供求平衡型城市成房企三四线投资首选

  去年，当几乎所有房企都把资金砸向一二线城市之际，新城控股高级副总裁欧阳捷在张家港考察，他意外地发现，这个在全国百强县级市排名前列的城市房价一直保持平稳，供求关系稳定，也没有太激烈的市场竞争，虽然房屋售价不高，但土地成本也很低，是一个较稳妥的投资去向。

  在城镇化的发展过程中，三四线城市的长期投资前景毋庸置疑。一方面，对于行业本身而言，在房地产调控常态化背景下，一二线城市必然是调控政策主要的对象，相比之下，在三四线城市企业可以操作的空间将大得多；另一方面，从国家政策而言，“新型城镇化”已经成为本届政府未来十年工作的重中之重，届时政策的倾斜和产业的转移必定将为中小城市的发展带来助推作用。

  据统计，全国的地级市总量为288个，剔除30多个一二线城市后，仍然有高达250多个地级市。面对如此庞大的市场，如何辨别风险、挖掘机会是房企投资成败的关键。

    首选供求平衡型城市

  “目前三四线城市普遍存在的问题是供过于求，因此供求关系是首先考虑的因素，尤其是部分城市由于前几年投资过热，新增供应需要未来几年的时间去消化，这类城市必须坚决予以回避。”欧阳捷告诉记者。

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  此外，土地供应量是否与人口规模相匹配也能反映中长期供求关系的趋势。上述报告显示，以土地供应量与人口规模比较，海口、福州、太原近三年土地成交面积与人口规模相当城市相比均处于较低水平，中长期来看土地去化压力较小。银川、西宁常住人口规模在200万以上，土地成交量远大于人口规模相当城市海口；此外，兰州、贵阳、昆明、沈阳等城市近三年土地成交规模较高，这些城市土地供应相较其人口规模较为庞大，未来需警惕供应过剩风险。

  除了供求关系，欧阳捷告诉记者，城市人口的增长是决定该区域房地产发展的重要因素，只有人口呈现净流入的城市房地产市场才有投资的潜力，对于人口净流出的城市要高度警惕。

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  “我们发现有些城市一直保持人口净流入的状态，比如说常州，虽然近年来该市房地产投资有点过热，导致市场供过于求，但是如果把目光放远一点，常州以中国最发达的长三角经济圈为依托，随着区域一体化格局的形成，常州产业经济将受到越来越大的带动作用，由此带来的新增人口会把这些短期过剩的库存消化掉，所以这类型城市仍存在中长期机会。”欧阳捷说。

    重视城市经济发展

  供求关系、人口流入只是表象，城镇化发展还必须依托产业布局与经济发展。

  在欧阳捷看来，通过开工量、土地供应等历史数据推测前景仍有局限性，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础是城市人口与产业经济两大因素，当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大，才是具有投资价值的房地产市场。

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  其中，徐州与长沙由于房地产市场与当地经济均迈入快速发展阶段，城市的区域地位决定其市场具备进一步拓展的空间，最有机会成为领先型城市；珠海、常州、南昌等9座城市已经拥有较好的人口规模与产业经济集聚能力，尽管市场出现一定程度的供过于求，但仍不可低估其发展潜力；惠州、佛山、烟台、东莞等11座城市则存在过度供应消耗未来市场潜力的特征，能否有效控制市场供应并去化存量，成为这些城市保持投资价值的关键，否则极有可能变成风险型城市。

  “当然，判断城市潜力的标准并非一成不变，产业政策的变动对于一个城市的经济发展可能会带来巨大的变化。”欧阳捷向记者表示，“城市投资的布局必须具备前瞻性眼光，最好能提前布局，不要等到大家都看到机会的时候才进去，否则很有可能从蓝海变成红海。”