库存积压2000多套 东莞超冷住宅公寓会否拖垮楼市

政府出手“救市”

公寓买家不买账

羊城晚报讯 8月中旬，东莞市政府公布楼市新政，打破“家庭人均住房面积不低于18平方米的自有居所”才可获得入户入学积分值这一被视为“解救”住宅公寓的规定后，东莞的住宅公寓市场如何？

20日中午，羊城晚报记者来到位于东莞南城区的中央财津售楼处，现场很冷清，看楼的人并不多。售楼工作人员告诉记者，该楼盘属于东莞的住宅型公寓，在2013年11月开盘入市，主力户型是44平方米至64平方米的一、二房精装公寓，800多套房源推售一年多，目前还有100多套房源待售，并准备下月加推其他房源。

“新政中有一些措施是有利于公寓的，但从目前客户询问情况来看，他们也不太关注。”中央财津开发企业有关负责人殷先生告诉记者，积分入户或入学，在东莞市按积分来计算的，即使政策落地后，买了住宅公寓的客户，最多也就是获得了加分而已，他们依然要满足其他条件，才能实现“入户”或“入学”。

“不关注”的一个很重要原因，是因为购买住宅公寓的，大部分都是投资客。据中介机构瑞峰置业统计，购买中央财津的人群中，投资比例占56%，自用14%，自用兼投资31%。

虽然中央财津卖了一年多，也还有房源剩余，但是就整个东莞的住宅公寓市场而言，该楼盘因为位置优越，销售算是罕见的“逆市飘红”。东莞卖不动的住宅公寓还是“多数”。

东城新世纪星城美寓的销售人员也表示，东莞楼市新政消息出来后，看房人流量也没有太明显的变化。

（陈骁鹏）

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月中旬，东莞市政府公布房市“促市”政策，罕见地出台多则措施，其中一条新政将原来“家庭自有居所人均面积不低于18平方米方可获得入户入学积分值”改为“凡拥有自主房产证可获积分值（非住宅类房产不算）”，被视为松绑对住宅公寓的限制。

事实上，此新政的背后，是三年来全市库存超2000套住宅公寓滞销的烦恼。羊城晚报记者调查发现，今年以来，持住宅公寓产品的开发商一再拖延开盘，住宅公寓市场正临界崩盘边缘而备受关注。

有声音认为，一旦住宅公寓崩盘，或许就成为东莞楼市倒掉的首张多米诺骨牌。不过，有专家表示东莞首次干预市场，政府将目光瞄准了住宅公寓，说明这一块的压力确实很大，但公寓影响有限，不会使东莞楼市崩盘。

现状

一公寓两年仅卖出三成房源

2012年9月开盘至今的东城新世纪星城美寓，其销售周期已有20多个月，但目前其网签销售率仅三成多。该精装公寓售价在6000元至7000元每平方米，远低于东城的区域均价。销售工作人员解释，该楼盘一直以自然销售为主，价格两年多来基本不变。

据瑞峰置业市场研究部数据监测显示，截至目前，东莞全市共有约47个项目有公寓产品在售，其中住宅性质的有29个，主要集中在主城区、临深片区、松山湖片区等人口经济较为集中发达的区域。

“居住或租赁人群主要以商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。”瑞丰置业董事副总经理姚丽军分析说。

据了解，东莞公寓在2006年和2007年供需达到高峰，之后市场呈现出供过于求的局面，开发商开始大幅减少了公寓项目的开发。同时由于2008年的市场波动之后，投资性需求减少，公寓市场供应量也开始缩小。在2008年至2011年的4年间，公寓供应处于低位水平，成交量也受供应的影响，波动较为明显。

到了2012年，东莞楼市活跃，开发商一窝蜂地抢着开发公寓，十多个住宅公寓项目纷纷入市，近万套房源进入市场供应，两年期间，供应的活跃成交直接推高全东莞的楼市成交量。

但是到了今年上半年，东莞公寓销售遭遇滑铁卢，呈现低位运行的状态，近万套库存仅消化了一半，截至今年7月，东莞全市住宅性质公寓可售套数为2252套，主要是45平方米至50平方米的房源。让人惊讶的是，今年以来，仅有位于南城和松山湖的各一公寓项目入市。

全市住宅公寓还能卖一年半

据瑞峰置业市场研究部负责人李毅测算，目前，东莞全市住宅性质公寓存量15.13万平方米，以近6个月的消化速度计算其消化周期是17.2个月。也就是说，按目前的市场销售速度，东莞的存量住宅公寓至少还能卖一年半。

记者在调查中了解到，今年以来，原先要上马推售的住宅公寓项目，因为存量房的“龟速”销售量，大多不愿贸然面市。

“以某二线镇区为例，原先有两个住宅项目准备在年中推售。但市场实在是太冷，加上春节以来大量人员离莞，即使有投资客有钱买，买了之后也无人租，开发商不得不一直往后拖，就是不愿意开盘。”一知名中介机构的负责人告诉记者，南城、长安、厚街等城区和发达街区的还有成交量，但下面的二线镇区基本是半年多都没有成交量了，其均价都在“9000”之下。

专家

公寓影响有限 楼市不会崩盘

东莞市房地产协会秘书长陈骏良告诉羊城晚报记者，东莞的房产政策一直以打压为主，此次促市是前所未有的。“不能说新政针对公寓，应该说是对整个楼市都是利好。”他认为，虽然有不少业内人士认为促市政策还不够猛，但东莞此次起了个好头很不容易，是要一步一步走的，不能操之过急。“东莞的房子一直卖得很好，政府调控不是因为怕崩盘，而是要放开一些不合时宜的老做法。”

“东莞作为二线城市的楼市领头羊，可以说是首次干预市场，政府将目光瞄准了住宅公寓，说明这一块的压力确实很大，”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受羊城晚报采访表示，东莞是世界工厂，其楼市涨跌实际是实体经济发展的缩影，“只要东莞的经济基础没有垮掉，但即使公寓市场崩盘了，东莞整体楼市也不可能崩盘。”

宋丁表示，东莞楼市总体健康，以整体住宅为例，存量490万平方米，有5万多套，但去年和前年，全东莞的销售额基本也在5万套左右。即使今年上半年同比去年下滑四成，但实际成交套数也有两三万套，供求关系基本平衡。而住宅公寓2000多套的存量，占整体市场的不到二十分之一，“这从这一比例来看，公寓的冷遇对大局影响有限。”

他强调，东莞“促市”放在全国背景下是可以理解的，今年以来，全国由于受到信贷紧缩等因素影响，特别是东莞自春节以来，产业转型升级阵痛，大量务工人员流失，原先公寓定位销售的群体发生了变化，公寓自然就滞销了。“随着转型升级的完成，制造业的扎实发展，一直处于价格低洼的东莞楼市，未来潜力我还是非常看好的。”