压力进一步增大消化库存成房企第一要务

目前房地产市场的消化库存压力正进一步增大，价格也正处于下行寻底的过程。消化库存，成房企眼下的第一要务。

　　根据合富辉煌房地产数据中心的监控，一线城市如北京和广州，随着成交大幅萎缩，消化期显著增加。二三线城市的库存量差异大，其中长三角的杭州、常州、宁波以及海口、天津、长沙、武汉存量消化期高；南京、合肥、郑州、南昌、珠海存量消化期短，甚至不足10个月，市场压力较少。根据国家统计局公布的70个大中城市住宅价格指数，2014年4月，价格环比下降的城市有8个，比3月（4个）增多，8个城市中6个来自长三角地区。长三角地区的常州、无锡，杭州等库存量大的城市率先降价，其降幅度在10～25%左右，个别项目降幅达40%。上海亦开始降价，洋房降幅在10%以内，别墅降幅约为15%。

　　在广州，刚刚过去的5月成交未见起色，1-5月广州十区成交同比下滑35.6%。当前仅仅十区的库存量就需要23个月才能消化完。其中南沙（31.4个月）、花都（29.9个月）、番禺（26.4个月）这三个区压力最大；天河（22.8个月）、海珠（21.1个月）二个区库存量集中在高端豪宅项目，消化慢。其他区则市场压力相对小些。在刚刚过去的端午小假期广州楼市也掀降价热潮，尤其中小户型刚需楼盘，个别楼盘降幅近三成。从成交表现来看，降幅超过15%的刚需楼盘，销售提升非常明显。亚运城山海湾等大户型为主的楼盘降价后也获得了热销过百套的佳绩。

　　合富辉煌市场首席分析师黎文江表示，端午节后，广州楼市价格下调加剧，个别降幅近三成。降幅超过10%的刚需项目，销售量提升明显。而受制于首付过高，个别大户型项目下调幅度即使达15%，对销售拉动亦不如中小户型。番禺区库存量高，而且大户型占39%，面临困境突出，番禺区已成为此次率先大幅降价区域。

　　在他看来，当前楼市已经进入类似2008年末及2011年末的，3年一度的周期性下行通道。不要奢望政府“救市”，“不加压，不刺激”是管理层最新的维稳性调控思路。政府和央行都在喊话“支持首次置业刚需”，但效果不明显。当前需要有更有效的举措来增加有效需求规模，尤其大量的改善型刚需，也是需要支持鼓励的刚需，银行降低二套房贷门槛，把首付7成降回6成，是合理要求。

　　黎文江分析指出，由于市场存量压力大，价格正处于下行寻底的过程。4月份开始，陆续出现各地政府放松楼市政策的现象，住建部也提出：除北上广深一线城市外，其他城市限购可自行调节。这一举措尚不能解读为政府要大力救市，但相对以往态度，已为政策调整留出余地。从历史经验可以看到， 货币投放规模对以房地产为代表的资产价格走势影响至关重要。2009年与2012年两次大规模释放流动性均造成房价暴涨，除非整体经济和住宅成交量继续下滑，房地产政策调整仍将以“原有过严政策的松绑”和“定向微刺激”为主。在这种情况下，黎文江预测，发展商的主动让价和政府的温和松绑政策下，上半年“闷楼市”即将终结，下半年市场将筑底回升。