交易、互换等利害关系人有权“以人查房”

　　在《不动产登记暂行条例》出台后，国土部正在紧锣密鼓地准备实施细则。据了解，这一细则目前已经起草完毕，其中细化规定了以人查房的情况，但整体并没有突破暂行条例的范围。

　　在《不动产登记暂行条例》中，对查询做了原则性规定。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

　　在实施细则中，将查询这一环节进行了细化，《细则(讨论稿)》在第13章第176条进行了明文规范：“不动产交易、互换、赠与等涉及的利害关系人有权查询相关不动产登记结果；社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况部分信息，但涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私除外；人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关和纪检监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和不动产登记原始登记资料。”

　　从暂行条例和细则的对比来看，细则更具有实操意义，比如说，把利害关系人有权查询的情况做了举例，包括交易、互换等。中国社会科学院研究员孙宪忠教授表示，如果一个人要向他人交付其房屋的所有权，那么他就应该向所有权的受让人知悉其房屋所有权的存在；而受让人知悉房屋以及所有权存在的最佳方法，就是查询不动产登记簿上记载的房屋以及所有权的状态。“不涉及交易的人，不必要知悉不动产登记簿的记载，也没有权利查询不动产登记簿。”

　　中原地产分析师张大伟认为，不动产登记条例落地后，房产作为过去十年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。一方面，不仅灰色资金进入房产的可能性降低，而且过去以灰色资金购买的房产也将可能转变投资形式；另一方面，正常投资房产的群体，将可能由于对未来税费提高的预期(房产税、遗产税)而减少房产的持有量。“不动产登记条例，本身并非调控。但它标志着，中国经济包括中国房地产进入存量调整阶段。” (记者 范辉)