养老地产项目路演：资本的喜悦与迟疑

  5月底，第三届京交会国际养老服务业推介会上，北京润邦阳光养老产业投资股份有限公司(以下简称“润邦阳光”)总经理潘啸虎快速、热情地向台下百名听众介绍着阳光小镇项目。10分钟时间，傍依山水资源的阳光小镇便跃然于眼前。

  潘啸虎在路演阳光小镇，希望打动资本吸引它们介入这一项目，共同将其打造成北京养老地产项目的新标杆。

  10分钟的路演没有白费口舌，潘的热情加上阳光小镇的优势最后吸引了北京中健银龄国际投资管理有限公司，它决定拿出2.1亿元投资。

  推介会上，不仅阳光小镇获得了资本青睐，不老传说、中锦颐和亦获得了资本认可。现场3个项目共计获得了22.1亿元资金。

  国际养老服务业推介会上的成功签约一定程度上使养老地产项目敲开了资本虚掩着的大门。

  但从更广范围、深层次发展来看，这扇大门的开启还需要更多元素聚集。

  目前，因养老地产投资大、周期长、回报率低等问题，资本大多处于观望状态，实质落地者寥寥，还是一幅门口守望者的图景。社会资金的犹豫使得养老产业在融资中更加被动，渠道也更加有限。自有资金+商业银行贷款成为主要的资金支撑，然而，这对开发商或运营商来说却是极大的考验。

  迟疑的资本

  阳光小镇坐落在北京平谷区黄松峪水库附近，环境优美。这是一个融入了中国文化、中医养老等元素的养老地产项目，加之润邦阳光有养老地产运营经验，北京中健银龄国际投资管理有限公司总经理沈良平认为他们的投入会有所回报。

  “阳光小镇项目着眼于北京市场，可同时发展城郊度假旅游，旅游部分的资金回流可以回补养老地产项目投入。”沈良平表示。

  在阳光小镇之前进行路演的是不老传说项目，东方民生、国中青控股集团计划共同投资10亿元将不老传说打造成中国不老产业的核心基地。“不老传说项目的优势在于它优越的地理位置和精准的定位，也符合公司的投资预期。”东方民生投资(集团)有限公司执行总裁黄建文告诉中国房地产报记者。

  是次资本与养老项目合作引发了业内关注，也打破了两者长期无法融合的局面

  实际上，因养老地产回报率低等问题，资本一直徘徊不前。

  据中国房地产报记者从清科研究中心获得的一份内部资料显示，自2010年开始，市场上便有养老产业基金出现，名为养老产业投资基金，由天津鸿福股权投资基金管理有限公司发起成立，主要投向老年宜居社区、养老机构、老年产业科技园区的投资建设。随后，市场传言，美国城堡投资计划10亿美元投资中国养老住宅市场。

  在养老地产概念刚刚兴起的国内，这些雄心勃勃的计划最后都淡出了人们的视线。对于最新进展，中国房地产报记者数次联系天津鸿福股权投资基金管理有限公司但无果。

  目前，市场上成型的养老产业投资基金多为养老地产项目开发方自行成立，比如深圳平安不动产有限公司发起成立的杭州平安养老产业股权投资合伙企业就是为养老地产项目而设，计划募集资金100亿元人民币，首期资金25亿元，其中平安集团认缴30%，社保基金认缴规模的40%，普通合伙人认缴10%，其他投资者认缴20%。据悉，该基金将投向浙江省桐乡市的平安养生养老综合服务社区项目。另外，卓达集团发起成立了中科创·卓达养老地产基金，募集资金2亿元。

  对于上述两家企业，中国房地产报记者分别进行了募资情况、收益率询问，但对方均以不方便吿知为由婉拒。

  投向养老地产领域的大部分资本尚在蜇伏中。

  不可预期的收益

  令基金、信托迟疑的根本原因是养老地产的不可预期的收益。

  “如果养老地产企业拿不出6%的收益报告，是无法吸引资本的。”常青藤产业投资基金创始合伙人、中国养老健康国际联盟常务副主席江合表示，资本是逐利的。

  一家不愿具名的股权投资基金管理有限公司此前也成立了一只养老产业基金，发起于2011年，主要投向这一基金公司在2007年参股企业的海南和鄂尔多斯的养老地产项目。

  “作为一家金融机构，当时投海南项目是因为开发商资金短缺，它们许诺了可观的回报。”上述不愿具名的股权投资基金管理有限公司的高层表示。

  但“可观的回报”一直没有落到这一基金公司的账户上，仅有些许盈利。前期的失利使这家基金公司再没有成立与养老地产相关的基金。“实际上，我本人是看好养老产业未来的。”

  目前，资本市场普遍的年化固定收益在12%~15%，有的甚至更高；投资周期为3~5年。国内养老地产的投资回报周期通常在10年以上，回报率没有具体统计，业内希望至少达到8%~10%。

  在美国，目前养老社区行业的现金回报率达到8%～11%，内部收益率介于10%～20%之间。较普通商业房地产住房，养老社区具有更高的投资回报。养老社区的投资回报基本上处于NPI(指季度房产指数)之上。养老地产高投入和长周期回报的现状令商业性基金徘徊在门口不敢轻意踏入。“目前适合的基金主要是政府引导基金和国外基金。”中国青耕投资管理有限公司总经理田军表示，它们的投资周期可达8~10年。

  而江合对中国房地产报记者表示，常青藤产业投资基金有充裕的资金，愿意投资养老产业，目前已在对接一些养老项目。

  另据中国房地产报记者了解，高能天成投资(北京)有限公司已在东京注册了一只基金，其计划将部分资金用来投资一家养老机构。“这一项目目前处在前期规划设计阶段，今年年底前将会落地。”高能天成管理层成员秦蓓晶表示。

  对于基金、信托企业普遍关心的盈利问题，秦蓓晶表示，公司目前没有具体测算，看好的是养老产业未来产值。

  一语中的，正是养老产业的未来前景引得资本在当前的市场格局下纠结不已，它们已踏出了一小步，下一步需要的是精准的产品组合以及养老地产项目及产业更为成熟、清晰的模式与景象。