众筹买房引发热议 市场与政策风险不容小觑

  只要花1000元，就能“凑份子”买一套千万级的别墅？近期，团贷网上线的房宝宝项目将房地产与众筹联系起来，成为了业界争议的焦点。目前房宝宝已经成功众筹四期别墅项目，共募集6251万元。有业内人士认为这为中小房地产商提供了新的服务方式，也有业内人士认为其中也涉及到了一系列政策风险、道德风险，或涉嫌非法集资。对于投资者而言，该项目并不保证收益，因此投资者也应明确风险。

  超40%的年化收益 10分钟就募集了1500万元

  超40%的年华收益率无疑让许多投资者眼前一亮。而其中第三期的项目更创了10分钟募集1500万元的纪录。目前该项目已经成功募集四期，其中第一期的项目已经完成回购，两个月前共募集1491万元，而两个月后以1600万元的价格卖出，新快报记者计算其两个月收益为7.3%，这样算来年化收益高达43.8%。

  论及房宝宝的模式，团贷网CEO唐军对新快报记者表示，该平台以七八折的优惠从中信御园预订了一批房源，再向众筹者募集购房资金购买。同时，与第三方托管财付通签订资金托付协议，众筹目标完成后，将房子产权委托给第三方公司管理。待找到买家后，众筹者投票决定别墅是否转手，产权再交给买家。如果投票超过51%的份额就表示通过。但对于在规定时间内未投票的投资者，唐军表示客服会通过电话和邮件进行提醒，如期内还未完成投票的将视为弃权。然后，投资者们将按照投资份额分配售房所得。

  简单来说，就是一帮我不认识你、你不认识我的投资者“凑份子”，在东莞买一套别墅，等别墅升值后，投票决定出售，然后获得投资回报。

  然而对于前两期高达40%多的年化收益率，也有看过合同文本的P2P投资者质疑表示，房宝宝项目最长持有期限为三年，在合同中也并无回购约定，却在项目刚推出的前两期给出了如此高额的回报，难以让人不产生有“钓鱼”的质疑。“在前期抛出高收益率可能是一种项目包装的手段，吸引更多投资者进入。但这样一来，投资者参与时就要更加谨慎了”。

  房价涨跌难预期 项目持续盈利能力惹担忧

  实际上有不少人对这种模式是否能持续盈利表示质疑，他们提出，房宝宝项目投资者最长持有年限为三年，期内并不能保证房产一定增值。

  有互联网金融行业观察者表示，“房宝宝”来说，虽然团贷网声称投资者购买后一个月可以自由转让，“但这个‘自由’是建立在房价还能上涨的基础上，但如果房价处于跌势，谁又会来做“接盘侠”呢？”

  新快报记者在调查中发现，中信御园项目在东莞属于价格较高的楼盘，目前搜房网上报价为3.5万元/平方米。新浪乐居信息也显示，中信御园近5个月的销售价格持平，而近14个月跌幅达30%。

  “中信御园这种高端别墅，处于东莞的核心区。”一位当地房产人士介绍，目前东莞普通商品房均价维持在9000元/平方米左右，如果众筹普通商品房的话，未必有这么高收益。

  “我们不对房子的涨跌做承诺，这在合同上是已经写明了，”唐军表示。

  产权由第三方公司管理 投资者非产权所有人

  唐军也对新快报记者表示，房宝宝卖的是一种模式，只是一次试水，最终目标实际上是未来帮助中小型的地产开发商实现转型。“未来的众筹行业是将开发商变成了服务商。让他们不用担心库存积压的问题，还可以为购房者降低房价，等于是为双方都提供一个定制服务。”

  不过，对于投资者来说，房产证是关键，广东南方金融创新研究院特约研究员徐北提醒投资者要明确产权所有人，“合同的签约主体到底是谁”。他称，房产证到底在谁的手上，所预购别墅的产权如果不是你的，就没有资格在网上售卖。而且如何避免一房多卖也是房产众筹的一大风险。

  唐军表示，“众筹购得别墅的产权将由第三方公司委托管理，待找到合适的买家后再交易给买家。”新快报记者在该项目的管理方“资料公布”一栏看见了第三方公司“东莞市浩全实业投资有限公司”。全国企业信用信息公示系统显示，该公司注册资本50万元，主要业务有实业投资，投资咨询；销售：纺织面料、纺织品、服装鞋帽等。资料公布的房产证的照片也显示，房产权属人为“东莞市浩全实业投资有限公司”。

  而对于一房多卖的疑问，唐军称项目第三方公司与东莞市联胜担保有限公司有合作，为项目提供担保。

  多项内容踩红线 政策风险仍是最大阻碍

  众多业内人士均表示，房宝宝目前最大的阻碍仍为政策风险，游走在监管的灰色地带，或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报记者表示，房宝宝很有可能涉及非法集资，具体而言，涉嫌非法吸收公众存款。房宝宝向不特定的社会公众吸收资金，借用合法经营的形式，通过互联网向社会公开宣传，承诺以货币作为回报，其本质并不以房产销售为主要目的，销售房产份额，涉嫌非法吸收公众存款。

  有业内人士表示，40%的年化收益率已经高于银行对于企业融资成本的四倍以上，或涉嫌非法集资，“一旦发生合同纠纷，也难以受到法律保护”，该人士表示。

  还有分析人士表示，由于房宝宝参与人数已经超过了400人，远超非法集资的人数上限，因此房宝宝从诞生之初，就踩在了法律红线边缘。“虽然此举可以视为互联网金融的一次创新，但也极有可能被监管‘叫停’”。

  众筹房产项目应注意四点

  1

  房产证是关键，清楚合同的签约主体是谁

  徐北提醒投资者要明确产权所有人，充分确保投资人的知情权，加强交易环节的信息披露。在可能的情况下，让投资人参与到决策环节中，为投资决策提供参考意见。

  2

  收益率不固定，风险仍需自付

  虽然投资者众多，但房宝宝并不保证收益率。银客网CEO林恩民也提醒投资者，房产众筹由于收益并不确定，投资者根据投资的标的可以适当根据自己的风险偏好投资。

  3

  房产估值难界定，投资前功课要做足

  有房地产业内人士对新快报记者表示，每家机构对于房产估值有区别。果树财富CEO吴复申也提醒投资者，对于这类项目最好能亲自去现场考察，去一些房产网站了解目前的价格，“看看估值是否偏高，购入价是否合理，未来升值空间如何”。

  4

  确保众筹项目的资金隔离和资金专用

  在涉及多个众筹项目时，应当确保各个项目资金隔离。“如果众筹资金混同为一个资金池，则可能变形为非法的‘影子银行’。”业内人士表示。同时，该人士也提醒充分确保资金流入环节的风险控制，降低筹资人道德风险。