东莞别墅上半年成交受挫 超五成项目降价销售

去年是东莞别墅疯狂爆发的一年，尽管销售业绩也较往年理想，但是截至2013年年底，东莞别墅依然留下了高达近120万平方米的库存，2014年别墅市场面临艰巨的去化压力。从2013年底新开工未上市的别墅数据来看，曾预计2014年全年别墅供应量将不逊于2013年，但是进入2014年后，除了1、2月份受传统的季节性因素影响，供应低迷之外，往常的3月小阳春供应小高峰未能出现，持续两个月断供，进入二季度后，供应萎靡状态依然难以改变，供应逐月缩减，即使往年出现供应爆棚的五六月份今年也是处于沉寂。

根据东莞中原研究部数据显示，2014年上半年东莞别墅市场新增供应7.24万平方米，合计220套，供应面积环比下跌84.72%，同比去年上半年降幅则高达89.06%；成交面积22.46万平方米，合计623套，成交面积环比大幅下降51.34%；成交金额34.69亿元，环比下跌50.69%，同比去年上半年下跌29.91%；成交均价15448元/平方米，环比上升1.33%，同比去年上半年上涨7.78%。

别墅开工建设总量创新高

记者从东莞建设网监控的别墅新建开工信息来看，截至6月30日，上半年东莞别墅开工建设总量达到71.11万平方米，为历年以来东莞别墅开工建设最多的一个半年。但与开工量形成鲜明反差的是，今年开工并上市的项目面积为零。东莞中原市场研究部总监车德锐认为，这种开工建设多，入市少的态势从2013年开始特别明显，从2013年1月到2014年6月底，东莞别墅已开工未入市的建筑面积已经达到137.42万平方米，而在2013年之前已开工未入市的别墅量还有32.68万平方米。

东莞目前尚存在大量适宜开发别墅产品的地块，部分地价成本较高的地块也会增加别墅产品的规划，这些都意味着明后两年东莞别墅的供应将不会少。今年上半年因各种原因，别墅入市量创下历史最低，但是估计到下半年，楼市的这种下行态势会趋于缓和，经济趋稳健，将会有不少全新别墅积极入市，供应量会明显回升。

车德锐表示，今年上半年别墅供应量的锐减，主要原因有：一是楼市高位运转后进入新一轮的调整期，整体行情下行，买卖双方信心都出现观望，别墅捂盘现象增多；二是年初东莞扫黄经济受到一定影响增速放缓，且随着反腐深入，潜在的别墅购买者大幅减少，别墅需求的减少导致开发商以消化库存为主，新品谨慎入市；三是部分开发商资金链出现问题，别墅开发资金无以为继，或是以别墅项目抵押获取资金去开发去化速度更快的刚需产品，导致多个别墅盘无法按时正常入市；四是今年气候异常，雨季长暴雨多，也严重影响着部分别墅项目的工程进度。

　　别墅以联排、双拼产品为主

上半年新增入市的东莞别墅仅有万科·棠樾、锦绣山河、保利生态城等8个，而2013年同期新增的别墅项目有28个，去年下半年上市的别墅更是高达30个。不管环比还是同比，今年上半年入市的别墅个数都大幅减少。而从入市规模来看，今年上半年新增供应量最多的万科·棠樾也不过是71套，而2013年两个半年度入市的别墅规模在100套以上的分别有5个左右，其中像碧桂园柏丽湾、海逸豪庭这种品牌大盘入市量更在200多套。与去年别墅盘大规模入市轰炸相比，今年的别墅供应秉承少开少走的模式，少量试水，开发商推货格外谨慎。

在别墅产品类型方面，去年虽然是联排、双拼别墅占主流，但是叠加、独栋别墅也不在少数，产品面积既有小于100平方米的经济型，也有上千平方米的高端奢华型，产品线可谓是最丰富的一年。而今年上半年完全无叠加、独栋别墅供应，产品面积主流以250—500平方米为主，产品可选择性减少。

上半年东莞别墅成交22.46万平方米，为2010年下半年以来成交最低的半年度数据。而从月度来看，除了1月延续去年年底的火热行情，虽然环比下降明显，但与以往的1月淡季相比成交较为理想，而其余各月成交不温不火，都低于历史同期。别墅成交大幅减少的原因：一是别墅供应萎缩到历史最低点，缺乏推货多成交量集中的热点单盘；二是别墅实际开盘比新增供应的更要稀少，开发商推盘节奏不如往年，多数项目的营销推广都较为沉寂，别墅库存消化也陷入僵局；三是市场进入低迷期，不少人持币观望，再加上今年房贷异常持续收紧，尤其对于经济型别墅的购房者来说影响较大。

　　超五成别墅降价销售

从今年上半年别墅成交面积区间的占比对比情况来看，成交主流面积段依然为200—400平方米，占比高达71.59%，主要成交项目有碧桂园天麓山、碧桂园柏丽湾的双拼别墅，沿海丽水佳园的联排别墅，海逸豪庭的双拼、佳兆业帝景中央的联排别墅等。

与去年相比，变化较为明显的是，200平方米以下的经济型小别墅成交占比大幅减少，占比不足5%，今年处于该面积段的别墅不仅项目数少，成交规模也不及去年，去年上半年成交放量的小面积别墅项目有汇景御泉香山、海逸豪庭、万科·棠樾、誉景名居等，而下半年更有成交量高达125套的万科四季花城和较受欢迎的保利生态城，今年则明显缺乏这种能形成市场热点的畅销项目。

从成交总价区间对比情况来看，成交占比最高的依然为300万—400万元/套的别墅产品，占比为18.94%，但是与去年上、下半年相比，占比明显变小，不仅如此，400万元以下的别墅成交占比都明显减少，而与之相反的是，500万—800万元/套的中高总价别墅成交占比大幅提升，并占据主流地位。这与今年上半年东莞别墅成交小户型产品减少，中大面积产品增大的规律是相一致的。上半年东莞别墅成交的主流依然集中在0.8万—1.2万元/平方米的产品上，成交占比为35.31%。3万元/平方米以上的高价别墅成交占比较低。

中原市场研究部的监控数据显示，今年上半年有成交的66个别墅项目中，除却9个尾盘项目无从比较之外，环比共有37个项目成交均价出现不同程度的降幅，而仅有20个项目成交均价同比上涨，降价的项目远远多于涨价的项目，即使在成交前十的项目中降价项目也占了70%，但是今年上半年别墅成交均价同比依然上涨了1.33%，主要是就是因为高单价别墅产品的成交比例明显扩大。在畅销排行前十五的项目中，共有11个成交均价出现不同程度的同比下跌，降价范围超过七成，其中，部分项目降价之后成交明显上涨，典型案例有沿海丽水佳园，降价幅度达到13.87%，成交量上涨94.74%；观澜碧桂园均价同比下跌5.19%，成交量大幅上涨184.62%。对于定位不高面向群体不局限高富阶层的这部分别墅来说，降价是拉动成交较为有效的一种手段。

此外，据东莞中原研究中心监测数据显示，目前东莞别墅库存的消化周期为18个月，即使没有新增供应，别墅库存消化也是一项艰难的工程。

　　下半年别墅供应将有释放

根据东莞中原研究部监测，截至6月底东莞别墅开工建设但未上市的建筑面积已达170万平方米，虽然如此巨量的别墅不可能全部集中下半年入市，但是可以预计下半年豪宅市场，尤其是别墅将结束供应冷淡的局面而出现一波释放高峰。

下半年别墅供应的爆发还将体现在众多的全新项目入市，根据市场反馈的不完全统计，三季度将有蜜糖、中惠松湖城、三正瑞士半山等7个全新项目新增入市，四季度也将有珠江观澜御景、新世纪君汇半岛、皇家翡翠湾花园等11个全新别墅项目供应，这些项目不局限于城区、厚街这些热点区域，分布区域广泛，其中不乏石龙、石排、东坑、道滘、麻涌、高埗这些楼市冷清别墅项目稀少的区域，这些全新别墅项目的入市将给区域楼市引发热点。如果再加上不在少数的旧盘加推新品，下半年的整体豪宅市场供应将呈现十分热闹的状态。

车德锐表示，对于豪宅市场而言，今年下半年或将呈现量升价跌的态势。成交量在供应量的刺激下上升毋庸置疑，而价格下跌的判断理由则在于：一是，不少下半年全新入市的豪宅项目将以低于市场预期的“平民价”入市，而该片区别墅均价目前多数在14000元—17000元/平方米；二是，下半年入市的不少别墅项目集中在东坑、石排、石龙、麻涌这些较落后区域，预计将出现众多别墅卖洋房价的局面，低价别墅产品成交比例提升将使整体豪宅均价结构性走低；三是，部分尾盘豪宅继续低价清库存，优惠折扣较大。