是否该续缴？近八成上海在售老洋房需补缴出让金

    【新民晚报·新民网】日前，温州、青岛、深圳等地相继出现房屋土地使用年限到期的情况，是否需要缴纳土地出让金引发社会各界关注。记者采访发现，上海也有类似情况，近八成在售老洋房需要补缴出让金。

     物权法对“自动续费”说法模糊

    目前，国内的土地是有使用年限，一般而言，住宅用地为70年，工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。《物权法》第一百四十九条第一款明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

    物权法律师宋安成表示，关于自动续期的理解会产生两种解读，一是无偿的自动续集，二是有尝的自动续集。所以关于土地的使用权到期是否收费、收费细则需斟酌。

    “很多人易将‘自动续期’理解为：不办理任何手续，不需要提出任何申请。”物权律师黄友健表示，如果要求业主办理手续，可能涉嫌违法。如果房产进行交易时，补充土地出让金，更易让业主接受、理解。

     老洋房需交出让金约占房价10%

    目前，近八成上海在售老洋房需要重新缴纳出让金，部分老洋房因继承等原因尚未支付其房屋所在土地出让金。不过，这些房产不去补缴土地出让金，也不会影响其正常居住。只有在房产需要交易的时候才被要求补缴土地出让金。

    “目前，上海土地出让金补缴有一套详细规定，按照房屋所在土地的占地面积、建筑面积、容积率、所处土地的级别等一系列因素计算得出，且根据房产属性不同，其缴纳的土地出让金也不一样。”链家研究部总监陆骑麟介绍道，土地出让金按照上海基准地价成果表大致测算，基本按房产所处地段楼面地价乘以房屋的占地面积来计算。上海的老洋房所处地段多位于市中心核心位置，基本上都以一类地计算其土地出让金，目前楼面地价为22230元/平方米左右。以实际操作来看，老洋房在交易时会由土地管理部门核算出一个具体需要补缴的土地出让金数额，该数额较上述测算方式得出的结果普遍要低。

    2015年，一套徐汇区老洋房卫乐园交易时，房屋建筑面积约243平方米，占地面积约293平方米，购房者以4200万元购得，其中有422万补缴的土地出让金；目前，延庆路一套老洋房在售，房屋建筑面积453万平方米，占地面积716万平方米，房东挂牌价8000万元，若交易过户需缴1200至1400万元土地出让金，这套房产成交价格预计超过1亿元。在上海，购买老洋房需要缴纳的土地出让金接近总房价的10%。

    补出让金之后，房屋使用年限如何计算？陆骑麟介绍道，住宅用地从其补缴5金之日起计算往后70年，办公用地从其补缴土地出让金之日起计算往后50年，商业用地从其补缴土地出让金之日起计算往后40年。

     深圳1995年9月18日前出让不补缴

    前晚，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博对深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补缴地价；1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，正在研究制定相关政策。

    “目前，新建商品住宅的用地的使用年限续期问题，其实还不明确，依然是在讨论范围内。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从时间上测算，1995年后的签订的土地出让合同下，那么土地使用年限也就在20年左右的时间，离到期还有50年，所以对于此类土地使用的问题，并不必过于担忧。而这也是目前购房者接触最多的住房类型和用地类型。

    此前，深圳市政府对部分物业用地年限到期后补缴费用进行解释，即那些产权在20年的用地，实际上是深圳最早一批特殊的行政划拨用地，有很强的历史痕迹，不具有代表性。补缴地价合情合理，数额为相应用途公告基准地价的35%。（新民晚报记者 杨玉红）

文章来源：新民晚报