地区分化调控分类 有涨有跌将成楼市新常态

  今年以来，中国楼市出现了新一轮调整，楼盘打折促销、房价稳中有降、交易持续低迷、房企资金吃紧。住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，波动、分化、创新是新时期房地产行业的新常态。专家认为，以往依靠行政干预的楼市调控思路正在转变，取而代之的是以信贷和税收为核心的市场化、长效调控机制加速形成。随着市场的自发调整，房地产市场有望进入理性发展。

    房价走下“直升机”

  从去年一线城市房价“高烧不退”，到今年上半年全国性房价松动，昔日高歌猛进的房地产市场开始降温，下行态势明显。数据显示，今年1-6月份，全国商品房销售面积同比下降6%，住宅的新开工面积同比下降19.8%，房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%。

  7月份，被视为全国楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳等一线城市，房价首次出现全线下挫。国家统计局公布数据显示，7月份，70个大中城市新建商品住宅中，价格环比下降的城市由上月的55个增至64个，为2011年1月以来最多。其中，北京7月新建住宅价格环比下跌1.0%，为2012年4月以来首度环比下跌。

  专家认为，楼市延续下滑趋势，市场看跌预期形成，使买房群体陷入观望、等待中，“买涨不买跌”的心理进一步加剧。“7月份，由于市场预期依然不明，购房者不少选择观望，房价环比继续下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示。

  买房必赚成为过去式

  未来买房必赚的现象将有所改变。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲指出，在过去十多年中，房地产行业一直处于亢奋、过热的状态，拿块地就能挣钱是非常不正常的现象。

  “从过去房地产的整体上涨，到今后的有涨有跌，波动将成为市场常态。”秦虹认为，自从1998年中国住房制度改革以来，房地产市场总体一直呈现上涨局面，但未来不可能永远上涨，而会有涨有跌。

  在谈到分化这个新常态时，秦虹表示，并不仅仅是城市在分化，企业也在分化。一是具体的房地产调控政策要因地制宜，分类调控，根据各个地方不同的情况，各地方政府进行自我调节。二是对企业来讲，今后专业化能力对其发展来说尤其重要。

  秦虹认为，未来房地产市场的创新集中在以下3个方面：即产品的创新，从同质化到个性化；经营理念的创新，从开发思维到运营思维；行业领域的创新，从过去都在建房子，到未来的房地产服务市场逐步扩大。“对于企业来讲，光具备开发能力，而不具备运营能力，未来的竞争力要大打折扣。运营的思维非常重要，不仅仅是这些非住宅产品需要有运营，以开发销售为模式的产品也需要运营空间。”

  不排除过热地区再限购

  专家认为，今年以来楼市已在自发调整，处于市场化通道之中。以“限”为核心的持续多年的房地产调控政策正在消退，而不动产登记启动、房地产信贷收紧等举措表明，有关房地产行业的顶层设计正在加快推进，以信贷和税收为核心的市场化、长效调控机制正在提速。

  “2013年上半年以来，房地产调控政策就是让市场主导，市场的力量发挥作用。到今天为止，在过去政策掩盖下的很多未能及时暴露出来的问题和矛盾，相对集中地反映出来了。”社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮举例称，比如，大中小城市的发展不平衡、房地产需求总量在不同年份分布不均衡；再比如，房地产开发企业抗风险能力参差不齐、结构档次与市场需求之间存在尖锐矛盾等。这些问题集中反映出来就导致了今年楼市低迷的局面。

  针对当前市场库存高企的现象，瑞银证券中国首席经济学家汪涛指出，2013年中国住房竣工约1100万套、新开工超过1500万套，建设量明显高于城镇化和改善性住房需求。当前房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求。中短期内开发商将专注于去库存和降低杠杆水平，拿地和建设活动将变得更加谨慎。

  业内人士表示，由于当前信贷收紧态势并未改变，一些面临供过于求、库存消化压力较大的二三线城市逐步松绑限购政策，不会引起房价大幅反弹，但北京、上海、广州等一线热点城市的限购政策还不会轻易放开。