二线城市去化形势严峻 库存已超上轮周期高点26%

  随着中报披露进入倒计时阶段，上市房企财务状况轮廓也已基本清晰。截至8月27日，包括“招、保、万、金”四大地产巨头在内的近百家上市房企已经晒出了中期“成绩单”。

  报告期内，98家上市房企业累计实现营业收入从上年同期的2130.26亿元略增至今年上半年的2298.78亿元，增加了168.52亿元，同比增幅为7.9%。

  不过，行业增收不增利。今年中期，上市房企实现利润总额和归属母公司股东的净利润却并没有同步增长。其中，98家上市房企实现利润总额基本不变，从去年上半年的403.42亿元微增至403.44亿元；但实现净利润总额却从去年同期的265.42亿元下降至今年中期的259.03亿元，减少了6.39亿元，降幅为2.4%。

  其中，“招保万金”四巨头中，金地集团(600383.SH)今年中期净利润降幅更是近五成，位居四巨头垫底位置，招商地产(000024.SZ)则以三成的净利润降幅紧随其后。

  相比之下，面对房地产行业调整的态势，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)(600048.SH)和万科A(000002.SZ)两大房企龙头仍保持了逆势增长，期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元，同比分别增长12.19%和5.55%。

  与此同时，98家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化态势。统计数据表明，上述98家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元，同比大幅减少92.53%。

  对此，国金证券分析师曹旭特表示，“按我们对2014年行业资金流入和流出项的预测，今年房地产企业资金盈余将接近2008年也即历史最差水平。”曹旭特称，今年资金情况会比较接近2011年水平，因为当时融资结构已经发生变化，金融机构贷款占比已经降至58%，和目前水平比较接近。

  “但不同之处在于，2011年房地产行业资金盈利比例达到6.8%，高于我们预测的2014年行业仅1.8%的资金盈利比例水平。因此，按房地产行业自身规律演变，今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平。”曹旭特强调。

  二线城市库存严峻

  值得一提的是，由于今年以来房地产市场持续调整，导致上市房企去化进程也放缓。统计数据表明，截至今年中期，上述98家上市房企库存从去年同期的3.34万亿元增加到了3.56万亿元，同比新增库存2246.64亿元，增幅达6.7%。

  与此同时，上述房企累计提取的跌价准备却从去年上半年的66.21亿元减少至53.87亿元，反而减少了12.34亿元，跌幅为18.64%。

  曹旭特认为，从绝对量分析，现有库存处于历史较高水平，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11%；二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升，目前已经超过上轮周期高点26%。

  “而且，从考虑供求双方力量对比变化的指标来分析，目前去库存过程并不明显。”曹旭特称，“静态来看，行业现有库存量已经接近历史峰值，二线城市绝对和相对库存都比一线城市更为严峻，尽管二线城市销售好于一线，但由于前期形成供给更多，所以去化周期水平仍高于一线城市。”

  就上市房企而言，如果用存货占总资产比重来衡量上市公司库存水平的话，从2012年2季度开始去库存过程开始，到2013年3季度开始加库存，目前该指标为65.7%，已创下历史峰值。

  “尽管短期形势有所改善，但我们认为本轮房地产下滑背后是结构性拐点，政策持续放松虽可使短期活动企稳，但无法扭转行业下滑的大趋势。我们预计到四季度和2015年，房地产新开工和建设活动将进一步放缓，给经济带来越来越大的拖累。”瑞银证券特约首席经济学家汪涛直言。

  对此，万科一位内部人士也称，目前，房地产行业已经由“黄金时代”进入“白银时代”，过去那种行业高速成长、所有人都能轻松赚钱的时代已经结束。

  就万科而言，由于去化现房库存，导致今年中期公司毛利率出现下降。“今年上半年，公司去化现房库存约56亿，纳入本期结算，使得毛利率偏低。”上述万科人士表示，“随着行业进入‘白银时代’，市场去库存以时间换空间。公司本身坚持积极销售策略，重申新推盘当月去化率60%目标。”

  行业实际负债接近最高水平

  不仅如此，曹旭特还称，上市房企平均资产负债率水平在2009年之前相对稳定，2009年之后企业加杠杆经营现象比较明显，负债率中枢不断上移，目前，整体资产负债率水平也基本处于峰值。

  8月13日，统计局公布1-7月房地产开发和销售数据也表明，今年1-7月房企由于销售低迷，资金来源中定金及预收款同比降10.2%。个人按揭贷款同比下降3.7%。

  “偏紧的信贷环境持续制约地产销量表现，央行虽多次出台定向降准和定向贷款等政策，但7月信贷投放规模和M2增速均大幅低于市场预期，从资金来源的情况看地产商资金情况好转十分有限。”平安证券分析师王琳认为。

  而从中报披露数据来看，截至8月27日，上市房企整体资产负债率也从去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的态势。

  同时，上述98家上市房企业今年中期全部财务费用合计已飙升至61.86亿元，较去年同期数46.15亿元相比，同比激增15.71亿元，增幅高达34.04%。

  就万科而言，其年化借债成本已经过9%以上。对此，前述公司内部人士表示，公司利息支出较大，主要是股东贷款部分(给合作方)的回报记在利息支出之中。

  “截至目前，公司利息支出包括银行、信托、海外融资，海外最贵的一笔是4.5%，银行贷款新增大约是基准到上浮10%之间，2011、2012年带下来的信托大约是10%-11%左右，新借信托大约是银行贷款利率再加1~1.5个百分点。”该人士称。