全国地方楼市分化将成常态 “救市”难逆大势

在经历了连续三个月的成交量下滑之后，房价下跌，最终由局部蔓延至全国。

　　6月18日，国家统计局公布数据显示，5月份70个大中城市中，房价环比有半数下跌，整体平均降幅为0.15%，为近24个月以来新低，也是此期间首次出现负增长。其中，四个一线城市只有北京微涨0.2%，广州“停涨”，上海、深圳则出现近两年来房价首度环比下跌。

　　在地方政府有形之手频频亮相之下，传统楼市热销期却出现了“量价齐跌”的局面。

　　对此，中国经济景气监测中心副主任潘建成认为，这是房价合理回归的过程，总体上看是正常的。

　　“房价回调，背后的根本原因是我国目前住房拥有率已经比较高，空置率也比较高，或者说存在一定泡沫，目前正是市场自发挤去泡沫的过程。”潘建成在接受中国房地产报记者采访时表示，今年以来房地产整体呈现的形势，就是销售明显回落、房价从区域分化到多数城市稳中有降、投资增长持续下滑。不过，在他看来，“目前还是温和的”。

　　5月楼市数据继续恶化

　　曾经的5月黄金销售期，在今年却遇连续阴霾，最终交出了“量价齐跌”的成绩单。

　　国家统计局数据显示，今年5月，全国70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅价格环比下降，占比达到50%，比4月暴增27个。持平的城市有20个，比4月增加两个。上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。

　　在二手房住宅价格上，70个大中城市中，价格环比下降的城市也有35个。

　　值得注意的是，即便一贯被认为价格坚挺的特大一线城市，其房价也没能稳住。其中，上海新房价格环比下跌0.3%，深圳环比下跌0.2%。不过，同比去年，房价仍在上升。

　　在新建商品住宅方面，70个大中城市中，房价上涨的城市有69个，而浙江温州继续成为唯一一个房价下跌的城市，同比降幅为4.8%。

　　从成交面积来看，尽管相比4月有所好转，但仍然比较低迷，市场仍面临巨大调整压力。

　　国家统计局数据显示，5月份的房屋销售面积同比下降10.8%（4月份同比下降15.7%）。从金额来看，5月份的房屋销售额同比减少11.3%（4月份同比减少15.4%）。5月份新开工总建筑面积同比下降12.0%（4月份同比下降18.1%）。

　　其中，特大城市上海，1~5月商品住宅共成交341.66万平方米，同比大幅下滑30.6%。

　　从5月份35个城市商品住宅当月存销比来看，存销比达15个月以上的有22个城市，这意味着这些城市均存在降价或大幅降价的压力。在此背景下，2014年二季度剩余的时间里甚至三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则。

　　“房价环比下降的城市在逐月增加。这样的势头还没停止，还在下探，其背后与房企销售业绩正相关。房企销售业绩下滑，房价自然就下降。”中国房地产研究会副会长顾云昌指出。

　　情况确实如此。

　　多数房企2014年1～5月的销售业绩在持续下滑。

　　据中国房地产报监测，截至6月13日，全国36个房企发布前5个月销售业绩。从整体上来看，即使是标杆房企，销售业绩也并不乐观，除了恒大、万科等房企进行全国促销，进而销售额有所上涨之外，其他多数企业延续前4个月的下滑局面。

　　而从完成年度目标的情况来看，36家房企中，仅恒大、万科、中海、中建国际4家房企业绩超过40%，其余均未达标，平均完成率仅29%。完成年度任务不足30%的企业达16家，其中不乏招商、龙湖、华润置地、金地集团等地产“大佬”。

　　“这种背景下，在去年房地产市场高潮时，高价拿地的房企恐怕会遇到很大问题。同时，资金实力比较弱的、扩张速度比较快的房企则可能面临资金断裂危机。如何加快销售节奏，保护好资金链是房企最关心的事情，一方面要促销回收资金，另一方面则是通过各种融资渠道保证资金链不断裂。”顾云昌分析道。

　　地方“救市”难逆大势

　　对于今年楼市的持续低迷，地方政府早已按捺不住。先是无锡、南宁、铜陵等市出台政策救市，近期天津、沈阳也加入救市大军。近日，在厦门放开外地户口“补税购房”后，福州也传出“全额付款不限购”的松绑消息。

　　然而，救市举措究竟能发挥多大效用？

　　首先，“过多人为干预并不可取。”潘建成分析道，从政策取向来看，十八届三中全会强调要加强市场在资源配置中的决定性作用，既然目前房地产市场变化主要是市场面对供求变化的自发反映，就不要过多人为干预，以致扭曲市场信号。当然同时要合理引导市场预期。

　　“从中央定向降准到地方政府救市举措，其实都是为了稳定楼市，防止市场下行过快。在房地产市场冷的时候适度升温也是一种调控，会对市场起到一定作用。但目前来看，楼市降温是周期叠加导致的结果，整个市场态势就应该是这样，所以不要指望市场有太大变化，只是保证市场平稳下滑。”顾云昌对中国房地产报记者分析表示。

　　在顾云昌看来，2014年房地产市场进入两个周期的叠加期。一是，经济增速下降进入新常态，相应地，房地产也进入新常态。经过十几年黄金发展，楼市增长势头早在两年前就在减缓，只不过当时受调控刺激不太明显。二是，房地产市场进入了小的调整周期。2012年下半年和2013年销售业绩良好，房价攀升，导致一部分需求透支和预支，自然会引发2014年市场需求不足。第三，稳中偏紧的货币环境，尤其是对个贷收紧，势必影响整个楼市。

　　“市场周期变化和金融货币环境变化，造成了现在楼市降温的态势。这个态势符合整个经济环境，房价不下降反而不正常。这个态势还会延续下去，至于是否出现悬崖式下滑，现在还看不出来。”顾云昌进一步分析道。

　　潘建成也认为，房地产市场下行态势不是现在才出现的。从2012年开始开发商的土地购置面积就已经下降了，持续了差不多20个月。去年房地产市场的活跃短暂推动了土地购置面积的回升，而今年又重新回到下降趋势。这一现象表明，开发商对市场的前景判断总体上还是清晰的，早已知道适可而止了。

　　“未来市场走向总体看会延续稳中有落的趋势，不过不同地区会有所分化。”潘建成预测道。