十年涨十倍难再现 长沙＂一铺养三代＂已成过去式

  辉煌：十年涨十倍，黄兴步行街创造了一个商业投资的神话。

  阵痛：缺乏特色、同质化、网上冲击，长沙步行街业态面临阵痛。

  破局：北辰三角洲凤凰天街首发，尝试特色地铁步行街业态。

  十年涨十倍，黄兴步行街创造了商业地产的一个神话，而这种财富故事也广具蝴蝶效应，引得一个个商业地产项目纷纷上马。数据显示，截至2014年第一季度，长沙大型集中式商业市场库存约达191万平方米。至2017年底，市场库存可达约515万平方米，长沙商业地产面临巨大去化压力。

  供应过剩，加上电商冲击，十年涨十倍的神话难再，但是商铺投资机会仍在。

  分析人士认为，长沙未来的商业地产投资热点应该在成熟社区商铺、品牌运营商商业体、特色商业街。

  历史

  十年涨十倍，三湘第一街创商业地产神话

  一铺造就千万富，无数个黄兴步行街创造的财富故事在坊间流传。

  做实业的李总2003年花2000万元买下了长沙黄兴南路步行街三层铺面，不久前，以2亿元的价格卖给了某上市公司，在出让前，每年的租金已经接近1000万元，一个铺面让他赚了2亿元以上，而自己开公司十几年了，还没赚到2个亿。在李总眼里，做一辈子生意，不如买个好铺面。

  用开发方三木集团控股子公司湖南森和置业有限公司招商营运总监刘芳的话说，黄兴步行街创造了一批富豪，当年购买黄兴步行街商铺的业主，早就已经赚得盆满钵满了，或出国或创业，早已成就一番事业。

  搜门面网CEO邵宣表示，位置最好的五一商圈南门口的一些人流量大、面积小的商铺，其回报率可以3年翻番，10年涨10倍。数据显示，从租金上看，10年前的300元/平方米/月，现在最高的甚至已达到3000元/平方米/月。

  现状

  电商冲击、缺乏特色，步行街面临阵痛

  说到长沙步行街，除了黄兴步行街，便很难再想出其他项目，这是黄兴步行街的骄傲，却是长沙步行街业态的悲哀。

  缺乏特色，同质化严重，成为长沙步行街业态的痼疾，在黄兴步行街之后，长沙没有开发出更多有特色又有吸引力的步行街，要么经营不温不火，要么惨遭倒闭。丰盛町和悦方相继发生商户罢市事件，湘春路商业街至今仍不成形。

  事实上，长沙整个步行街业态都处在一个阵痛期。就算是运营成功的黄兴步行街，目前也面临诸多问题。

  租金上涨，使得一些知名品牌陆续撤出。数据显示，在去年8月还拥有30家运动品牌店，到11月就只剩下24家在营业，骤减了6家。在撤离的品牌中，包括了匹克、李宁和Kappa等，其中Kappa两家店已全部撤离。除了运动品牌，一些知名品牌店早就开始撤离步行街，如国际品牌阿玛尼等，连一向走大众化线路的肯德基最终也选择了撤出。

  湖南商学院经贸发展研究院院长柳思维表示，电商冲击对整个实体店商业带来了不可估量的冲击，很多消费者已经习惯到品牌店去试衣服、鞋子，然后到淘宝搜，享受更高的折扣。装饰豪华的购物商场，成为众多电商旗舰店的“试衣间”。

  民进党长沙市委曾在建议中提出，商业街发展在规划、定位、特色、风格上要错位，街内店与店之间的业态、商品、服务、营销也要错位。要以长沙特有的历史文化品牌吸引消费者。

  行业

  三年翻两番，长沙商业地产面临去化压力

  黄兴步行街的成功，引得一个个商业步行街项目纷纷落地，导致目前市场上商业铺面的严重过剩。

  据高力国际公布的商业地产数据显示，截至2014年第一季度，长沙大型集中式商业市场库存约达191万平方米。根据已知项目信息统计，截至2017年底，市场库存可达约515万平方米，在3年的时间内库存将增长近2倍。

  柳思维认为，黄兴步行街的成功在于其位置优越，历来是长沙市的商业中心区，具有强大的人口聚集能力，流动人口密集，而目前在建的很多步行街或者商业综合体，没有很好的人流基础，没有鲜明的特色，仅仅是作为一种房产销售的卖点，是很难获得成功的。

  高力国际研究及咨询部董事陈厚桥对此表示认同，他说，长沙目前特色鲜明的商业步行街不多，有进一步发展的空间，但是，同质化的发展造成销售困难，在短期内会存在很大程度的去化压力。

  投资

  十年涨十倍难再现

  15年才能收回成本

  库存高企，楼市行情冷清，10年涨10倍的高回报率或将难以再现。但是，投资机会仍在。

  据长沙市房产研究中心发布的2014长沙商业地产投资回报研究报告显示，2014年长沙市商业地产总体投资回报率为5.12%，这个数据高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率，长期来看，预计平均投资回报率将高于5.12%。

  搜门面网CEO 邵宣认为，商业铺面超高回报率的时期已经过去，正在渐渐回归理性，3%至6%的回报率属于正常，正常情况下15年至20年收回成本，“一铺养三代”已经成为历史。“商铺投资的回报相差悬殊，有的铺一买到手就是死铺。”邵宣说。他认为，目前长沙市商业地产的开发是完全无序的，开发商盲目开发，体量太大，很多铺面根本卖不出去，招商困难，造成很多商街根本开不了业。他提醒投资者，现在的商铺回报周期拉长，前面3至5年是养铺时间，如果没有这个准备，最好慎重考虑。

  支招

  成熟社区商铺、品牌运营商商业体、特色商业街

  未来的投资热点究竟在哪呢？

  “小铺，是最受欢迎的。”邵宣表示，目前的商铺热点体现在三大板块，社区、核心商圈、楼上。他建议投资者，尽量购买成熟社区门面；其次，购买品牌运营商的成熟商业体，拥有成熟运作经验，能保障购买后的良性运作；他建议在购买商铺时，尽量抱团购买，一方面能争取优惠，另一方面便于购买后的统一运作管理。

  除此之外，特色商业街也广被认为是未来市场最受欢迎的商业物业之一，柳思维表示，长沙的商业步行街缺乏鲜明的特色，目前市场上开发的商业街大多都是开发商作为卖点而建，大多没做可行性市场调查，同质化重复，所以未来的市场上，有特色的商业街一定会受欢迎。