号脉地产高库存：明后年是出清机会

    改善型需求未来将是主流

    对于楼市，从需求来看，2013年城镇户均已经达到了1套房。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，当住房的户均比已经超过1的时候，就意味着有可能对新房需求降低，主要原因是二手房和存量房市场的发展。目前正在步入存量房时代。

    平安银行行长邵平则表示，从短期来看，高库存就像是悬在众多房企头上的一把剑，严重威胁着房企实现再投资和新开工。中国房地产业协会会长刘志峰认为，当前房地产的高库存并不是绝对过剩，而是相对过剩，产生相对过剩原因主要在于住房产品、产销不匹配，地段、配套、质量等不适应需求，同时居民有购买意愿，但是收入支撑不了高房价。平安银行副行长赵继臣表示，现在房地产行业出现很大的问题就是出现结构性的问题，这个问题没有很好地解决。

    “中国目前的‘房子过剩’，本质上是一种结构性‘过剩’”，邵平也表示，与多数发达国家人均居住面积高达36-62平方米的情况相比，中国人均居住面积远远不足。尽管目前房地产的库存居高不下，但是住房需求依然很大。刘志峰认为，大致每年城镇需要盖住房20亿平方米，因为还包括改善现有城镇不成套住房的需求，估计目前还有近3000万户居民居住在不成套住房当中。以及新型城镇化带来的住房需求。目前我国每年有3400万人口在流动，相当于1000万套住房的需求，即便扣除暂时性流动和就业性流动，住房需求仍是一个可观的数字。

    此外，大量的城市更新计划中，也蕴含着相当庞大的重置需求。可以说，在未来很长一段时间内，改善型需求仍将是市场的主流需求。对此，王一鸣表示，可以从三个方面来考虑，一方面是加快推进农业人口转移的市民化，使他们对未来在城市的居住有一个稳定的预期，这里面有一部分人对住房是有需求，也是有购买力的。另一方面是保障性住房更多地从“补砖头”转向“补人头”，就是把存量房地产盘活。第三方面是给地方更大的自主权，让他们根据当地的情况来调整相关的税费政策，来进一步把存量的房地产消化掉。王一鸣认为，明年和后年是一个很重要的结构调整期，现在房地产市场有一定的回暖，对大部分房地产商来说是出清库存的机会。房地产企业尽量把库存消耗掉，而不是扩大投资规模。

    证券化或将是主流方向

    “未来证券化将会是房地产投资主流方向”，秦虹表示，因为在过去，大众投资房地产最主要方式是买房地产，它一定要基于房价高速增长，而房价高速增长全面性、普遍性时期已经过去了。再加上随着中国房地产市场走向成熟，这种格局也会发生变化，而这个核心就在于房地产证券化投资。

    房地产的证券化投资，大众投资房地产不是买房子，而是买证券化产品，有什么好处呢？秦虹认为，证券化投资有利于实现更广泛的多元化的金融支持，REITS这种产品对商业地产有质量的经营、专业化经营将会起到巨大助推作用，可以买证券化产品，提高供给，有利于房地产行业平稳健康发展。

    中国房地产市场跟发达市场不同在于缺少更丰富、可以公开交易、量多的像REITS、MBS这样的主要的房地产证券化投资产品。“万科今年发了公司债，是最低的一个融资品种，利率是3.5%”，万科高级副总裁兼董事会秘书谭华杰表示，但是债券融资不能超过净资产的40%，因为债券是最便宜的融资，不能超过40%就意味着通过这个低成本的融资渠道能够融资的额度是非常低的。另外也没有真正在市场上退出的方式。

    秦虹表示，现在没有正式的REITS的出台，资产证券化应该是证券化投资最主流产品，但目前还在研究之中。

    南都记者田姣

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    互联网之于地产目前促进很有限

    对于互联网在地产中的作用，深圳市尊豪网络科技有限公司总裁李振合昨日表示，很多人在以前都不会认为互联网能够去促进房地产直接在线上交易，但是现在这已经变为现实，它就是一种场景的变化，一种场景的体验。作为传统房地产中介的代表，链家地产高级副总裁新房事业部总经理陶红兵并不认同李振合的观点。“房地产这个事情，我认为线上永远取代不了线下，线上是不是能够把信息提供得足够充分，我觉得做不到”，陶红兵进一步表示，不管你调查了多少数据，现场观感一定是最直观的，互联网如果能够提供足够的信息，实际上也不经济，因为现场10分钟就可以完全感触。

    陶红兵表示，越是高频交易，越是轻决策，互联网越容易颠覆，因为可以重构流程，而房地产恰恰不同，房地产是一个不动的，低频的重度决策，意味着不管用什么方法吸引客户，很难成为重复消费客户。“互联网对房地产一定是能起作用的，甚至是可以改造，但是到现在我们还没有看到”，陶红兵表示。