住宅小区实现物业管理全覆盖

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    住宅小区物业管理将纳入城市社会管理目标考核

    物业管理事关广大市民的安居生活和幸福指数。从今年起，我市将以创新社会管理方式为核心，以提高物业服务质量和服务水平为重点，着力建立“统一领导、分级负责、条块融合、综合协调”的全时段、网格化物业管理体制，并将物业管理工作全面纳入县区政府和街道（乡镇）社会综合管理体系建设，推进管理重心下移，及时化解物业管理领域的矛盾和问题，促进全市物业行业社会化、市场化、专业化、规范化发展，逐步实现全市物业管理的全覆盖、人性化和高质量。

    为强化物业的属地管理，我市将按照“权力下放、重心下移”原则，建立科学的网格分工协作机制、高效的工作运行机制、及时的矛盾化解机制、规范的监督考评机制，逐步推行“横向到边、纵向到底、不留隐患、不留死角”的物业管理网格单元，形成“部门联动、各负其责、齐抓共管”的工作合力，到2015年底基本实现城市住宅小区物业管理全覆盖，全年物业服务不间断，实现院落净化、楼道亮化、院内绿化、安全保卫常态化、文化氛围初显，全面改善市民居住环境。据市房管局物业处的工作人员介绍，实现物业全覆盖的具体体现有五个方面：一是各级物业管理网格化机构健全，人员、经费、措施保障到位，管理、督导、考评体系完善；二是物业管理联动机制和联席会议制度运行良好，机制创新有突破性进展并产生明显社会效益；三是老旧小区、“三不管”楼院整治改造有效，管理顺畅，逐步实现物业管理全覆盖；四是业主大会、业主委员会成立及运行指导监督有力，业主自主管理能力增强，社区幸福指数不断提升；五是物业管理应急管理服务、投诉调解等工作机制健全，矛盾纠纷及时有效化解，居民小区业主满意度逐步提升。

    物业管理将纳入城市管理大平台

    作为现代城市管理的重要组成部分，从今年起，物业管理将正式纳入我市城市社会管理的大平台，并实行统一领导、统一协调、统一考核。各县区政府、街道（乡镇）办事处也要同步将网格化物业管理工作纳入辖区城市社会管理工作范畴统筹考虑，综合协调解决住宅小区物业管理中遇到的各类问题。

    记者采访中获悉，网格化物业管理主要包括部件管理和事件管理两大类。部件管理即物业管理区域内公共设施、道路交通、环卫环保、园林绿化、房屋土地、电梯、锅炉以及各类井盖、城市广告牌、路牌、树木、路灯、灯杆、公厕、垃圾筒、中转站、宣传栏、公共座椅等其他基础设施。事件管理即物业管理区域内违反物业管理相关法律法规的各类事件，如占道经营（作业）、违规停车、违法建筑、乱排乱放、环境污染等问题。毫无疑问，住宅小区网格化物业管理的重心在街道（乡镇），落实在社区。

    按照分级负责，属地管理原则，住宅小区网格化物业管理的重心在街道（乡镇），落实在社区。为此，市政府要求各县区政府和街道（乡镇）办事处充分发挥综合管理的工作优势，并采取有效措施，整合管理资源，明确责任分工，强化协调服务和考核监督，以网格单元的管理效果为考核对象，细化考核内容，量化考核标准，并制定相应的奖惩措施。“对未按管理内容履行职责的，未能及时发现问题的，发现问题不及时处理的，或处理不了不及时反映的、联动应急处置不力等情形造成工作失误的责任单位及责任人，将实行严格问责追究。”市房管局物业处袁立铭处长介绍说。

    据悉，各级物业主管部门还将按照权责相统一的原则，明确住宅小区物业管理的职责和义务，下放物业管理相关职权，积极为县区、街道（乡镇）实施有效管理协调、创造条件，为做好住宅小区物业管理工作提供保障。各县区和辖区街道（乡镇）办事处将结合辖区实际，以街道（乡镇）、社区和物业服务单位为单元，明确每个网格单元的管理责任人，经县区物业主管部门审核后，报兰州市物业管理工作领导小组办公室备案。

    上下联动促进物业管理提质升级

    目前，我市已明确市区两级物业主管部门以及财政、建设等10多个相关部门的职责，为推进工作落实，市上将成立由市政府分管领导任组长，市房产部门主要负责人为副组长，市公安、财政、环保、建设、规划、城管执法、安监、物价、卫生、质监、工商、地税、公安消防等部门和各县区、高新区、经济区负责人为成员的市物业管理工作领导小组，领导小组办公室设在市房产局，负责领导小组日常工作。各县区及成员单位也将成立相应的工作机构，按照全市总体要求和部署，立足维稳安全和改善人居环境大局，完善制度措施，明确工作任务，采取街道（乡镇）社区指派、增设公益岗位、吸纳志愿者参与等多种形式，充实单元网格工作力量，全面深入推进网格化物业管理。市、县区两级财政部门还将加大经费保障，积极探索建立网格化物业管理人员收入保障机制。

    记者采访中了解到，为协同推进网格化物业管理，我市将建立“市、县区、街道（社区）”三级联席会议制度，对辖区内物业管理活动中出现的矛盾纠纷，涉及多个管理部门的，由街道（乡镇）组织社区、公安派出所、物业服务企业、业主委员会及相关单位召开联席会议协商解决。经协商仍无法解决的报请县区政府组织召开联席会议协商解决。出现跨区以及重大疑难矛盾纠纷的，将由市房产局牵头组织召开联席会议协调解决。同时，建立“市、县区、街道（乡镇）”三级住宅小区物业管理考核网络，市政府将住宅小区物业管理工作纳入全市城市社会管理目标，每年对县区政府进行一次考核。县区政府将定期对街道、社区网格化物业管理工作的实施情况及矛盾纠纷的排查处理情况进行检查考核，街道、社区也将对辖区内住宅小区物业服务企业进行日常检查考核。

    四级物业管理机制日臻完善

    物业服务管理真正走上前台并为广大市民所熟知要追溯到2013年，这一年，兰州市物业管理服务年活动全面启动实施，市房产局广泛调研，在借鉴外省地方性法规的基础上，制定了《兰州市物业管理规定》，并经市政府常务会议讨论通过于当年正式颁布实行，这在兰州市物业行业发展史上具有里程碑的意义。首次被提及的“物业管理重心下移”是这一物业管理“新规”的最大特点，由此拉开了兰州市物业管理延伸触角，职权下移的序幕，通过地方法规的形式，明确赋予了街道办事处在物业管理活动中的基础作用，而房地产行政主管部门则负责全市物业管理活动的监督管理。依据规定，县(区)房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理，街道办事处、乡(镇)人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举的组织、指导工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷。社区协助街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督社区内业主大会、业主委员会、物业服务企业开展工作。在发生物业纠纷时，采取社区、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协商机制。

    在刚刚过去的一年里，“权利下放，重心下移”依然是提升物业管理的一项重头戏，市房管局按照市委、市政府的要求，起草了《关于强化物业属地管理推进重心下移的实施意见》，全力推进物业管理重心下移。据介绍，目前市房产局物业管理处仅保留了物业管理12项职能中的3项，即物业企业资质复审、住宅专项维修资金监管和行业协会的指导管理，其余9项全部下放到县区和街道社区，职能下放比例达到75%。“可以这样说，2013年物业管理服务年主要围绕‘出台法规、成立机构’进行，2014年物业管理提升的重点是推进权利下放和重心下移，通过物业管理重心下移，真正将管理的触角下沉到基层，延伸到居民楼院，同时赋予县区、街道和社区更多的管理权限。”采访中，市房管局局长敬国华如是说。据了解，目前，三级物业企业资质的审批、发证已下放到县区，一级和二级物业企业的申报也经由县区进行预审、筛选和推荐。

    经过两年的努力，一个由社区、街道、县区和市级房地产主管部门组成的“自下而上”的四级物业管理机制日臻完善，逐步形成“逐级管理、层层负责”的物业管理新格局。住户若有物业方面的纠纷或申诉需求，可以直接到所在社区服务中心向社区专干或至辖区街道物业管理办公室进行反映，不再像以前一样‘有苦无处诉’了，所反映的问题也会由社区和街道及时协调解决。　　　 记者张万宏　实习生韩悦