兰州楼市去库存 统计部门献“四招”

     原标题：兰州楼市去库存 统计部门献“四招”

    □何成军

    房地产行业的发展与走势，是政府和民众普遍关注的热点话题。近日记者从甘肃省统计局了解到，“十二五”期间，房地产行业以限购、限贷为核心调控政策，增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，坚决打击投资投机性购房，严控房价过快上涨。兰州市房地产行业发展在国家和省上一系列调控政策作用下，总体呈现出投资强度下降、供应总量减少、总体需求疲软的态势。五年内，兰州市房地产行业累计完成投资1354.34亿元，年均增长23.44%。

    问题:供需矛盾突出供给结构单一

    谈到当前我市房地产业发展存在的几大问题时，统计部门分析指出——

    当前住宅项目及商业营业用房仍是各大房地产企业热衷的项目，2015年这两项占比达到83.5%。保障性住房建设施工比例明显偏低。房地产业整体供给结构单一，总体供需矛盾突出；同时，各大房企资金回笼缓慢，经营困难。

    需要看到的是：当前公共资源布局不合理导致区域性供需矛盾仍然突出。近几年，通过调整教育布局、完善基础设施建设、合理布局商业网点等措施，全市公共资源布局得到有效改善，但优质的教育、医疗、文化、体育等公共资源仍然集中在城关区等核心区域，这使得这一区域的房地产热度不减，房价居高不下，明显超过一般市民的承受能力。而房地产开发逐步升温的七里河、安宁、西固等地的房地产楼盘却少有人问津。

    建议：实施四项举措消化库存

    面对当前的市场环境，兰州市房地产业该如何突破发展呢？对此，统计部门分析建议，应当实施四项积极性举措，主动消化业内库存。

    一、通过户籍改革，促进农村地区人口市民化，借以消解库存压力。二、可以通过房地产企业购买并消化，鼓励房企降低房价和兼并重组。若房价发生普遍性降价，则可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产销售，因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大，未来可能出现量升价跌现象。未来租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。非户籍人口扩大公租房租赁需求较大，扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。三、可以期待通过弱化或者取消限购或限贷政策。目前二手房市场需求大于供给，对二手房市场限制政策的进一步调整，会有效刺激这部分库存的消减。四、可以通过扩大政府购买消化。通过政府收购力度将加大。重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场，财政部已经鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。

    供：开发投资热度快速减退

    总体来看，“十二五”以来，兰州市房地产市场供给力度呈现逐步减弱态势。

    统计部门分析认为，五年内，全市房地产投资规模不断扩大，增速大幅回落。在宏观调整政策作用下，兰州房地产开发投资热度快速减退。2011年至2015年，兰州市房地产行业累计完成投资1354.34亿元，年均增长23.44%。从增速看，五年间全市房地产行业开发投资经历了过山车式的增长模式。其中，2011年至2012年处于上升态势，2012年-2015年呈现快速下滑态势，到2015年全市房地产开发投资增速已经下降到0.74%，五年间增幅累计回落了34.25个百分点。此外，住宅、办公楼开发投资增长趋势与全市房地产投资趋势基本一致，呈现“先扬后抑”的走势；商业营业用房增长趋势略有不同，呈现“先抑后扬再抑”的走势。

    从土地购置总量情况看，五年间，全市房地产开发企业累计购置土地806.65万平方米，年均购置土地161.33万平方米，其中，2014年土地购置出现大幅增长态势，达到387.89万平方米，远超平均水平。从增速看，呈现“先降后升再降”的走势；从待开发土地面积看，2011年至2013年，呈逐年上升态势，自2013年末开始，全市已购置待开发土地面积逐年减少，截至2015年底，全市已购置待开发土地面积达84.69万平方米。

    同时，房屋施工及竣工面积逐步扩大，增速先扬后抑。从商品房施工面积增长情况来看，截至2015年末，兰州市商品房施工面积达到4187.36万平方米，比2010年末增长2.85倍，年均增长23.34%。其中，住宅施工面积从2010年末的1119.94万平方米，增长到2015年末的2948.79万平方米，年均增长21.36%；办公楼的年均增长最快，达到33.05%。从竣工面积增长情况看，2015年末，全市商品房竣工面积达231.16万平方米，五年间年均增长2.24%，其中住宅年均增长4.17%；办公楼年均下降18.14%；商业营业用房年均下降6.96%。

    需：住宅销售面积增长迅猛

    从市场需求角度来看，“十二五”期间，兰州商品房销售规模不断扩大，增长趋势先扬后抑。去年末，全市商品房销售面积达676.55万平方米，是2010年末销售面积的2.96倍，五年间销售面积年均增长24.28%。其中，住宅销售面积年均增长24.58%；办公楼年均增长21.70%；商业营业用房年均增长17.83%；从商品房销售额增长趋势看，2011年至2014年，全市房地产销售呈逐步上升走势，2014年以后开始出现下行走势，其中住宅走势与商品房整体走势基本一致。

    值得关注的是，商品房空置面积总量逐年扩大，增长趋势逐年加快，去库存压力增大。以去年全市房地产法人企业联网直报数据来看，全市商品房空置面积达202.60万平方米。其中住宅137.76万平方米，占全部空置面积的67.99%，是全市房地产库存的主要组成部分；其次是商业营业用房，空置面积达33.32万平方米，占全部空置面积的比重为16.44%。五年来，全市房地产空置面积增长了128.03%。

    “我们的数据要远小于市场真实数据，全市房地产市场产能过剩及库存积压情况不容乐观。”统计部门分析认为，受多种因素影响，目前统计的商品房空置面积不包括已实际竣工且未售出的商品房面积、已备案但未进行网签的商品房面积以及个别空置二手房面积。