北京楼市回暖言之尚早 未来供应呈现中高端化

进入8月，开发商推盘节奏也明显加快。在市场中，北京住宅市场“日光盘”也屡屡再现。据多家房地产机构统计显示，受益于自住房的集中签约，8月第一周北京新房成交量延续了7月下旬的热度，降价项目的增多正在加速购房者从观望转为入市成交。虽说楼市已经有了回暖迹象，但对于未来市场走势，尚未可知。

7月“日光效应”延续至8月

自7月下旬开始，北京楼市出现了回暖迹象，“日光盘”也再次频频出现。无论是旧宫板块的北京国韵村，还是海淀清河板块的华润·萬橡府，都以“日光”形式打出了市场回暖的信号。步入8月，这种火热的势头仍在延续。8月3日，位于朝阳区亚奥板块的亚奥·金茂悦推出的是五期楼王收官之作，主力户型为176—183平方米的四居，开盘一小时即成交3亿元。

楼市尚未全面回暖

然而，在“市场是否已经回暖”这一问题上，让不少开发商也很难说清。

“从目前的角度来看，市场是在回暖，但能回暖到什么时候，却很难说。”北苑某项目销售副总表示，从数据来看，市场成交量是在提升，但仔细研究这份数据却不难发现，其中不少成交颇大的项目都是自住房。举例来说，7月30日开始，北京第一个摇号的自住房项目金隅汇星苑进入集中签约期，第一天就网签了1225套房源，7月31日又签了295套，共计1520套成交量被计入了北京7月份的新房成交量。

据了解，在自住房项目金隅汇星苑的拉升下，7月份北京新房5981套的签约量比6月份上涨了16.8%。金隅汇星苑剩下的300多套房源将进入8月份的签约量。

同时，亚豪机构数据显示，7月6200套成交商品住宅中，两个自住房项目金隅汇星苑、首创悦都汇分别签约了1520套和166套，占到了总成交量的三成。而在扣除这两个自住房项目的交易量后，7月北京商品房住宅仅成交4514套，再次环比下滑一成。

在业内人士看来，从7月底，市场初现回暖的声音，也出现了不少“日光盘”，但从目前的情况来看，只能说是部分区域或者是部分项目开始回暖。

“要说全面回暖，还为时尚早。”无独有偶，某上市房企的集团营销总监也并不看好此次回暖。“要想说回暖，首先必须要保持或持续一段时间。其次，真正的回暖是量价齐升。但从现在的情况看，只能说是开发商通过以价换量换出来的成果。”该人士表示，比如通州的某些项目，最低价到达15000元/平方米，仅仅比2011年的底部高了2000元/平方米。而房山楼市，借着新入市项目的契机，产品定价一路下滑，从2月份的26000/平方米下降至19000元/平方米。“照如此看来，量价齐升的回暖还并未到来。”

激烈竞争或引发滞销

虽然北京楼市是否回暖尚无确切说法，但对于中高端住宅而言，来访量以及成交数量确实有一定的提升。

据中原地产提供的数据显示，北京大多数的中高端项目在7月已经开始止跌回稳，尤其是总价区间在500万—1000万元/套的改善型产品，无论从成交量还是成交价格方面，均走出了独立行情。

受此影响，房企也在供应端逐渐向改善型的中高端产品偏移。据统计，8月份北京楼市计划开盘的32个项目中，共有16个中高端改善型楼盘项目入市，包括金隅78墅、亚奥万和四季、海棠公社、天润福熙大道、京投银泰琨御府等楼盘项目。目前， 这些项目的蓄客都比较乐观，其中，金隅78墅、天润福熙大道所将推出的100多套房源，排号已经达到了300多位，有望实现“日光”。

但亚豪机构市场总监郭毅却表示，未来几个月楼市供应“中高端化”趋势将会明朗化，但由于产品类型和面向的客群相对固定，中高端楼盘供应量的大幅增加将会使改善型客群可选择面更广，导致改善型产品竞争加剧，新兴片区的改善型楼盘销售情况将面临挑战，预计部分项目的大户型改善型产品将出现滞销。

观点

房价正在软着陆

国民经济研究所所长 樊纲

宏观经济和房地产正在回归正常。上半年我国GDP增速回落到7.4%，并不是经济告别“高增长”进入“中低增长”，而是回归到正常发展状态。回顾过去20年，我国经济增速超过9%，就容易出现通货膨胀、资产泡沫等现象。现在房地产市场的调整也处于回归正常过程中，有市场的高低起伏，有企业的优胜劣汰，这是好事情。

目前，房地产市场从调控政策出台开始，已经逐渐软着陆，未来的大趋势是在兼并重组过程中的价格调整。