北京新房回暖真相：自住房成交推高

数据显示，7月北京商品住宅合计签约套数为6200套，环比上涨21.17%，成为北京商品住宅市场最近3个月来的新高，北京商报记者昨日翻看具体成交配比发现，自住房签约量加大是成交量回升的主要原因，剔除后，纯商品房的成交反而环比下降11.8%，因而新房市场回暖说尚不成立。

亚豪机构的数据显示，7月6200套成交商品住宅中，两个自住房项目金隅·汇星苑、首创·悦都汇分别签约了1520套和166套，占到了总成交量的三成。而在扣除这两个自住房项目的交易量后，7月北京商品房住宅仅成交4514套，再次环比下滑一成。

北京新房销量自3月签约7000余套之后一路下滑，4月降至6000余套；五六两个月又下降了1000套，降至5000余套；7月再减500套，降至4514套。亚豪机构副总经理高姗分析称：“上月，如果没有自住房的签约贡献，实际市场颓势依然没能得到改变。”

高姗进一步解释称，普通商品房成交量进一步萎靡是因为银行对房地产持续偏紧的信贷政策直接影响了购房人的消费能力。另外，大量自住房的入市也在持续加重购房人的观望情绪。

在业内人士看来，随着自住房先后开盘，进入实际买卖环节后，自住房对于纯商品房市场的价格平抑以及结构调整作用也会愈发明显。

根据北京中原地产市场研究部统计，7月北京新建商品房住宅成交均价为24837元/平方米，环比下降5.69%，价格与去年同期持平。然而除去自住房，7月新房的成交均价为26066元/平方米，环比下降幅度仅为1.02%。另有分析称，除了整体拉低成交价格外，自住房也在影响周边商品住宅的销售价格，迫使定位刚需的开发商低价入市。

除此之外，在高姗看来，在自住房入市冲击下开发商的销售策略发生了转变，致使刚需项目入市量相对减少，中高端改善型项目供应增加，自住房正在从结构上改变北京楼市的供应模式。数据显示，今年上半年，北京楼市供应仍然以刚需为主，累计供应套数占供应总量的80%，然而7月供应形势发生了变化，刚需盘供应比例降至76%，在扣除自住房后，刚需盘的供应比例降至与中高端项目持平。

据统计，今年全年北京可供应的自住房数量将突破4万套，相比2013年的商品房住宅成交，4万套相当于增加50%的供应。因此，高姗预计在自住房冲击下，刚需项目在加速去库存的同时，为了避开与自住房直面交锋而会适度减少供应，从而为改善型商品房留出更多市场空间。另外，未来几个月北京楼市成交量在自住房作用下持续维持高位水平，成交价格则在自住房和高端项目入市共同作用下将呈现企稳态势。