中国楼市未来：90后继承至少两套房 需求逆转
从人口金字塔看房地产需求
中国65岁以上人口所占比重
2000年与2010年平均预期寿命
前几周，笔者从供给角度分析中国的房地产市场，在
在
那么，本周第一财经日报
两套房的背后
不远的将来，爷爷奶奶留一套房，外公外婆留一套房，确实是90后以及年龄更小的群体所面临的情况。
在这两套房背后，是加速的老龄化。人口老龄化，国际上有个通用的指标，即60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为一国或地区进入老龄化社会的标准。
如果按第二个标准衡量，中国在2000年左右就进入老龄化社会了，2000年中国65岁及以上人口比例为6.96%，2001年该数据为7.1%。(图1)
而2011年的第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上的人口占比为13.26%，总数为1.79亿，65岁及以上的老年人占比为8.87%，绝对数接近1.2亿。到了2013年底，中国65岁及以上的老年人占比已达9.7%。
从增幅来看，2000年起每年以0.2个百分点~0.4个百分点的速度增长，这意味着中国的老龄化进程正在加速。老龄化加速的一个结果就是，社会经济发展活力下降，因为干活的人少了。
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为什么会出现人口老龄化？
现象是老年人多了，但背后的原因是生育率水平和预期寿命的变化，其中前者又比后者影响大得多，至于中国老龄化，两个因素兼有之。
从两次人口普查中的预期寿命数据看，2010年该数据为74.83岁，而2000年为71.4岁，10年之中增长了3.4岁。而预期寿命的提高会使人口金字塔的顶部相对加重，即顶部老龄化。
而从人口出生率看，从第三次婴儿潮之后，1987年起我国人口出生率开始从2.33%逐渐下降，2009年起人口出生率更是开始低于1.2%，虽然2011年起微弱反弹，但整体趋势难改。而低生育水平则使人口金字塔的底部相对缩减，即底部老龄化。
就全球而言，老龄化导致的人口负增长已经成为一个魔咒，诸如日本、德国这些发达国家也都无法摆脱人口负增长的命运。不过，相比于其他国家，中国老龄化过程具有速度更快、间隔更短、发展水平更低的特点。
有数据显示，西方主要发达国家完成人口老化(65岁以上人口占比从7%提高至14%)的时间跨度通常在40～100年，日本为25年。
而中国第六次人口普查65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。此外，根据联合国的保守预测，中国65岁以上人口占比最早将在2025年达到甚至超过14%。即中国和日本一样，25年间也将完成人口老化，而从2014年算起，只剩11年了。
总而言之，在低的生育率水平和走高的平均预期寿命推动下，中国的人口金字塔将出现顶部、底部老龄化。通俗而言，就是干活的人少了，有购买力的人少了，消费习惯保守的老年人多了，房地产需求会怎么样呢？相信结论是不言自明的。
当然，鉴于中国庞大的人口基数，对房地产的需求绝对量肯定是很高的，但在人口金字塔顶底部老龄化的态势下，对房地产的需求增速无疑是放缓甚至逆转的。(作者为
