金九银十会不会变铁九铜十

  今年以来，火爆的楼市逐渐展现颓势，成交持续低迷，价格徘徊不前，即使限购政策逐步放开，对市场并未有明显反弹，一线城市房价甚至在7月份出现环比同时下滑。

  面对整体继续下行，即将到来的楼市传统旺季“金九银十”备受关注。被视为“致命一招”的限贷政策会否跟进松绑？下一阶段的房地产市场将何去何从？

  限购松绑力度加大，会否扩展至一线城市？

  8月28日，西安、杭州、贵阳三个省会城市宣布将全面放开楼市限购。

  从限购放开的城市区域和面积来看，由部分松绑到全面松绑的“二次松绑”力度越来越大。

  此前，杭州曾于7月28日部分调整楼市限购政策，主城区限购只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。一个月后，杭州又决定主城区140平方米以下住房不再提供住房查询记录。西安市的限购松绑政策同样体现了“二次松绑”的特征。由7月份取消60平方米以下住房限购政策，到9月1日起全面放开楼市限购。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管地方政府已经放松限购等调控政策，但由于房贷利率仍然高企，放松限购对于市场成交量反弹的作用有限，至于全面放松限购，市场更观望于一线城市的动态。

  “一线城市短期内放开限购的可能性不大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，目前一线城市处于供应稍微大于需求的“弱平衡”状态，如果放开限购，改善型需求和刚性需求完全释放，供需“弱平衡”的状态将被打破，可能导致价格波动。

  多位专家都认为，一线城市目前仍需要继续执行限购政策。陈晟说，一线城市政府在没有足够的把握确保供应远大于需求的状况下，不会冒放开限购的风险。

  信贷成楼市关键因素，是否将跟进松绑？

  在业界看来，限购政策已不是影响楼市的关键，信贷会否放松成为判断未来楼市走势的关键因素。目前部分地方政府也不仅满足于松绑限购，开始涉及信贷支持等。

  8月18日，中信银行总行与链家地产集团签约宣布，将为链家客户提供同等条件下最优惠的贷款利率，其中北京链家的首套房客户可享受利率最低9折优惠。

  北京多家商业银行也开始“松绑”房贷利率，少数此前停贷的银行恢复放贷。福建省住建厅近日出台的“闽8条”,提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定；首次购买改善性普通商品住房按首贷认定等。

  此外，部分地区公积金贷款政策也出现调整。合肥、武汉等多地从公积金使用范围、还款额度等方面放松限制。业内人士称此举将对楼市起到一定的刺激作用。

  张宏伟认为，8月份以来，房贷利率开始出现“点式”松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变。当前银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮，标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松。

   楼市可否延续“金九银十”?

  虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的需求，但由于各地并未放松差别化信贷政策力度，且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松，楼市低迷态势短期难以扭转。

  “房地产业周期和宏观经济周期正相关，中国经济进入了增速放缓的新常态，房地产业进入了结构调整的新常态。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。

  顾云昌认为，从房地产小周期来看，每四年左右，房地产就有一个涨落周期。但中国房地产业已经告别了住房严重短缺时代，进入了平稳发展阶段，“不可能再像过去黄金十年一样大幅度反弹，市场和政策都没有赋予这样的力量。”

  陈晟也认为，由于目前楼市存货整体偏多，楼市还处于去库存的过程，“一线城市存货压力较小，有可能在明年下半年率先复苏，二三四线城市调整时间将更长”。

  传统的黄金季节“金九银十”即将来临，楼市整体状况会否好于上半年？北京科技大学教授赵晓则认为，总体而言，下半年的房地产市场预计会有所改观，但各个城市会表现不一，供应量巨大的二三线城市即便放宽政策，市场回暖也有限；北京等一线城市，基于其独特的市场特点，不会出现大幅下滑。就政策而言，未来的房地产调控或更加精细化和市场化。