兰州楼市调控10年：浮沉之际，迷茫依旧
原标题：楼市调控10年：浮沉之际，迷茫依旧
几位市民在兰州某房地产公司新开的楼盘模型前选房。首席记者 裴强摄
2015年前三季度甘肃省经济运行情况新闻发布会上，省统计局副局长陈波说房地产已经没有前几年那么热了，主要是市场的原因。
始于2002年的全国房价上涨，在2004年开始出现井喷式的飙升势头。2005年成为房地产史上的首个“宏观调控”之年。此后10年，房地产的发展深深地打上了“调控”的烙印。
从当初高调出场到如今黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给房地产界的恐慌，此刻都要暂告一段落。房地产市场注定要在利润和满足民生需求的矛盾中择路前行，市场会是唯一的选择吗？答案也许会在下一个10年中揭晓。
首席记者 邱瑾玉
失去的10年
静宁南路，一栋临街商住楼，1至2层开满了餐馆，绕到楼背后，餐馆的排烟管道林立，顺着室外楼梯上到二楼的位置，才得以进入居家的单元楼门。说实话，虽然这里地处市中心，但是居家的确不是理想的所在。
王文量一家三口就居住在这里，这是过去11年里，他们在这个城市里第五个临时租住地。王文量在兰州上大学，在兰州工作、结婚生子，11年过去了，至今依然是片瓦不存。
2004年，王文量大学毕业，只身留在兰州。王文量回忆，那个时候单身，和几个同学合租在永昌路，虽然工作也不稳定，收入亦有限，但是一个月不到700元的房租，几个人分摊几乎没有压力。一个月下来，不但养活了自己，还有一些结余。买房的问题，王文量和他的合租室友们根本就没有考虑过。
王文量现在还清楚地记得，他入职第一个月领工资的时候，和公司一位老员工聊天，得知这位同事刚刚在雁滩新港城按揭买下了一套85平方米的房子。“当我知道那位同事用一个月的工资才能够买下一平方米的面积的时候，我觉得他是疯了。”王文量回忆说，“那会我刚入职工资不到1500元，买房的同事工作已有七八年了，薪水也就2500多元。”
彼时，兰州雁滩地区的开发正渐入高潮。几次聊天，王文量和那位老同事逐渐熟悉起来了，老同事不止一次撺掇王文量买房子，“兄弟，如果你打算将来留在兰州，买房子是必须的，如果家里能够给你支持一点首付款，最好就赶紧买了。”
王文量后来说：“那个时候，人心都还不定呢，觉得买房子对我来说是一件很遥远的事情。”
王文量不知道，此时在中国一线城市，房价已经坐上了火箭。身处内陆的兰州，城市的房价已经开始出现上涨的势头，但很显然，那个时候的涨势相对还比较平缓。
兰州房价大涨的前夜，有人摩拳擦掌，有人满怀疑虑。
兰州感受到房地产价格火箭般蹿升的时候，已经到了2006年末或者2007年初。在那个春寒料峭时节，兰州大部分开盘在售的房价已经突破4000元关口。整个2007年，兰州房价也坐上了火箭。
王文量没有出手。但是他的高中同学罗权果断出手了，他从最近才更名为兰州财经大学的兰州商学院毕业后入职一家保险公司。8年后的今天，罗权笑言，不是我有多高明，只是当时正面临着结婚的压力，必须买房。罗权没有足够的首付，就选择了城关区主城区的一套二手房，那时，一套不到70平方米的二手房，罗权花了16万多，均价差不多是2004年兰州新房的价格。到了2015年，罗权的这套房子价格超过了55万。
调控10年
2005年的时候，诸多地产大佬们断言，房价在全国范围内将进入一个快速上涨的通道。但这样的言论，很快招致网民的集体围攻。
房价狂奔的同时，政府这只“看得见的手”开始出拳。
2005年3月5日，国务院政府工作报告明确提出，2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。
央行最先祭出货币政策这把利器：从2005年3月17日起，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。公积金贷款利率提高0.18个百分点。
2005年3月20日，时任央行副行长吴晓灵在公开场合澄清:央行的房贷新政正是为了遏制房价上涨过快的势头，保护百姓购房。
与此同时，2006年，建设部等多部门出台了调控措施，其中影响最大的莫过于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
在兰州，兰州市国土资源局的消息称，兰州市年内计划安排3825亩土地用于房地产开发市场，1807.5亩用于商品房开发。其中2017.5亩用于经济适用房、限价房、廉租房建设。政府希望通过土地闸门和杠杆调控，力争把兰州市房价调整到合理水平，让更多老百姓能住上房，住得起房。
同时，兰州市出台的住房保障规划中也显示，2008年兰州市将首次开建100万平方米限房价、限户型面积的“两限房”，重点用于解决买不起商品房又不能享受经济适用房政策家庭的购房需求。
2007年9月27日，央行重拳出击，规定购买二套房必须首付五成以上，利率上浮1.1倍。
进入2007年冬季房屋销售淡季以后，兰州市的房价居然破天荒地超过了每平方米4000元。2007年11月下旬原黄河药市附近一楼盘16号楼认购中，均价4700元/平方米。该楼盘其余房子基本售罄！
这个时候，王文量还在算账：我一个月工资两千多元，现在房价已经是工资的2倍了，房价它还能上涨？这么涨下去有多少人可以买得起？
没想到，楼市风向逆转。2007年12月，万科时任董事长王石公开表示“楼市拐点已经出现”，与此同时，万科在全国范围内扛起降价大旗。2008年3月，潘石屹抛出“百日剧变论”，预计楼市将降至冰点。
2007年的严冬，王文量此时暗自庆幸自己没有投身“房奴”一族。
2008年9月国际金融危机爆发，为扩内需保增长，楼市调控风向逆转，由抑制需求改为鼓励消费。2009年，许多楼市调控政策出现了松绑，比如房贷首付下调，房贷利率下调。随后的2009年、2010年、2011年房价再度快速上涨。
2009年7月9日，经过43轮举牌大战，最终以代码G0915号(含原兰州电线厂、白银路26—40号、盲聋哑学校)被兰州良志房地产开发有限公司以1.82亿元的最高成交价竞拍成功。位于中山林什字西北角的G0915号宗地，亩均价格达到743万元，创下兰州土地亩均价拍卖新纪录。
针对这种情况，中央再次开始从紧调控。同时，保障房建设成了此后解决部分居民安居梦想的长期政策。
王文量在兰州的同学此时大部分已经开始着手买房了。“房价到底会不会降？现在该不该出手买房？”王文量的同学吴启瑞彻底被搞晕了。一直到2009年10月份，房价虽然止住了快速上涨的势头，但是降价的期待总是未能如愿，吴启瑞决定咬牙买房。吴启瑞买的还是二手房，价格是每平方米4300元，相比同学罗权买房时的价格又翻了一番。
2010年4月国务院下发“国十条”，这被业内戏称为“史上最严楼市调控政策出台”。其中规定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷。2013年3月1日，国务院再次公布楼市调控细则，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；个人售房严格按转让所得的20%征税。
2008到2009年，王文量几个关系好的同学都陆续买了房子。
2014年9月3日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况，意味着执行了4年的限购政策退出兰州房地产市场。房地产市场以“限”为主的调控至此黯然退出。
深夜，王文量坐在电脑前浏览房地产新闻，一张帖子让他眼眶浸湿，“每一次，都以迎接绣球的姿态去迎接调控，欢呼雀跃；每一次，都以接到铅球的姿势被砸翻在地，满地找牙。每一次，都认定便宜的房子就像盘中的肉，十拿九稳；每一次，这煮熟的鸭子居然还是又飞掉了，目瞪口呆。”
热性变理性
曾苗深吸一口气，再重重地吐出来，一缕发丝在眼前晃动，她拿起电话，拨出了这天第一个号码。
十几秒后，一个低沉的男声从听筒里传出来。斜倚在工位上的曾苗立马端坐，迅速进入自己的职业状态：“先生，您好！我是×××楼盘的销售，请问您近期是否有买房的计划？”曾苗声音清亮，手里拿着一支笔，随时准备记录。得知对方没有购房的意向后，曾苗又照着手头客户资料继续下一个。
“现在拨打一个客户电话前，都要给自己鼓鼓劲。”有三年房地产销售经验的曾苗说，“有的客户会客气地婉拒，但是大部分客户不听我说完就直接会挂掉电话，说实话打击还是很大的。”
眼下，曾苗正在经历她职业生涯中的一个低谷期，可怕的是她还没办法判断这个低谷期会持续多长时间。
10月21日上午，甘肃省统计局、国家统计局甘肃调查总队与省政府新闻办公室联合召开了2015年前三季度全省经济运行情况新闻发布会。在公众关注的房地产领域，省统计局副局长陈波说，“今年以来全省房地产投资前几个月弱，后几个月强，但已经没有前几年那么热了。”
毫无疑问，官方已经对未来可预期的房地产市场给出了趋势性的答案。
10月23日，国家统计局发布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，统计显示，9月份，70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有21个，上涨的城市有39个，持平的城市有10个。同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，上涨的城市有12个。其中，兰州新建商品房价格中止了自去年5月份以来的下降态势，首次出现环比上涨，但涨幅仅为0.5%。
上海易居房地产研究院今年年中发布了《中国35城房地产短周期投资风险识别系统》报告，其声称，该机构通过对包括兰州在内的35个国内重点城市房地产市场需求、市场供应、房价偏离等指标研究统计，做出了2015年全国35个重点城市房地产短周期风险评价综合指标排名。报告显示，呼和浩特排名第一，短周期房地产投资风险最大，兰州次之。
该报告综合各城市房地产市场需求、市场供应、房价偏离等指标，通过数据分析认为，2015年兰州房地产市场偏弱，房价反弹驱动力弱。
“虽然政府为刺激房地产业，不再限购，但热度仍在降。”陈波分析认为，“主要是市场的原因，前几年正处于居民消费转型期，刚性需求大，如今已趋于饱和。再加上国家加大对棚户区改造和保障房的投入，使得低收入群体的住房需求得到了一定满足。总体上，民众对房地产的热性已转为理性。”(文中人物为化名)