二线城市量升价跌 市场渐现回暖迹象

  供求走势：量升价跌，市场渐现回暖迹象

  同策咨询研究部数据显示，7月份我司监测的15个二线城市，商品住宅供应量为1133.54万平米，环比上月小幅下滑7.56%，同比去年7月上涨 0.43%；成交量为1073万平米，环比上月上涨19.79%，同比去年7月下滑10.01%；成交均价为9027元/平米，与上月相比下滑 2.35%，同比去年7月上扬2.79%。

  从供求比较上看，7月供应仍然略大于需求，但基本趋于平衡，供求比仅为1.06:1。7月份，在全国各地城市限购政策陆续松绑的刺激下，成交量小幅回升，如杭州、济南、成都等城市，成交量都出现了或多或少的增加，济南的涨幅甚至高达153.02%，同时，各地开发商也借此机会加快“跑量”，打出各种促销手段，吸引购房者的眼球。

  从成交均价方面看，7月出现了下滑，也由此看出开发商以价换量的决心。就具体城市而言，有11个城市下滑，仅5个城市上涨，涨跌幅均较小，其中，成都的涨幅最大，环比上月上涨8.69%，宁波的跌幅最大，环比上月下滑15.58%。

  7月份，随着更多的二线城市加入限购松绑大军，将在一定程度上促进二线城市基本面的好转。与此同时，开发商也在配合政府的救市措施，借机加快推盘节奏、加大降价促销力度，未来楼市会带来一波复苏的痕迹。

  典型城市：杭州——限购取消略显成效，但市场依旧难改颓势

  同策咨询研究部数据显示，2014年7月杭州商品住宅供应量为63.59万平米，环比上月下滑21.70%，同比去年7月跌幅为25.60%；成交 29.34万平米，环比下跌26.02%，与去年7月相比下滑46.12%；成交均价为15139元/平米，环比、同比分别下行2.82%、9.43%。 7月29日杭州取消限购政策，主城140平以上放开限购，萧山余杭地区全部解禁。从7月各周数据来看，前三周成交量基本都在11万平米左右，而限购政策取 消后一周(7月28日至8月3日)，成交量升至17.53万平米，可见限购政策在短期内对市场影响颇有成效。但纵观整个7月，杭州成交量持续走低，跌入本 年度第二低位，供应量虽也大幅下滑，但供求比依旧较高，仍然高库存压顶。开发商虽坚持低价“跑量”，但市场仍未回归到“量”上。预计8月开始，受限购政策 取消的影响，市场会有一定程度的好转，但要真正回归到“量”上，仍需要开发商坚持“以价换量”，在定价上更加贴近市场，让购房者获得更多的“实惠”。

  典型城市：青岛——限购松绑，市场有望回暖

  同策咨询研究部数据显示，2014年7月青岛商品住宅供应量为26.59万平米，环比上涨7.74%，同比去年7月大幅下跌79.87%；成交 63.82万平米，环比上扬20.37%，同比下行13.65%；成交均价为9874元/平米，环比下滑7.80%，同比上涨12.73%。 在经历了上半年成交乏力，而供应持续上升的双重压力下，青岛已连续5个月突破1500万平米的库存量，远高于全国大部分城市。而在巨大的库存压力下，青岛 开发商的促销力度也不得不有所增强。7月份，岛城各片区特价房秒杀、限时优惠、特惠让利、下定返现、看房团等促销活动应接不暇，青岛楼市新盘降价范围和幅 度正在不断加速，致使本月青岛市商品住宅成交量出现小幅回暖。 同时，7月31日，青岛市国土和房屋管理局宣布对限购政策进行松绑，规定自8月1日零时起，对黄岛区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住 房)放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上(含144平方米)的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住 房继续执行限购政策。预计随着限购的松绑，被抑制的需求将会逐步释放，而在政策的刺激下，购房者的观望气氛将会减少，会有一波复苏的痕迹。

  典型城市：西安——限购松绑效果有限，降价跑量仍为上策

  同策咨询研究部数据显示，2014年7月西安商品住宅供应量为173.58万平米，环比上月大幅上涨155.64个百分点，同比去年7月上涨 108.39个百分点；成交90.93万平米，环比上月小幅上扬3.71%，与去年7月相比下滑21.82%；成交均价为6536元/平米，与上月相比小 幅上扬0.74%，同比去年7月下跌10.55%。 西安本月成交量与上月基本持平，但供应量大幅增长，这对于已经高库存的西安而言，无疑是雪上加霜，降价跑量仍是目前主调。7月25日西安市住房保障和房屋 管理局对限购政策进行松绑：一是来西安市就业、创业的普通高校毕业生，在西安市无住房的，可购买一套住房；二是居民家庭为改善居住条件购买房屋时，可不再 申报其已拥有的非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下的住房；三是加快小套型房屋和二手住房市场流通，60平方米以下的住房和砖混结构二手住房可由居 民家庭根据需要自主购买。因此，限购松绑主要是对60平米以下的刚需市场产生作用，但是根据同策咨询研究部的数据显示，从2012年至今年1-7月近三年 西安的新房市场来看，60㎡以下住房成交套数比例分别占到全市的7.9%、11.9%、10.1%左右，总体来看在10%左右，故西安取消60㎡以下住房 限购，市场影响面至多在10%，影响面并不大。即使10%的家庭当中有一半臵换新房，由于这些需求不是集中入市，短期内来看，整体市场也不会因为这些改善 需求的入市有比较大的提振。

  库存量走势：存量小幅上扬，存销比增至16.24个月

  截止2014年7月，我司监测的15个二线城市商品住宅累计存量为16769.04万平米，环比上月上涨1.34%，同比去年7月上扬 44.44%。 7月二线城市楼盘供应量虽有所下滑，但幅度不大，导致存量依旧走高。按照近三个月的二线城市商品住宅累计去化速度来看，当前存销比为16.24个月，较上 月存销比进一步扩大，主要是武汉、天津、西安等城市存量继续走高，而部分城市成交量在限购松绑刺激下虽有所回升，但幅度较小，成交量依旧低位徘徊，供大于 求依旧是二线城市市场普遍存在的状况，此时，对于开发商而言，应借限购松绑之际，坚持降价跑量，才能逐渐缓解去库存压力。