上半年南京卖房比去年跌2成多 专家称买房时机来了

  6月即将临近尾声，来自南京市住建委的官方数据显示，截至昨晚8点，今年上半年南京房地产市场的新房销量接近3.1万套，跟去年同期相比下滑了两成多。与楼市销量同步“回落”的还有买房人的信心，在记者随机采访的20多位普通市民中，有六成多认为下半年房价还会降，就连开发商也表示南京楼市会继续“跌跌不休”，在不少地产专家看来，这或许意味着买房时机已经到来。

  看数据 比去年上半年少卖1万套房

  截至6月26日晚8点，南京网上房地产显示，今年上半年的新建商品住宅成交量为30700套，如果加上6月27日-6月30日这四天的成交量(按5月份日均成交180套推算)，南京上半年新房的实际成交套数为31340套，而去年上半年南京楼市的新房成交量为41300套，时隔一年，销售数据上却整整少了1万套，降幅超过了24%。此外，从认购数据上看，预计今年上半年的新房认购量为3.5万套，同比去年同期的4.7万套也下滑了25.5%。

  半年少卖了1万套新房，折算到每个月接近1700套，事实上，半年成交3.1万套新房的数据并不难看，2011年由于受“限购令”出台的影响，全年只有3.8万套新房成交，2010年的新房成交量也不超过5万套。通常情况下，下半年的成交套数要高于上半年，专家预计今年全年销量在7万套左右，这一数字与南京的城市规模基本相当。

  ■分析：

  转折点出现在4月份

  在不少接受采访的开发商眼中，楼市萧条是从今年第二季度开始的。位于河西、开发过三家楼盘的老牌房企负责人告诉记者，今年一季度的销售数据跟去年是基本持平的，转折点是在4月初，售楼处人气明显有所下滑。“主要是国内多个城市纷纷出台了楼市调控放松的消息，虽然真假莫辨，但是对买房人的心理影响蛮大”，这位负责人叹了口气。

  看市场 楼盘促销不断，放低姿态迎客户

  当房地产市场坚挺的时候，在售楼盘多半一副“爱理不理”、“爱买不买”的表情，而一旦买卖双方的关系倒置，开发商往往放低了姿态，笑容满面地面对买房人。今年的南京楼市促销最早是从楼盘“脱衣”开始的，所谓“脱衣”指的是原本精装销售的项目改成毛坯交付，房价也随之降低3000元/㎡左右，有的高端项目甚至因此将房价下调4000元/㎡以上，虽然没有“降价”之名，而实际上却具有“降价”之实。

  位于江北的雅居乐滨江花园在4月份推出了190套毛坯交付的房源，而原本精装房的装修标准在5000元/㎡左右，这样一来，购房门槛从400万起步降低至200多万。随后，仙林、江宁等地的多家楼盘纷纷跟进，以“精改毛”的名义将房价拉低，也因此换来了可观的销量。

  除了在精装与毛坯上的比拼之外，动真格的楼盘也有不少。位于城东麒麟板块的中海国际社区喊出了“房价回到一年前”的宣传口号，将新推房源定位跟去年推出的首批房源持平；保利地产旗下的多个项目直接推出“一成首付”甚至是“零首付”的活动，降低购房门槛；江宁的别墅项目复地朗香打出“公寓价”的旗号，独幢别墅的售价从20000元/㎡降至16000多元/㎡。

  ■预测：

  四季度房价或将见底

  “下半年还会有大动作。”城东一家楼盘的营销人士告诉记者，眼下南京楼市的调整才刚刚开始，买房人的观望心态很难在短期内扭转，与其坐以待毙，还不如主动出击，在价格上多做文章换取销量，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，他说。

  楼市专家表示，今年下半年或许是近年来最好的买房时机，开发商的价格调整一旦到位，买房人再观望下去的话将错失良机。至于如何判断是否“到位”，专家表示今年第四季度南京房价或将基本“见底”。

  回 望

  上半年南京楼市关键词

  “宁七条”

  今年3月份，网络上突然爆出南京将发布

  “宁七条”的内容包括：1、加大土地供应；2、限地价、竞配建；3、部分不良企业得卖“现房”；4、按季度分解控制房价涨幅；5、精装修房要第三方评估；6、高淳、溧水纳入房价监管；7、统计部门要监测并实地调研。从实施情况来看，文件当中的多数规定已经在实施当中。

  “9050”新政

  “宁七条”中关于刚需购房的规定之一，要求“今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上”，这一规定也被业内称为“9050”新政。而这一政策的正式落地是在南京市国土部门的土地出让公告中，在今年第三号土地出让公告上，明确要求“套型建筑90平方米以内住宅建筑面积，占住房总建筑面积的比例大于50%”，并且在今后的多幅地块出让中，均有此规定。

  其实，“9050”新政并不新鲜，早在七八年前，南京就曾响应国家号召出台过“9070”的政策，即90平方米以下的户型需占整个项目的70%，从实际执行的效果来看，这一新政不到一年即被变相废止。有人评价说，市场的问题还是应该交由市场去解决，建什么户型的房子还是应该由开发商说了算，政府将保障房的建设做好即可。

  土地限价

  去年南京土地市场“地王”频出，这一现象引起了众多业内人士与买房人的强烈关注。今年初，南京相关部门推出了“土地限价”政策，意图消灭“地王”的帽子。

  具体规定是这样的：每幅地块都设置了最高限价，一旦开发商的报价达到了最高限价，将改为竞争配建保障房的资金的方式，出价最高的竞买人将最终取得地块使用权。在土地限价政策刚推出的一两个月内，这一政策的确显现出了威力，“地王”没有了，政府的保障房建设资金也得以补充。不过，随着近期楼市整体走势的下滑，不少地块均以底价出让，“最高限价”几乎成了摆设。

  降价维权

  开发商的每一轮价格调整，往往都会引发老业主的持续关注，2008年、2011年大抵如此，今年也概莫能外。今年5月份，城东仙林湖板块、江宁九龙湖板块的多家楼盘房价调整，开发商推出了限价房、特价房以吸引买房人，结果老业主找出装修标准不到位、承诺没做到等理由，找到开发商要求维权；本月，城东麒麟板块的两家楼盘分别推出了较低价格的房源，同样遭遇老业主维权，维权方式和维权标语几乎一样，老业主打出的诉求则是开发商在学区问题上弄虚作假。

  其实，业主维权本不是新话题，正常的维权诉求理应得到法律的支持，出现一些过激行为则不应当。与此同时，遭遇维权的房企也应反思业主提出的诉求是否合情合理，当初在销售时是否有做不到位的情况，共同推动南京房地产市场的良性发展。