兰州解除房地产"限购令":"金九银十"能否热浪滚滚

  中国甘肃网9月17日讯据鑫报报道(记者张小燕)9月3日，兰州市住房保障和房地产管理局发布公告称，从当天起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。这表明兰州市对房地产调控政策做出调整，当地房地产限购政策全面解除。

  限购令的取消，一方面证明楼市已经确实进入滞销期，持续低迷的成交给开发商带来了巨大的压力；另一方面，楼市不景气使地方财政的艰难处境开始逐渐凸显，地方政府并没有完全摆脱房地产依赖症。

  限购令取消的时间节点，也不由得不令人浮想联翩。但它的取消，能真的托起紧随其后的金九银十吗？而对于广大市民而言，关注的焦点自然在于限购令取消后兰州楼市能实现“金九银十”的热闹场景吗？

  供应量大幅增加 兰州楼市步入下降通道

  9月7日，家住九州开发区的刘先生再次来到九洲城楼盘售楼处。一个月前，刘先生了解到这个楼盘的房价举行了巨大的优惠活动，早有买房打算的他便决定在这里订购一套。“这个楼盘举行了很大幅度的优惠，去年同事在这里买了一套，价格达到5000多元，今年同样的房现在4500元左右就可以拿下来。”然而前几天，就在刘先生决定付钱时，听到了兰州取消限购令的消息。一向关注楼市的他敏感地感到这是楼市已经不太景气的强烈信号。“政府既然这么急切地取消限购令，肯定表明楼市已经不行了，我想房子还会再降些，至少不会再上涨了吧。这两天到兰州市区的其他楼盘也转了一圈，发现好多楼盘都出现了价格下滑的现象，所以决定暂时继续观察一段时间再说……”

  正在各大楼盘之间选择的王先生同样处于这种忧虑期。“去年在七里河西边看中一个楼盘，当时价位是6500元，觉得周边环境不是很好就没有购买，结果后来它降价到5500元，前两天过去一看已经破5000元了。

  今年，兰州许多楼盘都出现了大幅降价的情况，安宁几个曾经喊出6000元甚至7000元以上的楼盘如今均在5000元甚至破了5000元，兰州在这个节骨眼上取消限购令，估计是为了十一黄金周造势，但也证明楼市确实卖不动了。

  如今深安大桥快要通车了，我将购房的首选目的地放在了安宁，那里不仅环境好，而且属于教育区，对孩子以后上学也有好处。”王先生说，他之所以没有立即下手，就是因为看到了限购令取消的消息，他认为这一消息不但不会救楼市，从长远来看还会加重准购房者的忧虑感。“毕竟现在楼市市场状况已不同于以往了。”

  对于兰州全面取消楼市限购政策，业内人士给出了这样的解释，兰州某房产中介公司李经理的意见颇具代表性，他认为，兰州此次全面解除楼市限购政策，和近一两年兰州市房地产市场发生的变化有关。“首先，从去年至今，随着东中部地区大型房地产企业的进入，楼市供应量大幅度增加，楼市供求关系发生变化，房价涨幅趋缓，今年1至8月，兰州市新建商品房房价同比虽然出现了1.3%的涨幅，但环比总体呈现下降趋势。其次库存压力的增加，增加了房产商资金的运营成本，数据显示，今年1至8月房产销售量虽然增长至279万平方米，但今年供应面积却高达约1000万平方米，库存不容乐观。再次，‘买涨不买跌’的习俗同样适用于楼市，始于去年以来的楼市下降趋势，对投资投机甚至刚需一族起到了强烈的心理暗示作用，老百姓大多认为楼价要降了，他们自然收紧了钱袋子，从而造成成交低迷。另外，国内其他一些城市的降价潮、弃供潮、开发商资金链断裂跑路潮以及房市崩盘论也会对这座城市造成负面影响，无论政府、开发商、高产从业者或购房者都会从这方面吸取对自己有利的因素。”

  经过20余年的持续上涨之后，兰州楼市均价在2013年12月达到每平方米7644元的峰值后，从此时开始出现拐点并步入下降通道，目前均价为每平方米7335元，虽然与最高峰值相比没有多大变化，但这个下降所代表的意义却非同小可。

  房价低迷阻碍入市步伐

  不管怎样，兰州楼市已经没有以前那种火爆的场景了。许多准购一族发现，许多新开楼盘失去了过去那种人山人海的场景。虽然如今开发商提高了入场赠品的档次，从过去的一次性纸杯等小物件加码到如今的油、米、面等更实用的物品，但到场的人数绝对数量并没有明显的提升。

  在安宁一家新开楼盘处，销售经理王小姐说，自己也算是老售楼人员了，经历过楼市的多次繁荣期，可从去年下半年开始，楼市明显不如过去那么抢手了。“来现场的人明显少了，就是来的人也有相当一部分说主要看看，真正出手的更少。这种现象从去年下半年就已经开始了。”

  关注楼市的人应该明显感觉到，从去年开始，兰州楼市销售状况已经出现回头的势头。兰州房地产协会相关人士表示，其实从去年年初开始，兰州楼市就已经呈现一种不正常走势。“统计数据虽然显示兰州楼市仍在持续上涨，可成交量却呈现逐渐萎缩状态。成交量最能说明问题，李嘉诚对内地房地产资产坚定不移的抛售，内地鬼城新闻的频频出现，部分城市断供、房价崩盘的报道自然加重了人们徘徊的心理。此时兰州楼市大部分楼盘已经出现滞涨，部分已经开始打折，数据显示的整体楼市上涨只是通过极个别高端楼盘加速上扬实现的，如此时兰州出现了几处万元楼盘，这就是典型的尾结构性行情。现在想想，这种个别楼盘价位快速上涨而大部分楼盘价格不动甚至暗降不正是楼市冲顶的具体表现吗？”

  从普涨到典型性尾端上涨，接下来便是滞涨，兰州楼市的这一过程持续了整整一年时间。从2013年底，房价开始出现松动。先是大部分开发商推出各种方式的优惠活动，借以争取人气。如有楼盘精装房从6500元每平方米直接降至5800元，有的楼盘开始举行存5000元顶30000元的活动等不一而足。后来力度越来越大，在一直以7字头房价的地段开始出现4字头房价，直到现在出现了4字头房价。但种种举措并没有形成长期大规模的持续放量，兰州楼市低迷形势始终较为严重。

  专家普遍认为，当前的房地产业已经到了风险或许已大过投资收益的时候了。上海易居房地产研究院发布8月份新建商品住宅库存报告，35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%，库存再攀新高，依然面临“压力山大”的窘境。兰州库存量达550万平方米，按25.7的存销比，兰州消化目前的可售量还需25.7个月，而新盖楼盘依然在源源不断地涌入，形势不容乐观。

  从兰州房企争先恐后大打优惠牌进行促销的方式看，资金压力相当明显。兰州地产界相关人士指出，对于兰州本地房企而言，由于企业布局限制，他们更急于降价回笼资金，当然在这一过程中，相比近两年来进驻的大型房企来说，他们毕竟更加熟悉兰州市民实际情况，销售手段会更为灵活，也善于把握推盘节奏，巧妙地规避降价给企业带来的麻烦，如九州、七里河、西固等区域的部分本土房企便采取低价开盘的措施，对客户的吸引效果还是比较明显的。

  但近两年来，外地知名房企和部分央企也在不断进驻兰州。它们凭借实力及超大楼盘的实力对本土房企冲击较大，这些大型房企一方面资金实力雄厚，能够在较长一段时期内扛住价格的回落，另一方面又有外地销售的灵活经验手段，自然使它们在低迷的市场背景下抗风险能力优势凸显，当然他们对市场的把握更加敏感，一旦形势不好更有可能会大幅降价，从而使房价调整幅度较大。

  解除限购并不能破解成交不畅

  楼市持续低迷，成交量始终无法有效放出，开发商压力巨大，房价发生实质性的下降，兰州就是在这样的情况下取消限购令的。

  业内人士指出，兰州市此次全面解除楼市限购政策，和近一两年兰州市房地产市场发生的变化有关。从去年开始，兰州房价开始掉头向下，这与外地大型房地产企业进入造成供应量大幅度增加，楼市供求关系发生变化不无关系。资料显示，2014年以来，兰州存销比一直呈现逐步扩大的态势，1月份为15.8，2月为17，3月为17.5，4月为17.1，5月为17.9，6月为20.8，7月为26.8达到上半年最高值，8月虽然有所下降为25.7。但业内分析人士认为，今年兰州楼市的存销比在逐月扩大，主要还是受到整体销量下滑的影响。而存销比的扩大又造成企业压力加大，对准购房一族来说挑选的余地也更大，开发商的优惠活动又那么大，自然加重了人们的观望心理。

  目前兰州的整个市场形势是开发商仍在加速推盘，兰州新区，东部新区对客户又有分流之势，兰州楼市形势依然紧迫。9月3日，为了提振房产市场，兰州正式取消限购政策。此时全国仅剩北京、上海、广州等8个城市限购尚未松绑。虽然此前坊间早就盛传兰州将取消限购政策，但这一政策的落地还是给开发商带来了一定程度的希望，他们希望借助限购政策的取消，能够激活一潭死水的楼市。此前就有房管局工作人员表示，放开限购政策是希望对该存量房能够进行一轮合理的市场消化。

  我们可以看看9月3日之后的市场表现，楼市的销售并没有因此出现火爆现象，整体市场表现依然不温不火。与取消政策前并没有什么明显变化。多个楼盘的销售代表表示，并未在销售量或价格上出现异动，他们认为，限购取消对开发商而言肯定是扩大客户源的利好消息，但目前的房价和营销政策不会因之作出大的调整。“毕竟之前人们对此已经有了很大预期，而且一些政策的执行并不是很严格。”

  十月长假即将来临，虽然楼市整体并不景气，但开发商依然开始行动起来，毕竟刚需还是客观存在的。面对这个不一样的“十一长假”，不论开发商还是购房一族，都表示将“谨慎对待，绝不冲动”。