共有产权房“助降”效应难显 六城市试点问题不少

  “共有产权住房是介于经济适用房和廉租房之间的一个过渡阶段，是一种契合当下国人消费水平和心理需求的有益尝试，但不会成为房地产市场的主流，对楼市和房价的影响预计也将比较有限。”6日，山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗对经济导报记者表示。

  就在此前两天，住房和城乡建设部总经济师冯俊透露，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进。作为政策性住房的一种新形式，有人期望，有人观望。有关专家在肯定这一尝试积极意义的同时，对其存在的局限性以及实施中可能遇到的诸多问题也提出了一些意见。

    应时而生

  所谓共有产权住房，其主要做法是地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。有关部门希望，这种类似于困难家庭与政府合伙买房的做法，不但可以解决经济相对拮据家庭住房刚需的燃眉之急，而且可以压缩购置型保障房的牟利空间，进而更有助于让住房保障工程落地。

  “这对以往漏洞频出的经济适用房来说应该是一个进步，可以说是应时而生。”李铁岗分析说，与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看，有限产权与完全产权的住房相比，本身就使投资获利的空间大为减小。申购价格基本与市场价格同步，更是大大压缩了非法牟利的空间。

  李铁岗特别提及，对于许多国人来说，即使收入低也想拥有一套“自己的”住房。

  “如果不符合公租房要求、经济适用房也买不起的话，退一步，共有产权住房可能满足他们的部分心理和实际需求，因此有一定的生存土壤。”李铁岗说。

  实际上，作为政府扶助困难家庭解决住房难题的一种对策，共有产权住房的概念早就有专家提出并有部分地方开始尝试。其中，江苏淮安2007年即推行共有产权经济适用住房，截至目前已经申购共有产权房将近900套；上海自2010年以来已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，截至今年一季度，累计签约购房家庭约6.7万户；北京去年推出自住型商品住房，最终明确为“共有产权性质的自住房”，价格低于周边市场30%，首个项目约提供2000套房源，最终由6.53万户确认申购。

    影响有限

  眼下，楼市正处于一种敏感的僵持状态，共有产权住房开始试点的消息难免让人们对其可能产生的“助降”作用多了几分期待。

  在国务院发展研究中心研究员任兴洲看来，共有产权住房一方面为部分居民提供了相对较低价位的普通商品房，使其“买得起，住得上”；另一方面，改善和优化了部分热点城市商品住房供给结构，多少缓解了其房价上涨的压力，因而在一定程度上对平抑房价或有一些助益。但由于数量有限，目前来看整体效果并不明显。

  李铁岗直言，不应高估共有产权住房的影响力。“无论从房地产市场的结构还是发展趋势来看，期待通过共有产权住房影响楼市走向都是不现实的。”

  他分析说，一方面，从国际范围看，占据市场主导地位的仍然是普通商品房，共有产权住房属于政府保障房范畴，仅是前者的一种补充，针对的也只是少数低收入人群；另一方面，即使从住房保障范畴来看，未来也应该是以公租房为主导，“因为假如说你确实很困难，你完全可以去租房子；你想着一定要买房子，说明你并不是最困难的那群人。”

  值得一提的是，从共有产权住房的试点情况看，还有许多难点问题需要制度完善，也在一定程度上制约了其推广实施。例如，共有产权住房购买者回购政府产权时，只要市场评估价降低几个百分点，就可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如果评估价虚高，也存在利益输送的问题。因此，政府与购房者产权比例如何分配，政府和个人怎么退出的问题就成了焦点。

  对此，冯俊表示，共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制，从评估、申请、分配、售后监管和退出等各个环节，建立防火墙。

  “除了上述评估问题，共有产权住房能否抵押贷款、能否租赁、收益如何分配等目前也都没厘清，需要不断摸索可行之策，才能促使其在推动房地产市场健康发展方面发挥更大作用。”李铁岗表示。