北京自住房供应加速 刚需市场遭遇冲击

　　 1.5万套自住房已入市

　　 77个家庭争抢1套房源

　　今年以来，北京房地产市场成交持续走低的众多因素中，自住型商品房是最大的“搅局者”之一。如某企业高层所说，市场的需求存在，只是在自住房那里。从目前入市的9个自住房项目来看，供需比都维持在高位，尤其是位置较好的自住房，供需比更是高达1：77，这意味着77个家庭争抢一套房源。大量刚性需求源源不断地涌入自住型商品房市场，而年初至今北京的新房和二手房市场成交大幅萎缩，观望情绪浓厚。业内指出，自住房在解决夹心层居住问题上具有重要作用，但购房者应警惕最终排不上队又错失购买商品房的时机。

　　 自住房供应加速

　　为了解决夹心层的居住问题，自住型商品房横空出世。

　　北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上缴财政。

　　自该政策出台之后，北京加大了该类土地的供应。根据新浪乐居的统计，自2013年10月22日以来，北京已陆续推出44宗自住型商品房地块，其中2014年至今已推出22块。截至目前，北京已供应约41000套自住房，其中2013年供应20000套，2014年至今供应21000套，已完成2014年50000套供应的42%。现在已有御景湾、汇星苑、汇景苑、满庭春、惠兰美居、悦都汇、满庭芳、九院城、顺新嘉苑等9个项目入市。

　　在土地供应方面，自住型商品房地块的供应从去年10月份开始明显加速，根据中原地产统计，北京累计出让含有自住房地块项目已经有44宗，涵盖朝阳、海淀、通州、昌平、顺义、丰台、房山、大兴、门头沟、密云、平谷11个区域，其中朝阳区最多，达到了8个项目，海淀区合计2个项目，顺义区合计达到了6个项目，累计36地块可供应自住房项目达到了5万套，预计这些项目大部分都可以在2014年入市，也就是在2014年北京将能成交200万左右价格的自住房达到4-5万套左右。而北京从第一个自住房入市到目前，入市的自住房项目已经达到了9个，合计供应住宅高达1.5万套。

　　日前，北京市住建委杨斌主任在接受新闻采访时表示，截至一季度结束，全市5万套自住型商品房供应的年度计划，通过商品房供地中配建自住房的方式已完成了30%以上，剩余房源将在二、三季度陆续供应，目前已纳入保障房体系的家庭将在两年内解决房源。

　　 刚需蜂拥而至

　　只要有购房资格就可以参与自住房的申购，同时价格低于周边三成，自住房巨大的优势吸引了大量的刚性需求蜂拥而至。

　　去年11月底，北京市首个自住型商品房——恒大御景湾正式面市，根据北京市住建委此前发布的数据，恒大御景湾完成网上购房初步登记的家庭共14.8万户，其中经济适用房、两限房轮候家庭8023户，本市户籍家庭(非保障房轮候家庭)12.4万户，非京户籍家庭1.58万户，而该项目可销售的房源约2000套，房源供需比达74比1。据介绍，首批通知的优先家庭共计约8.19万户，2000套房源明显供不应求。

　　引起争抢的远不止恒大御景湾一个项目，作为北京市启动申购的第二批、也是位置较好的一批自住房项目，金隅汇星苑和金隅汇景苑仍旧被购房人高度关注。记者近日获悉，金隅·汇星苑、金隅·汇景苑两个自住房项目预计将于6月初正式摇号。此前共有43万户家庭通过互联网或手机客户端提交了金隅·汇星苑、金隅·汇景苑的购买申请，现场核验阶段两个项目合计收到24.4万份订单。金隅·汇星苑、金隅·汇景苑地理位置优越，是截至目前北京申购家庭最多的自住型商品房项目，堪称史上最难买自住房。

　　而根据自住房购买规则，在申购量远多于供应量的情况下，非优先家庭即便通过开发商及住建委的两层资格核验，实际上也无法参与自住房摇号。金隅嘉业两项目合计5347套房源的购买者，最终将从数万户优先家庭中摇号产生，非优先家庭将无缘这两个项目。

　　 京商品房成交持续萎缩

　　“自住房的大量供应和2013年年末以来出现的信贷紧张已经使得北京市场出现滞涨。在2014年马年春节后，北京成交量一直未出现往年出现的小阳春。”中原地产首席分析师张大伟说。“总价不到200万的自住房对北京楼市来说的确影响非常大，北京二手房价格从2013年12月开始已经出现了连续3-4个月的价格微跌，需求萎缩的主要原因也是因为自住房导致的市场观望。”

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，5月上旬，北京住宅新房网签量为1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增长24.25%，同比去年下跌4.28%。新房市场成交低迷，成交量为近年来同期的低位。库存方面，截至5月10日，住宅新房市场的库存量突破7万套，达到70838套，这一数字是2013年3月至今的新高。二手房也不乐观，5月上旬，北京市二手房网签量为1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，同比下跌2.77%。

　　张大伟告诉记者，1.5万套的自住房总量相当于北京接近一个季度的商品房住宅成交，年内后续还将有超过20个自住房项目，大量自住房的入市，将明显影响市场的预期。同时，北京在2014年全年供应的自住房量将突破4万套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4万套相当于增加50%的供应，虽然普通购房者申请到的难度非常大，但其中大部分需求都会处于观望中。

　　链家地产市场研究部张旭也表示，从新建住宅的角度看，自住型商品房也占据了一定的市场份额，由于价格明显低于周边同质项目，吸引了大量刚需和刚性改善购房群体。尽管当前自住型商品住房的供给还不能够充分满足潜在的大量需求，但近期多个自住房项目陆续网申，也增大了购买的期望值。记者从自住型商品住房项目周边的链家门店了解到，有大量购房需求因自住型商品住房项目的推出而延缓入市，这对于阶段性的市场降温有明显作用。

　　 供需矛盾暗藏风险

　　“在一份并未公开的文件上，统计和建设领域核对的北京市刚需家庭数字之高，甚至超过自住房10年的供应量。实际需要购房的人群，远远大于现在已经显示出来的需求供给比例。而更可怕的是，你根本不知道自己的一腔热血，会不会最终被凝结成一块血豆腐。”日前，一位资深的业内人士担忧地写道。

　　虽然北京在加大自住房供应方面不遗余力，但和庞大的需求比起来，供应依然是跟不上的，这也是业内最为担忧的问题。自北京市推出所谓自住性商品房后，凭借巨大的价格优势，使得许多原本购买普通商品房的购房人改变了原来的购房计划，将眼光投向了自住性商品房。对于购房者来说，低于同地区普通商品房至少30%，有些项目单价甚至低于同地区普通商品房(含二手房)50%以上，可以说买到即赚，因此，无论是有房(京籍一套)，或是无房户，欲购买者趋之若鹜，甚至有人不惜采取假离婚的方式，也来争抢自住商品房，试图从中分得一杯羹。

　　然而并非所有排队的人都能买上，由于申购该类住房的购房人众多，是否能够顺利买到该类住房，存在着很多不确定性，目前上市的几个项目竞争激烈的甚至达到七八十个家庭争抢一套房源，若摇号“运气”不好，则意味着要等上两年、三年甚至更长，而京城普通商品房价也在波动之中，如果由于普通商品房价的上涨，而错过在价格相对较低时购买到普通商品房，这就是一个风险。

　　因此，业内提醒购房人要根据自身的具体情况，决定在购买自住型商品房还是普通商品房二者之间作一取舍。

　　 北京楼市或现调整

　　对于自住型商品房对未来房地产市场的影响，张大伟认为，从房价看，2014年再次出现明显上涨的可能性越来越小，特别是之前价格上涨更快的二手房很可能会出现调整，新建住宅因为开发商资金情况更好，而且价格之前受到限价影响，预计在2014年也不可能维持2013年的涨幅，2014年北京楼市调整的可能性越来越大。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，作为一种已对北京楼市产生多方面作用且受政府主推的市场因素，在未来一段时间内，自住型商品房及其相关政策的稳定就意味着其对市场影响的持续和稳定。在目前北京居住成本、建筑成本、生活成本、房屋价格整体偏高的情况下，自住型商品房对楼市乃至城市的综合影响是积极的，有利于北京楼市未来的协调健康发展。

　　同时，胡景晖表示，从自住型商品房供应量与市场实际需求的匹配程度来看，自住型商品房的供应量虽然在稳步增加，供应总量对比楼市刚性需求总量来说依然偏少，且供应周期也相对较长。因此，尽管目前自住房入市引起了部分刚需购买力的观望，但随着市场的逐步复苏，数量可观的新盘低价入市，部分迫切的购房需求预计仍会转入商品房市场。市场分流、刚需分化的情况将会持续加剧。

　　□京已入首创悦都汇

　　市自住房项目富力惠兰美居

　　中国铁建·顺新嘉苑

　　(顺义新城第7街区地块)

　　最新动态：(5月1日上午10点开始申购，截至5月15日下午17时)

　　项目简介：该项目位于北京市顺义区通顺路与林河南大街交会处，共有290套自住型商品房，均价16000元/平方米，户型面积范围：约77-83平米两居及98-112平米三居。

　　中国铁建·原香嘉苑

　　(房山新城燕房片区)

　　最新动态：(即将上市)

　　项目简介：项目位于北京市房山区燕房路与杏花东路交界处，共有1401套自住房可以申购，售价10500元/平米，户型以83平米的两居室，92~109平米的三居室为主。

　　新国展满庭芳

　　(顺义22街区地块)

　　最新动态：(4月22日——5月6日17时进行申购)

　　项目简介：该自住房项目位于顺义，开发房企为住总正华，项目名称最终确定为“新国展·满庭芳”，限价19000元/平米，该项目房源约1160套，户型为95-105㎡二居和三居。

　　紫峰九院城

　　(通州于家务地块)

　　最新动态：(4月24日——5月23日下午4点进行申购)

　　项目简介：紫峰·九院城分为三期，其中最近开发的一期工程将建设23万平米。一期户型以80平米南北通透的两居，95㎡小三居和140㎡四居花园洋房为主，售价1万元/平方米。

　　(大兴孙村地块)

　　最新动态：(资料已提交，等待摇号)项目简介：本项目由限价房、自住型商品房、商业办公三部分组成，位于大兴区孙村南六环磁各庄出口南1200米，自住房单价13000元/平米。

　　(永顺镇地块)

　　最新动态：(资料已提交，等待摇号)项目简介：富力惠兰美居位居通州新城核心区，坐落于朝阳北路延长线和陈列馆路交会处。其中，自住型商品房均价16000元/平方米，总价低于200万元，主力户型为75-83平方米二居、88-105平方米三居。

　　当代采育满庭春MOMA

　　最新动态：(申购已经结束，正分批审核资格)

　　项目简介：当代采育满庭春MOMA是北京市限价最低的自住型商品房项目，均价约9500元/平米，主力户型为80-135㎡两居、三居，总套数约1482套。

　　金隅汇景苑

　　最新动态：(资料已提交，等待摇号)项目简介：金隅汇景苑规划自住型商品房约3400套，单套面积约为60-90平方米的1-3居，项目限价为22000元/平米。

　　金隅汇星苑

　　最新动态：(资料已提交，等待摇号)项目简介：项目位于朝阳区高井地区，可售房源约1800套，限价为22000元/平米。

　　恒大御景湾

　　最新动态：(资料已提交，等待摇号)项目简介：恒大御景湾是北京市第一个自住型商品房项目，位于北京市朝阳区豆各庄乡。可售房源约2000套，项目限价为22000元/平米。单套约为80-90平方米两居、三居户型。