不吃不喝在兰州7.8年可买一套 100平米的房

韩征制图

    A

    房价收入比保持在6-7属合理区间

    房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。因此，判断一个地区房价的涨幅是否合理,应与当地居民年均可支配收入的涨幅进行综合比较。

    房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，易居研究院采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。根据我国的实际情况，一般认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。而报告中房价收入比的“户型面积”指标，统一按照100平方米计算（与全国城镇家庭平均住房面积相近）。

    报告显示，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2。与2014年的7.1相比，2015年房价收入比回弹上升，但并不改变震荡下行的趋势。从房价收入比的绝对水平看，仍然属于在6-7的合理区间内合理震荡。房价收入比的上行主要是受2015年一线城市和重点二线城市房市回暖导致房价增幅明显攀升，同时收入增幅远小于房价增幅的影响。

    B

    兰州人均可支配收入增长率高于全国35城均值，仅低于广州

    从全国35个大中城市，2015年城镇居民人均可支配收入来看，呈现东中西部递减的状态，经济较为发达的东部一二线城市整体收入水平较高，深圳以53052元高收入超越去年冠军上海市，位居全国榜首，而上海和北京同样不甘落后，均突破5.2万元向5.3万元逼近，杭州、宁波、广州、南京、厦门和青岛也统统超过4万元大关；与以上地区形成鲜明对比的是，西部欠发达地区，人均可支配收入较低，乌鲁木齐、西宁刚刚迈过2.5万元。

    由于兰州、西宁、贵阳等西部地区城镇居民人均收入基数较低，且随着西部经济近年来的崛起，这3个地区人均可支配收入增长率（名义）在2015年高于全国35城均值，分别达到10.5%、10.2%和9.1%；广州作为东部一线城市，经济发展较快，城镇居民人均可支配收入增长幅度也非常显著，以10.8%的高增长率位居35城增幅榜首；而兰州10.5%的增长率在35城中位于第二位，仅次于广州。最值得注意的是，南昌、武汉、合肥三座中部二线城市，城镇居民人均可支配收入增幅均超过了9.0%，在一定程度上反映出中部城市经济正在日益崛起。

    C

    深圳商品房成交均价高居榜首

    从国家统计局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均价来看，均价较高的主要是东部经济发达的一二线城市，主要为深圳、北京、上海、厦门、杭州等沿海省份的主要城市。2015年，全国房地产市场，最引人的城市毫无悬念的就是“深圳”，其商品住宅销售均价较2014年相比增幅稳站全国第一，接近48.3%，均价排名亦是一举超越上海，位居全国榜首。但同样是一线城市的广东，房价均价增幅却出现了约4.5%的负增长，位居房价增幅榜的最末端。至于兰州，2015年商品住宅成交均价居于第29位，而增幅略高于5%。

    2015年商品住宅均价同比增幅下降的城市由16个锐减到5个，负增长的只有重庆、大连、呼和浩特、西宁和广州五城，但负增长率均不超过5%，可见全国35城房价总体上呈现出上涨态势。该院研究员曹倪娜称，这是因为，从中央到地方各方面楼市利好政策的不断出台，释放了挤压几年的楼市刚性和改善性需求，加之2015年上半年股市避险资金流入楼市，使得以深圳、上海、北京为首的一线城市，楼市成交量大幅攀升，助推房价出现前所未有的井喷式增长；随后，部分二线城市也闻风而动，房地产市场加速回暖，房价抬升。

    D

    西部二线城市房价收入比全部跌破35城均值

    整体上看，35个大中城市的房价收入比呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；一线城市明显整体高于二线城市，深圳、北京、上海、广州分列第一、三、四、七位，但个别东部二线城市如厦门、福州和杭州迅猛赶超，目前位列第二、第五、第六；经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、投资投机需求也大，购买力强劲，房价水平也较高。

    与2014年相比，2015年有19个城市房价收入比出现下降,其中西宁、广州、兰州、呼和浩特和重庆降幅较大,主要源于商品住宅销售均价的下挫,其余14个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅；35个大中城市房价收入比均值为8.7，有11个城市房价收入比高于该均值，相比2014年少了3个城市。两个典型城市，2015年南京楼市显著升温，房价收入比增幅位居第三。而广州房价出现同比负增长，房价收入比较2014年回调1.4，房价大幅向合理空间靠拢。

    报告显示，2015年，11个西部二线城市房价收入比全部低于全国35城平均水平,可见西部地区房价收入比整体水平偏低，这和西部二线城市商品住宅价格水平普遍较低密切相关。相比2014年,11个西部二线城市中有3个城市房价收入比上升，分别是昆明、西安、银川，其余8个城市房价收入比均有所下降。“从历年走势来看，西部二线城市整体保持‘一字震荡’态势。”曹倪娜表示，但自2010年调控政策开始以来，出现了较为明显的分化现象，重庆、昆明房价收入呈上升的态势，兰州、贵阳、成都、西安、银川、西宁房价收入比呈下降的态势，呼和浩特和乌鲁木齐保持较为平稳的态势。

    E

    兰州房价收入比降幅达到了11.4%

    从西北五省会城市的2015年房价收入比和排名来看，乌鲁木齐8.3，位居第13位；兰州7.8，排在19位；西安6.5，排在第28位；西宁6.3，排在第30位；银川5.5，排在第33位。其中，2015年，兰州房价收入比与2014年的8.8相比，降幅达到了11.4%，在35城房价收入降幅榜上位居第三位，而广州、西宁分列降幅榜第一、二位。

    “从兰州的房价收入比来看，2014年兰州的房价收入比为8.8年，而到了2015年则为7.8年，从这个角度看，房价收入比其实是在下滑的。”该院智库中心研究总监严跃进表示，这说明从购房收入的承受能力看，购房压力是在下滑的。虽然兰州市场的房价在继续上涨，但由于居民收入水平等也在提高，所以一对比，房价上涨的速度没有收入上涨的速度快，这会使得购房的压力减少。具体看这样一个数字，通俗地理解是对于一个家庭3口人，购买一套100平方米的住房，在不吃不喝的情况下，需要7.8年的时间才能完全购置此类住房。如果对比西安、西宁、银川、呼和浩特等西部省会城市，相对来说，兰州的购房压力要稍微大一点。所以后续既要继续抑制房价的上涨，同时也要在提高购房的支付能力方面做文章。

    F

    预计今年商品房成交均价将增长7%-9%

    2015年房地产市场呈现触底反弹的格局，以东部一、二线城市为龙头的房地产市场高歌猛进，成交量和成交均价同时出现大幅攀升。随着诸多利好政策的出台，2016年开年，火热的市场情绪没有丝毫的降低，而是进一步攀升。根据该院2016年1-2月份跟踪数据显示，全国商品住宅成交均价同比增长14.4%；商品住宅销售面积同比增长30.4%，较去年全年增长23.5个百分点。商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两者曲线完成交叉，去库存速度进一步加快。在去库存政策的带动下，预计2016年相比2015年，全国商品住宅成交均价仍将保持上涨态势，增长7%-9%。

    根据政府工作报告目标，预计2016年GDP增幅会小于2015年，所以居民收入增幅也会同步缩小，因此预计2016年全国城镇居民人均可支配收入增长8%左右。“总之，2016年，全国范围内房价涨幅很可能同步于城镇人均收入增幅，但是东部一线城市和部分东部二线城市的房价涨幅则有可能略高于收入增幅。”报告预计，2016年全国房价收入比将总体上保持平稳，但东部一线和部分二线城市房价收入比将再次冲高。

    相关链接

    全国35个大中城市，北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。