楼市期中考之市场篇｜上半年北京新房成交惨遭腰斩
在自住房冲击、信贷紧缩、观望情绪浓烈等因素的笼罩下，北京新房市场已经出现近半年的调整期。
根据链家地产市场研究部统计，截止25日，2014年上半年新建商品住宅(含保障房)网签量为31890套，扣除保障房后，纯商品住宅成交22645套，比去年同期大幅下降45.5%。
虽然成交量惨淡，但CRIC数据显示，上半年北京市新建商品住宅成交价格却持续上扬，均价达到26763元/平方米，环比上涨8%，同比上涨20%。
成交缩水 均价反升8%
今年以来，北京市商品住宅市场不甚景气，从成交数据来看，2014年上半年新建商品住宅成交量为2008年以来同期最低，市场开始持续性深度调整。
数据显示，截止25日，6月新建商品住宅(含保障房)网签量为4045套，扣除保障房后，纯商品住宅成交2516套，比上月同期下降25.1%，比去年同期大幅下降52.7%。
上半年，北京新建商品住宅(含保障房)网签量为31890套，扣除保障房后，纯商品住宅成交22645套，比去年同期大幅下降45.5%。
另外，据记者了解，北京上半年新建商品住宅的签约面积为275万平方米，环比下滑48.11%；成交金额为735亿元，环比下降38%。其中，22645套的签约套数和275万平方米的签约面积，均创下2005年以来的新低。
不过，虽然成交量惨淡，但上半年北京市新建商品住宅成交均价却出现环比8%、同比20%的上涨。从热销项目的成交价格看，销售价格基本维持平稳或者小幅下滑，但与去年相比，部分老项目后期价格出现不同程度的增长。
目前看来，信贷偏紧和自住房导致的市场观望将会持续影响未来市场，尤其是进入6月后，一系列自住房项目开始进入签约程序，自住房入市对新建商品房市场的影响会有增无减。
随着自住房的入市，购房者的观望情绪会直接传递到开发商，为了提升去化速度，开发商唯有采取价格策略才能吸引购房者入市。由此判断，下半年将会有更多的项目出现调整价格，整体楼市很可能会“量涨价跌”。
促销当道 个别项目逆势热卖
2014年以来市场走势不容乐观，为达成销售目的，开发商使出浑身解数，多样化促销形式并举。
在降价时间的选择上，早降似乎比晚降更具优势，率先降价的项目往往占据先机，在无其他项目竞争让利的情况下会更容易吸引客户，引爆卖点。
北京房山的首创·新悦都，3月率先降价开盘。据悉，该项目预售价格为27000元/平方米，而开盘价格却为21800元/平方米，降价幅度达到19.3%。不过，率先降价也取得了750套房当日清盘的成绩。
另外，户型小、总价底的刚需型项目，也更容易切中主流购房者的价格敏感度。面对购房者对价格的挑剔，降低价格、合理户型是小户型逆势热销的秘诀。
如3月中旬入市的住总万科橙，该项目主打76平方米的两居和93平方米的三居，333套房源几乎当日售罄；东亚·首航国际主打一居，开盘即热销150套，去化率达到8成。
在刚需楼盘云集的市场中，豪宅项目凭借其稀缺性获得高端置业客户的认可。土地稀缺决定占据良好位置的地块价值潜力，豪宅项目具备的保值、升值能力成为高端置业客户的投资对象。
不过，放眼豪宅市场，同样存在激烈的竞争，价格上的低姿态同样成为豪宅出击市场的有力武器。比如泰禾的北京院子，其联排别墅报价在76000元/平方米，其周边在售的联排别墅报价在62000-100000元/平方米，项目定价相对不高，一期房源入市便热销18亿元。
亊实说明，在市场需求不振的情况下，随行就市的价格策略才是王道，降价促销无疑能够增加项目达到理想去化的概率，而不促销，则难以在市场低迷、竞争激烈的环境中取得好的销售成绩。
库存攀升 平均去化率27.4%
上半年，在供应增加而成交不济的情况下，通州、大兴、房山等区域的库存屡创新高，北京市场高库存量、消化周期变长带来的城市风险逐步显现。
2014年上半年北京市共有116个新房项目入市，共计供应37257套住宅，同比上涨78.5%。与过去相比，无论是项目数量还是住宅套数，今年供应均出现大幅度增长
持续萎缩的成交量在不断推高住宅库存总量。截至6月20日，北京期房住宅和现房住宅的库存分别为46117套和34727套，合计库存为80844套。这是继2013年北京住宅库存达到80038套的高点后，再次达到8万套以上，并创下近18个月的新高。
值得注意的是，这种态势还将延续，记者了解到，7月北京预计有36个项目入市。楼市供应量自3月以来大幅增加，月度开盘项目数量连续5个月超过30个，3-7月市场总开盘量与去年同期相比，增长近六成。
更为严峻的是，上半年新房销售疲软，导致北京楼市的新增项目去化率同比下降。根据链家地产市场研究部统计，今年上半年新增商品住宅去化率为27.4%，比去年上半年下降了26个百分点。
库存量增长、去化率下降直接导致库存消化周期普遍拉长，城市市场风险迅速加大。据记者了解，目前一线城市消化周期达11个月，同比上升53%，其中北京已经超出供求平衡的警戒线，达到16个月。
一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。而供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8为供不应求。
上半年北京市供求比都呈现快速攀升态势，前5个月北京整体供求比为1.6，5月当月供求比已升至2.6，而2013年全年仅为0.7。
自住房入市 价格优势吸引购房者
目前来看，自住房的大量供应已经影响到北京楼市。春节过后，北京成交量一直未出现往年的小阳春，而自住房却出现集中供应。
北京市住建委网站显示，截至目前，北京共有11个自住房项目入市，合计供应住宅达1.8万套。根据已推出项目的供需比，至少有10万户家庭锁定自住房，而首个摇号的自住房项目金隅·汇星苑供求比例达到1:68。
相对于普通住宅的冷清，自住房市场得益于价格优势却异常火爆。
相关规定显示，自住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上缴财政。
据记者了解，目前已经入市的11个自住房项目售价均不超过22000元/平方米，其中5个项目售价在15000元/平方米以下，这与5月北京33472元/平方米的均价有较大差距。
除了价格优势，自住房用地供应量也呈现增长态势。自该政策出台之后，北京加大了该类土地的供应。根据统计，自2013年10月22日以来，北京已陆续推出44宗自住型商品房地块，其中2014年至今已推出22块。
业内人士预计这些项目大部分都可以在2014年入市。也就是说，在2014年北京将能成交200万元左右价格的自住房达到4万-5万套左右。而总价不到200万元的自住房对北京楼市影响较大。
