2014中国房地产上市公司测评成果即将揭晓

  中国房地产上市公司虽然只占全国房地产开发企业总数的较少一部分，但其在综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方 面具有极强的行业代表性，能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向方面的基本趋势

  (中房网讯) 在多变的国内房地产市场中，房地产上市公司已经成为核心力量，探索中国房地产市场格局的未来发展，房地产上市公司是最佳的研究范本。

  由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合组织并进行“2014中国房地产上市公司测评研究”工作，以客观的数据、科学的方法、公正的立场对房地产上市公司进行客观梳理，在对企业深度跟踪研究的基础上得出的测评成果，即将于5月29在香港盛大发布，

  看点一：行业风向标会如何变化

  在2013年的的上市房企测评中，研究对象共184家，包括沪深上市公司121家，大陆在港上市公司56家，以及海外上市公司7家。据了解，此次纳入测评的上市公司总数将有不少变化。一方面，在持续从紧的政策和市场环境下，不少房地产企业选择调整业务结构，如上海新梅等退出房地产行业；另一方面，年内金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德控股、景瑞地产、龙光地产、时代地产等7家房企成功赴港上市，因而发生一些公司进入或退出测评范围的现象。

  虽然房地产上市公司只占全国房地产开发企业总数的较少一部分，但其在综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面具有极强的行业代表性，能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向方面的基本趋势。主办方因此表示，由于房地产上市公司的信息披露情况较为完整和准确，通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型研究，深入研究中国房地产上市公司对于房地产市场未来发展具有强有力的指导意义，通过发掘行业中的优秀房地产企业群体，树立行业标杆，分享优秀经验，更可以引领行业向纵深发展，提升整个房地产业的专业化水平。

  再加之2013年，房地产调控逐步转向减少行政干预的思路上，房地产市场总体回暖，全国房地产投资、销售均再创历史新高。与此同时，行业内市场分化更趋明显，一线城市和热点二线城市主流产品供不应求；而部分城市前期房价上涨过快，库存压力积累风险渐显。市场的种种变化迫使企业对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道等进行全面优化，以获得可持续的竞争优势实现有价值的增长，房地产企业的竞争领域由成本、定价能力等拓展到品牌、运营管控、服务等更广范畴，

  看点二：房地产“中利时代”能否确立

  从近年来的上市房企测评成果来看，房地产企业的盈利能力不断稀释，毛利率下降突出，行业盈利空间收窄，盈利效率分化明显，既非经常被社会舆论诟病的“暴利”，也不是某些企业辩解的“微利”，实际应该是一种“中利”的状态。

  在2013年的上市房企测评研究中，上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家至87家；全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少。从比率指标看，2012年成本费用利润率、净资产收益率和总资产利润率均值三项指标均呈下跌之势，分别为31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。其中，净资产收益率和总资产利润率两项指标已经连续下滑三年。

  在此次的2014上市房企测评中，这一态势会否继续呢？从去年全行业的销售指标创历史新高以及从年报数据观察来看，上市房企净利润均值和净资产收益率等指标估计会有小幅回升，但盈利效率不断稀释。比如，2013年，10家典型企业中有9家实现了净利润正增长，但由于土地、资金和人力等成本不断上升，从盈利效率看，绝大部分企业出现了下滑，成本费用利润率、毛利率和净利率三项利润率指标同比下降的企业均有8家。

  看点三：高周转还是上市房企的主流吗

  在3月份的2014中国房地产500强测评中，2013年500强房地产开发企业运营效率指标全面回升，存货周转率均值为0.39，较2012年提高2.26%，基本回归到此轮调控前水平；流动资产周转率均值为0.2，同比上升0.04%；总资产周转率为0.19，同比上升8.82%。显然，就500强房企来说，高周转已经成为更多企业的共同选择。

  就上市房企而言，在上年的测评中，从经营效率类型分布看，22%的上市房企为经营高效型企业，经营平稳型占24%，经营高效型企业和经营平稳型企业数量明显增加。其中，经营高效型企业占比增加15个百分点；表明为应对资金紧张和缓解库存压力而采取高周转策略的房地产上市公司越来越多。

  从500强房企的数据及上市房企的数据来看，估计此次上市房企测评展示出的存货周转率均值和流动资产周转率均值会比500强房企更高，高周转估计还是目前上市房企的主流。因为在楼市调控持续的形势下，经营高效型企业凭借其领先的经营能力有效促使资金回转，降低企业财务风险，整体库存压力较小。虽然高周转给企业的利润率带来下滑，房地产开发企业也纷纷探索规模和利润平衡发展的路径，但在竞争不断升级的房地产行业内，继续保持高周转以维持和进一步扩张企业规模可能是更多企业的共同选择。

  看点四：上市房企抗风险能力如何？

  按照2014中国房地产上市公司测评研究的定义，企业的抗风险能力是指在市场环境、宏观经济政策、不可抗力以及产业发展周期等因素影响下维持正常运营，并保持企业长远发展的基本素质。常态化的调控对房地产上市公司的抗风险能力提出了更高的要求。

  在上一届的测评中，房地产上市公司的负债水平仍在历史高位徘徊，资产负债率均值和净负债率均值分别为64.72%和64.36%，其中资产负债率均值与2011年基本持平，净负债率均值较上年有所上升，资金链风险仍在累积。

  2013年，由于销售良好，企业普遍加大杠杆力度，估计偿债压力将有所上升。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值估计会上升至近三年来最高点。从年报数据可以看出，大部分典型的房地产企业的资产负债率均值处于60%-80%的区间。

  偿债压力持续上升，面对市场渐强的不确定性和来自资金链的压力，上市房企抗风险能力如何？虽然详细数据还有待

  看点五：轻重资产模式之争

  2013年以来，上市房地产企业的模式创新不断，包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市企业相继提出了向轻资产方向发展的战略转型，纷纷探索社区服务、资产管理、小股操盘、代建、地产基金管理等轻资产模式。

  实际上，早在2010年，绿城就希望以代建模式大幅提升市场份额，提高净资产收益率。此后，滨江地产、朗诗地产等一批品牌开发商纷纷推出了代建业务。然而，随着房地产利润不断走低，土地价格不断上涨，转型轻资产模式似乎逐渐走红。

  以万科为例，其宣布发展的小股操盘、社区服务等业务都属于轻资产概念，2014年万科更提出成为优秀的城市配套服务商的发展定位，由“重”转“轻”思路明确。同样，保利大力发展房地产基金业务以及养老社区运营平台，也是属于轻资产。保利的信保房地产基金2013年管理规模已经突破200亿元，并实现净利润2.75亿元。

  尽管越来越多的上市开发企业探索走向轻资产模式，仍有企业坚持重资产模式以规模求胜。如2013年销售金额与万科仅有84亿元差距的绿地坚持继续在转型、升级中实现“扩体量、提质量、增能量”，并在2014年定下了2400亿元的销售额指标。此外，富力、合景泰富均是持有大量开发和商业物业的房地产公司。重资产模式拥护者认为稳定的收入和商业租金回报是房地产公司成熟运营的标志。

  轻重资产模式究竟孰利孰弊？上市房企目前对待轻重资产模式的态度和选择如何？这无疑将是2014中国房地产上市公司测评研究报告的精彩亮点之一。

  看点六：上市房企估值偏低何时扭转

  在上一年的上市房企测评研究中，2012年国内股市虽跌宕起伏，但地产板块表现抢眼，走势明显强于大盘，是年内涨幅第二大板块。在估值水平方面，沪深上市房地产板块2012年市盈率平均值为13.71，市净率平均值为1.87，在港上市房地产公司平均市盈率和市净率分别为9.17、1.24。

  但进入2013年，房地产行业估值溢价持续在近几年最低水平徘徊，A股房地产板块行业指数也整体呈现震荡下行的态势，年内累计下降7.65%。板块在基本面与政策面交替作用下，业绩良好的企业整体表现低迷，仅在主题投资机会兴起时，题材类个股有超预期表现。特别是在10月以后，房地产政策压力再次加大，一二线城市调控政策陆续出台，房地产板块再度表现低迷。

  尽管上市房地产企业盈利水平均小幅回升，但受大市走低影响，房地产企业在沪深两市未迎来相应的估值水平修复，而是进一步创下低点。2013年沪深上市房地产板块市盈率平均值为11.44，较上年下降2.27；市净率平均值为1.63，较上年下降0.24。而在港上市房地产公司市盈率均值为11.37，较上年上升2.20；平均市净率为1.30，较上年小幅提升0.06，但估值水平仍低于沪深上市房地产公司。

  从市场和行业面来看，房地产行业上市企业估值较低，资本市场对行业悲观预期会不会有方向性变化？行业基本面和下行空间如何？新型城镇化以及调控政策的变化，会不会给房地产板块特别是优秀标杆企业带来价值修复和重现的机会呢？这一切，有待5月29日在香港发布的