出让条件严苛 中骏16.67亿低溢价摘沪普陀区真如地块

人民网北京9月2日电（徐倩）今日上午，上海土地市场迎来9月的首场土地拍卖。中骏置业仅二轮以总价16.67亿元拿下位于上海普陀真如城市副中心的真如镇街道W060802-B3-01a东北块（真如副中心B3地块东北侧），折合楼板价约为每平方米20654元，溢价率仅仅为0.12%。

据公告显示，该地块出让面积为23060.3平米，容积率3.5，土地用途为住办，出让起始总价为16.65亿，起拍楼板价为每平方米20629元。该地块位于上海城市西大门黄金地段，东至规划南石路（暂名），南至现状固川路，西至兰溪路，北至规划固川路（暂名），临近天汇广场，绿翡翠家园。

上海易居研究院研究总监严跃进表示：“无论从地段还是目前土地市场的走势看，都不可能有如此低的溢价水平。当然，背后的最大原因是此类地块的限制性条件多，使得很多房企不能够进入土地市场。”

据出让条件显示，该宗土地地上建筑面积 80710平米，地下总建筑面积不小于25000平米，建筑限高100米。而且，该地块虽然属性为住办地块，但是其办公用途占据主体：其办公建筑面积不低于62.21%，而住宅则不超37.79%。

在住宅用地方面，该地块限制了住宅的套数和户型，即住宅套数不少于250套，即平均每套面积122平米左右。而且，规定配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上，计1525平方米以上。此外，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100％以上（不包含保障性住房等），计28975平方米以上，且按一星级及以上标准建设。

在商办用地方面，该地块还严苛地规定了自持比例，其规定：受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）。而且，受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于84%（计42139平方米以上）的商务办公物业不少于 10 年。

从易居研究院智库中心的监测数据来看，真如板块目前在售的仅有两个项目，分别为品尊国际和星浩上海星光耀广场，其中成交均价均在5万元左右。另外，附近二手房的均价约为每平方米31559元，同比去年上涨5.53%。

严跃进认为： “从该地块的周边环境看，部分基础设施还是比较齐全的，但因为周边有一些物流基地等，整体的品质并没有完全被挖掘。所以后续此类项目若要做出高品质，可能也需要周边部分产业的外迁。后续对于此类地块的开发能否顺利，关键就是项目的定位。最关键是产品的定位是需要和真如的城市规划进行切合，这个其实有一定难度。所以后续关键就是要做慢工细活，否则地方政府设置的条件也容易架空。”