农民工市民化是消化住宅库存关键环节
2015年末，我国商品房待售面积为7.2亿平方米，考虑待售期房库存后，广义房地产库存面积为32.3亿平方米，去化周期长达30.2个月，商品房增量空置率高达46%，这些都反映出我国房地产市场正处在高库存状态。本文进一步测算了我国城镇住宅存量规模，结合进城农民工居住现状，提出农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。
一、房地产库存的界定及合理区间
在房地产开发活动中，商品房生产过程先后经历已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等四个阶段。从常用的库存概念考虑，一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存，也就是已竣工未出售的商品房，在我国现实情况下还有几块房产应包括在库存内。
首先，考虑到商品房销售的75%左右采用预售模式，因此在界定商品房库存时需要有所变通，应该充分考虑到预售商品房的库存。其次，保障性住房是和商品房相对独立的住房体系，在统计上没有完全纳入到房地产开发统计中。最后，游离在政策法规之外的小产权房也属于房地产范畴，并且规模较大。小产权房没有取得土地、规划、工程等许可，未纳入到现行房地产开发统计中，无法获得准确的建设、销售和库存等数据。
基于上述分析，考虑到保障性住房和小产权房数据或不公开或缺少统计，基于严谨性和准确性，本文将房地产库存分为两个层次，分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。除此之外，在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存，则是完整意义上的全口径库存，有待统计完善后进一步研究。
狭义房地产库存，口径为现房库存，是指报告期末已经竣工的待售现房，即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。通过狭义库存可以计算商品房空置率，用于判断商品房市场发展状况。
广义房地产库存，口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。
目前，合理的房地产库存范围尚无严格界定，相对认可的合理去化周期的上限是18个月。
二、我国房地产库存明显分化
从全国层面看，2015年末我国商品房待售面积7.2亿平方米，据此计算的狭义房地产库存去化周期为6.7个月，处于合理区间。期房待售面积为25.1亿平方米，据此计算的广义房地产库存总量为32.3亿平方米，广义库存去化周期为30.2个月，超过库存合理区间上限67.8%。从我国实际情况看，广义库存去化周期能更好地反映房地产市场实际运行情况。比如，2013年我国商品房销售量价齐升，销售面积增速达到17.3%，高出上年增速15.5个百分点，而当年商品房竣工面积仅增长2%。理论上当年房地产库存应该明显下降，去化周期缩短，然而狭义去化周期不降反升，其原因在于商品房销售火爆的主要是期房，现房待售面积反而大幅增加了35.2%。广义房地产库存去化周期能够更加全面准确地反映房地产市场变化，2013年广义去化周期为23.1个月，较上年减少了1.3个月，符合市场逻辑。
从大中城市看，我国房地产市场出现明显分化，不同类型城市商品房库存差异较大。一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品房库存去化周期基本都在18个月以内，处于合理区间，而且2015年去化周期有所缩短。但是，多数三四线城市商品房库存高企，存在严重消化压力，部分城市可售商品房去化周期高达30个月以上。
从商品房空置率来看，2010年以来我国商品房空置率（增量空置）持续攀升，2014年空置率超过40%，2015年进一步攀升至46%，近两年已进入严重空置状态，表明目前我国房地产市场处于明显供过于求，商品房库存严重积压。
三、农民工市民化的住宅需求估算
2012年中国城镇（户籍口径）人均住房面积达到32.9平方米，推算出城镇住房建筑面积总量达到157.8亿平方米，加上当年住宅待售面积2.4亿平方米，合计160.2亿平方米。按照套均面积80平方米计算，2012年共有城镇住房2亿套。2013-2014年新增竣工住宅套数为1515万套，合计2014年底共有城镇住房2.15亿套。结合2014年我国城镇常住家庭户数为2.3亿户左右，可计算得出常住口径的套户比约为0.93。需要强调的是，如果考虑到2013-2014年间新增的部分保障性住房和小产权房套数，我国城镇常住家庭和户籍家庭的套户比将会有一定幅度提高。
根据发达经济体住宅发展经验，当住房市场成熟度较高时，平均每一户家庭对应1.05至1.2套住房，这表明当前我国城镇住房市场已经基本接近饱和状态。未来城镇住宅库存消化的方向主要是改善农民工居住条件，即农民工市民化。
国家统计局《2014年全国农民工监测调查报告》显示，2014年全国外出农民工16821万人。外出农民工中，租赁住房的占36.9%，在单位宿舍居住的占28.3%，在工地工棚和生产经营场所居住的占17.2%，乡外从业回家居住的农民工占13.3%，在务工地自购房的农民工仅占1%。
假设农民工市民化进程加快，原住租赁住房和单位宿舍的农民工逐步实现自购房并落户，如果每年将自购房比例提高5个百分点，则有841万农民工实现在城镇购房。按照2个农民工组成一个家庭并育有一个孩子，以及农民工人均居住面积30平方米计算，将新增3.78亿平方米左右的住房需求。假设新房交易占70%的比例，则有2.65亿平方米的新房需求，相当于2015年住宅销售面积（11.24亿平方米）的23.6%，潜力巨大。
四、八方面有效化解房地产库存
做好中央经济工作会议提出的“去库存”任务，应按照“谁投资谁负责”的市场经济原则，建立由房地产开发商、政府、购房者共同承担“库存消化成本”的分担机制，加快深化户籍和住房制度改革，强化消费和供给端引导，扩大有效需求，分流转化部分供给，推动房地产市场持续健康发展。
（一）加强土地供应管控。各地区要根据本地商品房库存数量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的三、四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是一些城市商业用房库存去化周期长的，要暂停商业用地出让。
（二）引导降低商品住房价格。政府要明确去库存的成本分担机制，营造主要依靠市场进行去库存的可预期环境，结合现金流和资金链紧张的倒逼压力，促使房地产开发商主动降价销售。政府出台的税收优惠要与降价销售挂钩，增强房地产开发商降价销售的积极性。各级政府应加快清理税费等推高房价的各种不合理政策措施，并研究通过适当降低地价来推动房价回落的政策措施。
（三）培育新市民住房需求。除极少数超大城市外，全面落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革，支持农民工进城落户，加快农民工市民化进程，培育潜在购房需求。重点支持农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业和居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等群体购房。研究农民户口变动仍保留“三权”（土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权），调动农民进城落户的积极性。完善住房按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房资金成本，激活购房投资需求。
（四）用好用足住房公积金。通过放宽住房公积金提取条件、落实住房公积金异地贷操作、提高住房公积金个人住房贷款实际额度等，重点支持职工购买保障性住房和首套普通商品住房，兼顾职工其他购房需求。扩大住房公积金制度范围，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度覆盖范围。允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券，提高住房公积金资金流动性。研究以住房公积金为主成立国家住宅银行，为中低收入者和新市民提供低息信贷金融支持。
（五）加快住房保障方式转变。提高棚改货币化安置比例，积极推进政府组织棚改居民购买商品房安置方式。也可采取政府集中购买在建或已建成普通商品住房作为棚户区改造安置房，但应以存量普通商品住房为主，并且购置价格不得高于所在区域同类普通商品住房的上年平均价格。支持从租赁市场筹集公共租赁房房源，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。推行公租房保障货币化，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。将符合条件的非户籍常住人口纳入公租房保障范围。
（六）推动发展住房租赁市场。建立购租并举的住房制度，推动房屋租赁市场规模化、专业化发展。搭建住房租赁信息政府服务平台，提供高效、准确、便捷的信息服务。规范房屋租赁市场，保护房屋租赁当事人的合法权益。积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业，提升租赁服务水平。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。支持房地产开发企业改变经营方式，将其持有房源向社会出租，从单一的开发销售向租售并举模式转变。
（七）推动房地产企业转型升级。鼓励房地产企业推动产品创新，提升产品品质，宏观上增加项目的宜居宜业性，微观上注重楼盘细节，改善配套环境，适应市民多元化、个性化需求。支持跨界地产发展，鼓励引导房地产企业根据市场需求调整开发产品结构，发展旅游、养老、文化、度假地产，推动符合条件的房地产开发项目向众创空间和楼宇产业转型。推进房地产企业兼并重组，提高产业集中度，引导品牌好实力强的房企“接盘”，增强风险抵御能力。
（八）强化房地产市场监管。深化房地产市场分析研判，建立房地产市场监管信息平台，及时掌握市场动态。加大对房地产开发企业资金链风险排查力度，高度关注重点地区和重点企业，防范金融风险。严厉处罚恶意拖欠工程款和闲置烂尾现象，让开发商不能违约、不敢违约。（牛犁 胡祖铨）