2016年元月仅9个新盘入市 刚需房短缺
北京青年报
28日，北京土地市场迎来了2015年的落槌之拍，随着顺义区仁和镇的一宗住宅用地被首开竞得，最终2015年北京土地市场以2032亿的土地出让金收官，创历史新高。不过，土地市场的火热并没有传递至住宅市场。据亚豪机构统计，即将到来的2016年1月北京仅9个项目入市，多个项目表示春节前将封盘，楼市将进入传统的淡季。
年底忙着抢收业绩 来年仅9个项目开盘
眼瞅着就要跨年，开发商们还在拼命地抢收业绩。上周末，一度放风要明年才入市的房山区刚需项目首创·伊林郡(楼盘资料业主论坛)，最终在26日推出了近300套房源。由于这些房源多是80至97平方米的两至三居，均价为22000元/平方米。虽然相比前一期明显提价，但在今年豪宅群起，价格高涨的楼市中，仍显得性价比十分突出，吸引了大量购房人早早赶来排队选房，最终在当日售罄。
无独有偶，同样有着业绩要求的龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)，也在年底推出了东坝的纯新盘龙湖·天璞，据项目负责人表示，自12月18日开盘以来，当天推出的132套“平墅”房源全部售罄，销售额达12亿元。这132套平墅产品，面积区间为130-400平方米，其中32套跃墅产品，100套平墅。
临近年终，开发商们发动了最后的抢收攻势，因为按照惯例，元旦假期的到来和春节的临近，都是楼市冰封的时候，不但新盘供应寥寥，成交量也少得可怜。亚豪机构的统计数据就显示，明年1月，北京商品住宅市场预计仅有9个项目入市，其中包括香山四季(楼盘资料)公馆、华远华中心(楼盘资料)、新地国际家园等5个纯新盘，以及包括香悦四季(楼盘资料业主论坛)、优山美地(楼盘资料业主论坛)D区、观承别墅(楼盘资料)等在内的4个老项目后期。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，每年元旦与春节所在的1、2月都是楼市供应最为低迷的时期，2016年也不例外。
而除此之外，2016年1月的供应低迷还有其独特的时代背景，基于土地市场不断呈现出的高价特征，2015年北京住宅市场豪宅化的苗头已经出现，2016年这一趋势将更加明显，因此更多的项目选择在春节前实行封盘政策，并预期以更高的价格在春节后进入市场。由此可以判断，2016年3月开始北京楼市供应预计开始集中释放。
四类新盘将主导2016年供应
虽然明年1月份仅有9个新盘入市，但却包含了2016年最主要的四种新房供应类型。郭毅表示，随着土地市场的变化，这4类产品所占比重在2016年也将发生变化。
首先第一类是单价高于60000元/平方米以上的高端住宅，1月计划入市的项目中以香山四季公馆为代表，该项目预计售价为80000元/平方米。在2015年已成交的48宗宅地中，实际楼面价超过30000元/平方米的多达25宗，超过半数，这其中10宗地块未来售价将在10万元以上。郭毅认为，随着大量新豪宅的入市，拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列，2016年公寓名豪宅所占到的市场比重将不断增加，价格水平也将不断攀升。
第二类是别墅类产品，1月计划入市的项目中以优山美地D区为代表，由于2013-2014年两年间北京住宅用地成交中容积率低于1.5的地块多达23宗，这些地块均有开发少量别墅产品的可能，因此，虽然禁墅令犹在，但别墅的供应并不会断顿。
第三类是商住公寓产品，1月计划开盘项目中以万科天地为代表，这类产品在2015年已经呈现出勇猛的势头，不限购、总价低是商住公寓夺取市场份额的最大优势，同时，商住产品因为价格优势，也成为刚需购房人的选择。
第四类是普通住宅类项目，1月计划开盘项目中有香悦四季、远洋春天著(楼盘资料)。由于地价的关系，导致供需盘为主的普通住宅越来越少，尤其是在五环进入10万+、六环将进入5万+的背景下，新项目中价位偏低的普通住宅的供给量明显减小，同时拉动在售老项目的价格协同上扬。业内预计，北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。
“刚需房”越来越少
不难看出，虽然只有9个项目， 但却包含别墅、公寓豪宅、商住楼和普通住宅。看似热闹的背后，却是普通住宅尤其是“刚需房”的短缺。
“面包”的价格一向由“面粉”决定，楼市也类似。由于最近两年，北京的土地价格不断创出新高，楼市的成交价也迎来一个全新时代。中原地产数据显示，预计2015年北京商品房住宅全年签约量达到5.4万套左右，成交均价或逼近3万元/平方米，比2014年上涨了近10%。
新房成交均价逼近3万元/平方米，意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越来越少。五环都成了豪宅的集中地，六环甚至都拍出了3万元/平方米的地价，让北京的刚需项目更加难觅踪影。
根据1月新盘的统计显示，除了商住项目万科天地有小户型LOFT产品外，在预计开盘的9个项目中，能称得上刚需盘的仅有位于房山区的远洋春天著了。该项目主打74至128平方米的两居至四居，25000元/平方米的预计价格尚在刚需考虑范围内。
业内人士表示，豪宅都“五环化”甚至“六环化”了，刚需和改善自然受挤压，首当其冲的就是首次置业的刚需，门槛从总价100万元跃升到200万元。某房企负责人进一步表示：“土地价格拉动房价攀升，已经把刚需挤压出今年的商品住宅市场，转向自住房、50年商住LOFT，或者又老又小的二手房，甚至大批刚需不得不选择燕郊、廊坊等环北京区域。”并且，即便是这些环京区域，也开始提价，均价上调每平方米1000元已经成为普遍现象。
而与刚需被挤压形成对比的是豪宅在新房市场的高调抢客。改善盘和豪宅盘的边界也日益模糊，在不少开发商的眼中，总价800万/套是初步改善，1000万元/套才是改善置业的门槛。丰台、大兴为主的南四环至南五环区域，朝阳区的东坝和孙河都已经成为新兴的豪宅区域。北京的低价刚需盘主要都集中在了房山和大兴六环外区域。
业内对2016年楼市走势存分歧
虽然今年土地楼面均价再次刷出新高，明年豪宅项目可能进一步扩容，成交价格很可能刷出新高，但业内关于房价是涨幅放缓还是继续高歌猛进存在分歧。
伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示，2016年“量增价涨”将继续主导新房楼市，但房价涨幅不会太大。
胡景晖认为，从政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。因此，楼市政策将持续支持购房需求的释放，成交量上涨仍将是大概率事件。同时，受2015年成交高价地影响，五环内泛豪宅化基本形成，也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。
但胡景晖同时指出，前几年的政策限制致使豪宅的原有库存压力较大，如今政策放开、供给释放，明年豪宅将集中入市，供应量巨大；而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，2016年豪宅的销售压力会加大，在楼市去库存的背景下，房价涨幅也将有限。
郭毅则认为，楼市再次提价是大概率事件。她举例称，年末入市的项目已经开始上调售价。上周入市老项目中首创·伊林郡涨幅近30%，保利·罗兰香谷也小幅上涨，而纯新盘金玉府(楼盘资料)则以60000元/平方米的价格入市。
即便价格上升，但从年底入市项目的销售上看，并不愁销量，例如金玉府项目仅推出224套房源，而其排卡客多达500多组。位于顺义空港的金地未未来(楼盘资料)上周末认筹也同样吸引了上千组客户到场。
对此，郭毅认为，年底供应的稀缺以及未来价格较大的涨幅预期，使得这一阶段成交出现显著回升，而进入到2016年之后，北京住宅市场供应将量少价高，成交量难以出现太大突破，价格则会明显上涨。
文/本报记者 李桁
●预见●
2016年最可能出台的楼市政策
在去库存的要求下，各项房地产政策可能进一步松绑，因此，不少业内人士将2016年视为购房机会年。中央定调稳定住房消费，支持自住和改善需求，政策侧重千方百计去库存。
如何更好地去库存压力？易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱罗列了五大可能在2016年出台的具体刺激楼市政策。
第五位：政府收购商品房用作保障房
效果：★★★
落地时间：随时
收购商品房用作保障房从理论上来说，对于库存较大的城市，短期内可以有效降低库存。但这条政策对政府财政实力要求较高，此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小，因此该政策效果可能一般。
第四位：各城市执行土地供应的“有供有限”政策
效果：★★★☆
落地时间：随时
库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过两年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地。每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。
第三位:农民工全面纳入城市购房优惠体系
效果：★★★★
落地时间：随时，各地按需落地
各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，包括：1.加快户籍制度改革进度，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题。2.将农民工纳入公积金缴纳体系。3.个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动楼市中长期稳定有较大作用。
第二位：房贷利息抵扣个税
效果：★★★★★
落地时间：最早下半年
该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显。短期内，一旦实施，将在一二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。
第一位：首套房首付款比例降至10%
效果：★★★★★☆
落地时间：随时
首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。而对于市场各方的担心，我认为，中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招！文字整理/ 本报记者 李桁
(北京青年报)
