房地产黄金时代已去 80后刚需成西安楼市购房主力

现场：西安城北的一个新开楼盘为了促销，可谓用尽十八般武艺。通过CALL客、派单，采用外展、截客，还有微信集赞送礼，或者电商、渠道一起发力，甚至构建粉丝帝国……开发商如此而行的背后，折射出愈多非短期见效、立竿见影的招数营销，实为走上一条“尴尬”求生之路。

　　夏天来了楼市入冬

　　冷与暖——莫过自知，房企老板们最近觉得有点冷。

　　面对已进入的酷夏时节所带来的市场销售淡季影响，在不同城市的不同项目操盘手也多看在眼里愁在心头。“我们几天都卖不出去一套房子，该用的办法都用尽了。”

　　搁在以前，陈建学一定是不随身带着手机的，因为找他要内部价买房的人实在太多了。现如今，这项迅速拉近人类地理距离的发明已经成为他的最后一根救命稻草。“翻着通讯录，看看里面有没有之前积累的老客户能帮帮忙。”

　　北门外的凤城一路上有一栋楼，这里就是陈建学的房产公司驻地，因为持续一年的低迷期，公司已经遣散了不少员工，剩下的十来个人让偌大的办公场所显得很空旷。“与其说我遣散了员工，本质上是人家也不愿意再干下去了，我们公司小，抗不了多久的。”

　　这一栋楼上，聚集着不少装修公司，刚成立不久的陕西缔尚装饰工程有限公司也感受到不少寒意。

　　“我们几个年轻人看了很久的项目，想一起创业，去年决定进入装修行业，但没想到，一直比较稳定的西安今年都显示出了不少萧条，听有经验的同行说，我们的时机没选好，房地产走下坡路，装修的活儿自然很少。”总经理郝宁康的话里有几分唇亡齿寒的意味。

　　据专业网站分析，对于目前的房地产市场来说，不容乐观四个字可谓是最好的形容。首先，马年开年，随着一线城市降价情况的出现，不少城市也纷纷加入变相降价行列，一时间，房价要降，多家银行停止房贷等众多传言弥漫开来，这让很多原本打算买房的人，也开始停止买房的脚步，原地观望起来。这在一定程度上加剧了楼市冬天到来的步伐。

　　陈建学列举的一组数据也印证了这个事实。5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年五一期间降低78.9%。并创下了自2008年实行五一小长假以来7年的最低值。而深圳、上海、广州等一线城市成交量也开始下降，就连西安一直保持稳定的楼市成交量也低于去年同期。

　　现场：目前购房者中，大多以满足基本的居住需求为主，因此，普通住宅的关注度最高，占74.65%；也有一部分有投资需求的人考虑公寓，这类型人群占比12.90%；其他各产品类型关注度均比较低。正在南郊看盘的27岁的姜先生表示：“现在国家有双向调控政策呢，每个城市都不一样，西安还是比较稳定的，只要看到中意的，我也会及时买，不会受降价影响。”

　　西安因刚需不太冷

　　对眼下的不景气，“调皮”的西安市场总能带给人惊喜。

　　西安房地产网站的一项调查显示，5月份，西安楼市预计有26个项目开盘或加推，今年5月西安预计开盘量基本与去年持平，仅比2013年同期25个项目开盘多出1个楼盘。具体来看，西安下个月开盘量分布较为均匀，其中，高新、城北和西咸均有6个项目入市，略微高于其他几个区域。城南和城东4个项目推盘，城西5月开盘量挂零。专家预计，5月份西安楼市将呈现量升价平的局面。

　　稳定的刚需刺激着一些新盘，它们往往不愿意成为楼市“炮灰”，所以纷纷选择明折暗扣，优惠送礼不断地试探着市场的饥饿程度。

　　南郊常宁新区的一个楼盘，均价5700元/平方米起，推出购房三重优惠，其一是购房交5万元大定，签订合同的时候就可以优惠500元/平方米；定房5天内完成签约可优惠150元/平方米；定房7天内一次性付款可再优惠100元/平方米；其二是购房送价值8万元的车位一个；其三是购买一房送8万元装修基金，购买两房及两房以上送10万元装修基金。“这样的促销方式很有效，近一周，我们已经完成本月的额定销售任务。”

　　该售楼处工作人员告诉记者，购买该楼盘的主力人群依然是“刚需族”。可见，他们依然是楼市购买力最真实的群体，“刚需族”囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群，当中“80后”所占比例最大。在房地产大的环境下，虽然刚需的续航能力不被看好，但因为刚需客群基数大，市场潜力依旧不可估量。

　　得益于刚需的有力支撑，西安楼市并不太冷。

　　房地产专业研究机构同策咨询董事长孙益功表示，西安的市场其实是比较稳定的，市场需求够大，城市化程度比较好，所以西安市场目前还处于一个合理的空间，是相对稳定的城市。目前西安市人均有1.02间房，而国际上稳定城市一般是1.1间的水平，从这一数字客观来讲，西安处于相对合理的区间，市场容量仍有小幅增长空间。

　　现场：万科集团总裁郁亮曾插科打诨地表示，还记得王小波

　　黄金时代真过去了

　　按照郁亮的说法，中国房地产的黄金时代已经结束。

　　去年，西安市销售了1712万平方米的商品房，住宅就有1200万平方米。这是最近几年来最高的。房价在国八条以前，基本一年一千涨幅。国八条后商品房的均价没有过7000元，住宅没有过6000元。市场稳定，销量持续上升。

　　房地产虽然从“黄金”褪色到“白银”，但仍然是我国第一大产业，平稳增长仍然可以期待房地产进入下半场，只是过去“胆大为王，高端为上”、轻松赚钱的时代结束了。下半场对企业能力的考验会更加全面，不适应的企业会被淘汰，而优秀企业并不会缺少成长空间。

　　回溯40年，让我们从永久牌自行车的时代车辙里寻找一些印记。

　　当我们看到永久牌自行车也在新世纪开始改弦易辙的时候，我们就知道，那个“永久王国”已经一去不复返了，虽然它依然牢牢占据了国人单一消费量最大的交通产品的宝座，但由它扮演主角的时代毫无疑问已经结束。相比之下，房地产商即便是在白银时代，处境可能还是会好很多。

　　尽管对未来楼势判断各有不同，但业内人士大多认同，跟过去房地产的黄金时代相比，市场的游戏规则已经变了。而近几年持续不断的房地产调控政策也令业内人士感叹：房企无风险挣钱的时代已经过去了，房产开发的暴利时代也已一去不复返。

　　“经过多年的发展，中国房地产快速增长、火山一样爆发的需求已经过去，在宏观经济是稳增长的大环境下，房地产行业将进入相对平稳的、新的发展阶段。我认为目前的中国房地产已吻别黄金时代，牵手白银时代。”在接受记者采访时，中国房地产研究会副会长顾云昌如是说。他认为，房地产开发利润摊薄，已是不可改变的趋势。

　　西安房地产学会会长王圣学表示，“如果说过去十年是房地产的黄金时代，本质上是以土地为核心的财富效应，那么未来房地产要转入的是白银时代，这是由政策约束环境续强、短期高增值能力减弱、楼市投机价值下降等众多因素决定的，暴利递减化就是它的基本特征。”