上海二手房量价齐跌学区房难逃“降价潮”

“之前一套270万元的二室房，目前已经让价到230万元，这种降价幅度在学区房里很少出现。”在上海福山路外国语小学周边一家中介公司门口，一位客户经理告诉中国房地产报记者，现在梅园各街坊的学区房都出现了或多或少的价格松动。尤其是面积较大的多居室房型，已经有较大幅度的让利。

据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，7月至今，在闵行七宝、嘉定南翔、闸北永和阳城、长宁古北等板块，学区房已开始降价促销。环比6月同期，降价幅度普遍在2%~5%。部分板块的学区房甚至低价抛盘，降价幅度超过10%。

伴随着整个房地产市场进入调整期，一直备受家长关注的学区房亦未能“幸免于难”。

学区房随大市下行

据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，6月全市二手房成交1.31万套，同比下降42.9%，环比跌幅更是创下9年来的最大值。

在成交价格上，2014年6月，上海二手房指数为2955点，比5月下降2点，在连续上涨24个月后，出现下跌。

“上海6月份二手房成交量只有1.3万套，二手房指数两年来首次出现下跌，说明了二手房价格的阶段性拐点已经出现。”21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，二手房市场出现量价齐跌的局面，学区房也不能脱离市场整体态势独善其身，价格出现下跌是大势所趋。

对于学区房价格出现的松动，克而瑞研究总监薛建雄认为，随着整个二手房价格呈现下行趋势，学区房只是表现的相较于其他二手房源来说抗跌性更强一些。此外，新生入学报名在6月份截至，学区房炒得最热的时候是3~5月份，暑期正好是空档期，学区房交易也步入淡季。

尽管学区房价格整体随大市下行，但上海市各个区县特征各异，学区房价格波动表现不一。内环内优势房源价格一直比较平稳。黄河滔称，像对口卢湾区第一中心小学、直升兴业中学的黄浦新天地板块内的优质学区房是较为稀有的一流双学区板块，学区房业主均表示不还价、不议价。

另一方面，学区房价格由本身房价和学区名额价值共同决定。不同学校入学资格差异明显，学区房价值也有很大落差。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，上海学区房中，静安、徐汇、长宁教育资源集中且优势明显，长期以来一直处于平稳的高价位状态。

此外在各区县差异化政策的影响下，学区房价格波动幅度也会大小有别。以静安区为例，今年4月中旬静安区颁布了入学新政，规定“今年起每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”，这种方式通过更为严格的竞争手段提高了竞争的门槛，但是学生的入学需求并没有因此而减少。实际上，市场上符合政策要求的房源数量有所减少，供求关系更加突出，反而助推了价格上涨。

再如，徐汇区在2014年招生入学工作实施意见中规定“当报名人数超过对口学校学额时，按照入籍时间长短顺序安排入学，超出学额部分实行区域范围内统筹安排入学”，这也使得很多家长提前几年就抢房落户，争取在入学名额上排位更靠前。这种争抢房源的态势也使得徐汇区的学区房价格一直居高不下。

降价深度有限

“目前，面积较大的学区房如二室房、三室房降价空间比较大，有些房源总价跌幅甚至高达几十万元。一室户的学区房价格只是出现了微调，下跌幅度不大。”上述中介公司的客户经理告诉本报记者，很多业主急需周转资金，急于出售才会大幅让价。但银行贷款政策未有明显松动，贷款难度加大，只能靠降价售房快速回笼资金、实现房屋置换。

对此，宋会雍分析，购买学区房的主要目的是获得入学资格。小面积房源投资成本相对较低，总价可控制，因此更受市场青睐。当市场进入调整期时，面积较大的房源因为成本过高，降价空间较大，必然最先出现价格的松动。

除了成本因素之外，购房者一般只是将二手学区房作为临时过渡用房，大部分家长纯粹是为了挂靠户口。一般来说面积过大的学区房转手相对比较困难，从后期的转售角度来讲，小面积学区房同样更受欢迎。

尽管大面积学区房降价空间更大，但是降价的幅度会达到何种程度仍未可知。谈及下半年学区房价格走向，黄河滔认为，下半年上海二手房价下行压力会延续，外环外板块投资型学区房已“扛不住”大市走低。随着市场调整的深入，会有更多的地段、学区等资源优势不明显的学区房加入到降价的行列中。但是，对于自住需求学区板块和市区内优质学区房来说，降价的空间会比较有限。

“目前我们检测的学区房平均降价幅度在5%之内，但我们检测的房源还没有出现数月持续下跌的情况。”蔡冠宇表示，学区房降价的范围可能会进一步扩大，覆盖的区域和板块会增多。但是降价的幅度会控制在一定的范围内。