北京豪宅遍地开花上演最后盛宴 存量需24年消化

　　将2015年定义为北京的豪宅元年已经成为了市场的普遍观点，但豪宅年的伊始也正式宣告了北京房地产黄金时代的终结。为何有此一说，原因有三：一、大量豪宅的入市，让房子从必需品转为奢侈品，未来的一般居住需求只能靠政策性住房和二手房来解决；二、开发商在地价高涨住宅用地锐减的境况下，每一块土地全成为了宝贝，开发商被迫放弃了大规模的生产开发；三、对于从业者而言，设计者和建筑者离亿万富豪相差甚远，房子该怎么盖？宣传者和销售者也没有接触亿万富翁客户，房子该怎么卖？

　　现状：豪宅井喷

　　伴随着中赫·万柳书院和保利·海德公园在去年底的入市，北京豪宅元年拉开正式帷幕，一时间10万元/平方米以上的项目充斥到北京的各个角落。

　　一个接一个豪宅项目的入市让市场花了眼，粗略统计在过去一年中亮相的项目包括万柳书院、海德公园、使馆壹号院、北京壹号、瑞府、映月台、西辰原著、琅樾等，同时还有泰禾西局、首开亦庄、恒大东坝等一批即将入市的项目，此外还有四季世家、霄云路8号、首创·天禧等在售项目。豪宅市场正在成为一片翻腾的红海。

　　根据亚豪机构统计数据显示，在今年前5个月中，已经取得预售资格的单价10万元以上豪宅产品已达482套。2015年北京预计还将有15个单价10万元以上的顶级豪宅项目入市，总供应量将在2000套左右。

　　在没有最高只有更高的喊价声中，一批亿元级豪宅也解开了面纱。

　　以最近刚创造北京最高预售价格纪录的中粮瑞府为例，该项目共116套房源，此次共获批48套房源预售证，全部为联排别墅产品，主力户型830平方米、640平方米、460平方米，其中最贵的9号楼103单价达220420元/平方米，单套总价达到1.87亿元。当市场为之咋舌时，更多的人并不知道这些房源只是该项目规划中的小户型。据了解，该项目还有41套1067平方米、13套1400平方米的独栋别墅。可以预想，当这些上千平方米的产品入市后，单套总价会达到怎样的级别。

　　问题：存量需24年消化

　　面对着动辄几千万甚至上亿元的豪宅，市场的买家究竟在哪里，曾几何时，山西煤老板、河北钢铁大亨、温州炒房团等全是北京楼市的主角，现今这些“钱主儿”到底来自哪里？

　　在找到这些有钱人之前先看一组数据。根据亚豪机构统计数据显示，2015年1-5月北京豪宅市场(成交价6万元/平方米以上)共实现成交613套，成交面积17.6万平方米，相比去年同期分别大涨77%、108%。

　　从这组数据可以看到，10万元/平方米以上的物业成交了121套，其中96套来自盘古大观，如果剔除出去的话，一共成交了35套，每个月平均7套，按年计算84套。如果按照今年2000套的总量来计算的话，需要消化24年。

　　当然这是一个推理数据，可能实际情况变化很大。而且正如中原地产研究总监张大伟所言，豪宅不应以成交量论成败，豪宅生存的方法很多。例如一个北京东部的顶豪物业，部分楼座抵押可以获得基准利率下浮10%的信贷资金。而这部分资金做一些信托理财的收益可以超过20%。这种情况下，也就是这种房产一年不卖就可以稳稳的收获15%左右的收益，因此不着急卖。

　　不过，这对于靠周转率存活的大房企而言情况就完全相反了，这就是为什么万科靠卖刚需盘做成行业老大，而星河湾只能缓慢发展的关键所在。

　　趋势：最后的豪宅“牛市”

　　最近一个项目打出的口号称“卖豪宅跟卖白菜一样”。诚然市场确实出现了这样的个别案例。

　　其实这得益于最近一段时间爆发的股市。“我们一个客户春节前1亿元入市，现在赚了3亿多元，直接在项目顶了一套叠拼，整个项目只有20套。”近期很火的某项目负责人向北京商报记者介绍。

　　此前有言论称，楼市是最好的避风港，股市跌了赶快买楼，这真让人啼笑皆非！股市赔了还有投资买楼的钱吗，所以不少一线的房企操盘手向北京商报记者表示，这轮牛市造富也可能是楼市最后的一次盛宴，下次不知道何时才能出现。甚至有人认为，此轮是北京楼市的最后一波行情。这轮牛市过后，北京的房价将达到一个新的高度，但成交量则会大幅下降。

　　北京市场将来可能剩下的只有豪宅市场和政策房市场，刚需、刚改产品将逐步退出历史舞台，就和新加坡一样，保障房和商品房相差十几倍的价格。

　　其实，在以“80后”为主的人口高峰期过后，人们对于住宅的需求正在不断减弱，房地产市场也逐步走过了野蛮生长时代，靠一手地一手钱的简单方式已然很难生存。北京商报记者 赖大臣