还是在配套等方面，都要优于自住房。

然后，这两个个案却提供了一种新的参照，即自住房能不能更大胆地突破一些限制和商品房“抢客”？虽然从逻辑上来说，属于保障房序列的自住房不应该向这个方向去寻求竞争力，但自住房血统中另一半“商品房”的属性和由企业操盘的事实，却意味着这并不是不可能发生。本报记者 胡喆

记者手记

“商转自”会蔓延开吗？

在目前楼市库存高企、刚需房源去化困难的背景下，“商转自”是否会成为一种潮流？或者换言之，纯商品房的变相价格跳水是否会成批地出现呢？

单从事件本身来看，中铁建的“商转自”是特殊个案。具体的原因包括，这两个项目去年申请预售证时，价格未通过审批。为了拿证，经过协商后确定拿出一部分房源来做自住型商品房，本质上是一种价格平衡。但今年市场形势已经发生变化，开发商不需要也不会再采取这种方式。

但如果看得更深一些，我们会发现，尽管楼市的总体格局不会因为这两个项目而有所改变，但如果今年第四季度楼市的大局仍然不容乐观的话，处于年度业绩的压力和企业年底结算的需要，不排除会有更多的项目采取类似的方法降价跑量。本报记者 胡喆

“商转自”或为求“自转商”

另类解读

中铁建把两处在售商品房的部分房源变为自住房，或许有着更深层的原因——异地配建！

一位不愿透露姓名的知情人士向记者透露，此次“商转自”或许是为了给中铁建旗下一处纯自住房项目的部分建面“赎身”。具体原因是，中铁建曾在去年11月摘得顺义第七街区地块，在拿地过程中因为竞争异常激烈，最终以该地块除限价房外全部建筑面积都建设自住房的代价拍得该地。由于该地块紧邻孙河板块，区域内的发展程度、配套都较为完善，未来发展空间巨大，中铁建希望能够在该地块开发部分纯商品房。因此，为了给该地块“赎身”，中铁建提出了将其现有的部分商品房源转换成自住房源，以期达到事实上的“异地配建”自住房的目的，最终形成了我们今天看到的“商转自”现象。