北京39个新盘涌进金九月

　　9月预计开盘的项目信息

　　随着“金九”的临近，楼市今年剩余时间里最重要的冲刺节点就要来到了。近期的市场到处都充满了备战的气息。大量的新货疯狂涌入，已经表明今年“金九银十”开发商志在必得。而从全市的范围来看，近郊仍然是市场竞争的主要区域。

　　根据专业市场分析公司亚豪机构的监控数据显示，9月份，京城预计将有39个项目入市销售。包括保利、远洋、万科、泰禾、中信、首创、首开等在内的品牌房企在9月均有大手笔。其中，保利地产的顶级产品海德公园蓄客已久；远洋在北五环的纯新盘万和四季，主打远洋引以为傲的“万和”精装修系列，准备一次性开盘推出全部房源；中信在亦庄的中信府后期也将推出现房大户型；通州的泰禾1号公馆和房山的五和万科长阳天地则主打刚需户型，都将在9月开盘……

　　不仅如此，为了刺激购房人出手入市，众多房企开始推出 “0首付”、“特价房”、“首付贷”等五花八门的促销手段，不少房企还开始了大尺度降价——提高性价比成为房企吸引购房者的核心手段。

　　弹药充足备战“金九” 39个项目蓄客待售

　　8月底，龙湖·长城源著、琨御府等多个项目的“日光”销售，虽然有一定的偶然因素，但仍给了市场极大的信心，不少开发商开始加快推货速度，希望趁着即将到来的“金九银十”这一传统旺季，冲刷掉前半年不尽如人意的业绩报表。

　　根据亚豪机构的统计数据显示，9月份北京商品住宅市场的“弹药”供应充足，预计将有39个项目入市销售，其中包括亚奥万和四季、东亚尚品台湖、尚峯壹號等在内的19个纯新盘，以及包括中信府、首开缇香郡、华业东方玫瑰等在内的20个老项目后期。而39个新盘的数量也很有可能创下今年以来的月度新盘供应量新高。

　　亚豪机构副总经理高珊分析认为，9月市场供应的提速并不是突然的，7、8月份的新盘供应量已经有抬头的趋势。早先时候备受期待的自住房，曾经吸引了大量刚需购买人群的注意力，迫使部分刚需盘被迫“猫冬”。但如今，随着自住房项目开始大量上市，一些楼盘在地段位置和产品品质上的不足暴露出来，特别是普通住宅项目为了争抢客源开始下调项目售价，使得自住房的价格优势不再突出，令部分刚需客群开始回流商品房市场，也促使了蛰伏数月的刚需盘在9月加速上市，以争取现阶段正在犹豫或等待的刚需购房人。

　　另外，高珊也认为，9月市场供应大增的另一方面原因在于今年上半年大量房企没有完成既定的销售业绩目标，在2014年度已经过去三分之二的节点上，各大房企项目不得不加快推盘节奏、调整定价策略以完成全年销售计划。

　　事实上，北京楼市近年来的销售数据中，“金九银十”的说法早已变得名不副实，如今虽然大量项目预期将要入市，但能否最终面向购房人，就连开发商自己也要看实际的蓄客量而定，并没有肯定的计划。不过，在预计开盘的39个项目中，首次入市的纯新盘占了近一半的比例，而这些纯新盘往往会为追求“一炮而红”而采取低价的姿态，仍值得购房人重点关注。

　　楼市成交“量涨价跌” 小批次推盘更易造就热销

　　除了新盘供应的加大，最近一个月楼市价格的走低，也吸引了不少观望的购房人随时准备回场。根据亚豪机构统计数据显示，8月1-20日，北京商品住宅共实现成交5736套，成交面积56.15万平方米，相比上月同期分别增加了86%、73%。与此同时，此阶段北京商品住宅成交均价为21418元/平方米，相比上月同期下滑了17%，接近两成。

　　这其中固然有自住房大量入市拉低均价的因素，但也有不少项目确实采取了降价促销的策略。像通州台湖镇板块的泰禾1号街区二期产品价格由一期的3.4万元/平方米调整至2.88万元/平方米，东亚新华在台湖的项目也从其在售的办公和住宅类产品中各拿出50套房源做特价销售。其中办公类产品从2.1万元/平方米降价至1.49万元/平方米，降价幅度达6000元/平方米；住宅类产品降幅也达4000元/平方米。

　　而这样的价涨量跌由于自住房的大量上市和开发商的低价成交，很有可能在9月份延续下去。

　　此外，在市场热销的楼盘中，不少项目都采用了少量多批次的销售策略，每次只拿出一栋楼甚至几十套房源做促销，形成被抢购的场景，然后多批次地推盘，这也逐渐成为市场主流。像8月入市项目当中，亚奥金茂悦、住总万科橙、首开常青藤等多个项目单次推盘量均在百套以内。高姗认为，小批次推盘一方面是项目对于目前市场需求量与价格接受度的试探，另一方面则是为营造“日光”、“开盘售罄”的市场繁荣假象。

　　新盘定价回归至去年水平

　　从9月入市项目定价来看，虽然自今年年初预售限价已基本放开，但“谨慎”仍是目前市场基调。已公布售价的项目中，像纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预计售价仅为16500元/平方米起，是台湖区域报价最低的项目，而房山几个计划上市的住宅项目，包括纯新盘五和万科长阳天地以及老项目建邦华庭，整体报价水平也仅为19000-22000元/平方米，区域整体定价基本回归至去年同期水平。而未公布售价的项目则是更加谨慎，还需通过蓄客数量与客户心理预期来确定最终的售价。

　　业内人士认为，此阶段项目市场定价谨慎的最直接原因是受到低价自住房入市的冲击，而更深层次的原因则是由于市场存量的不断积压。

　　根据亚豪机构数据显示，截至到8月20日，北京商品住宅产品存量为86235套，按7月成交量来计算，目前住宅存量消化周期需13个月。自今年1月见底之后，北京住宅市场库存量就开始进入上升周期，截至目前，已连续第7个月出现上涨，相比最低点时已高出55%。而这些存量折合销售额约为2588.5亿元，相当于170家房企2013年北京商品住宅市场的销售总额。高珊表示，“去库存”已成为目前各大房企所面临的首要任务。随着库存量的不断攀升，项目房企不得不通过调整价格、打折促销来杀出重围，取得较好销量，因此未来新上市项目的定价也将逐渐平稳甚至出现回落。

　　从9月计划开盘项目所处的环线特征来看 ，39个项目当中仅有4个位于五环以内，而当前商品住宅库存当中近90%的存量均位于五环以外。而这些五环外项目又因为同质化严重等问题，成为库存“重灾区”。在“老库存”的竞争压力下，新盘项目所面临的价格压力相对也更大。

　　大力度优惠仍是开发商突围的主旋律

　　此外，有业内人士认为，开发商之所以密集在9月推盘，一是为全年目标任务冲刺，另外与项目的工程进度也不无关系。“节点已到，推了不一定有回款；不推，一定没有回款。于是，很多开发商只能硬着头皮上。”中原地产张大伟表示，目前，多数开发商还是保持着较为清醒的认知，“利润指标让位于回款指标，用大力度优惠吸引购房者入市有可能成为9月推盘的主旋律。”

　　联美地产总裁助理史明在接受北青报记者采访时亦表示，9月份大量楼盘集中入市，在拉动市场走高的同时，也势必带来激烈竞争。史明称，适度的价格包装、错开推盘时机以及凸显产品差异化特征，都是开发商在9月重点采取的突围措施。

　　另外，我爱我家副总裁胡景晖也表示，虽然市场有所回暖，但购房人首先看重的还是价格。无论市场对产品综合素质的认可度如何，开发商都应该率先拿出十足诚意，给购房者一个下单的理由。

　　本版文/本报记者 李桁