楼市成交量依旧不乐观 业内称大户型或现以价换量

  进入9月，就到了房企企盼的“金九银十”。今年的市场大环境似乎决定了房企只有采取以价换量的方式，才能增添“金九银十”的成色。从近日楼市动向看，上海豪宅市场率先出现价格松动，对于别墅、大户型，不论新房还是二手房，价格变动都较为明显。

  以价换量，更多或现于170平方米以上大户型市场

  万科城市花园二手房价格近期明显下滑。全职太太韩女士告诉记者：“双拼别墅去年成交价在1000万元左右，可最近挂出来两套，其中一套挂牌750万元，走拍卖程序，流拍了；还有一套挂牌850万元，都好几个月了，也没人看房。”

  记者查询资料发现，该小区今年二手别墅无成交记录。

  而位于新江湾城板块两个新房项目，近期交易量上升。在8月18日至24日统计周期内，新江湾中凯城市之光名苑和华润置地橡树湾城分别以10套和7套的交易量，位居板块交易量前两名。

  新江湾的两处楼盘成交量均与价格调整关系密切。华润项目属于“老盘新开”，自2008年开盘以来累计销售均价为3.68万/平方米；2011年底与去年同期，单套面积295平方米以上的大户型单价超过4万元/平方米，只是成交十分零星。但在8月18日至24日内成交的7套住宅均为类似的大户型，均价只有3.38万元/平方米。以价换量效果还是比较明显的。中凯项目今年1月开盘，从3月至7月，价格在4万元/平方米左右，但成交始终在30套左右徘徊。8月中下旬均价回落至3.92万元/平方米后，就促成了10套交易。

  上海中原研究部高级经理龚敏认为，华润项目以大户型为主，销售进程并不算快，后市压力较大，所以以价换量是关键；中凯项目中小户型居多，符合主流需求，价格松动后，销售进程明显加快。从这一趋势看，未来更多的“以价换量”将出现在170平方米以上的大户型市场。

  房地产商遭遇库存压力，不少企业不惜“降价清货”

  多家房企中期业绩展示了积极的调整态度。例如，富力、龙湖、远洋、首创采取了积极补仓的措施，以期“货量充裕”抢跑市场。

  更多开发商明确以去存化为目的，不惜降价全力清货。例如，万科再度提出“现金为王”的策略，要求新开盘去化率达到60%，加快库存消化；融创则表示将加速二三线城市清货；远洋明确，对超过一年半的库存进行降价。房价点评网由此认为，当下销售目标完成率不足50%的房企，未来都会有降价去存货的可能，预计下半年市场将迎来新一波降价潮。

  上述行动的大背景，便是不少房地产商正在遭遇库存压力。克而瑞研究中心和房价点评网的数据监测显示，截至8月，多数房企销售指标完成率不足50%，其中不乏华润、龙湖、绿地、招商、金地、首创等行业巨头。

  而随着新房市场出现“以价换量”，二手房市场的议价空间也在打开。上海中原地产研究部经理卢文曦表示，迫于新房市场价格挤压，二手房议价空间有望进一步扩大，推动交易上升；而从长期来看，受房地产税等政策预期影响，预判性抛售会逐渐增多，二手房市场挂牌数量的增多会让议价弹性更大。

  大量城市取消限购，但市场成交依旧不乐观

  克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和中国房地产测评中心发布的“中住288指数”，最新一期8月的“中住288指数”为1092.9点，较7月下降2.9点，环比下跌0.26%，跌幅较7月扩大0.13个百分点，同比涨幅继续收窄至2.93%。

  上海易居研究院副院长丁祖昱指出，这已是全国一手房价格指数连续5个月出现下跌。照此趋势，预计接下去几个月全国房地产价格将整体处于下行通道，且将持续到年底，预计11月及12月288个城市住宅指数涨幅同比将变成零，也就是说，房价用一年时间实现了回归。

  数据显示，房地产价格下滑范围也进一步扩大。8月一手房价指数下滑的城市达153个，相比上月增加了5个；　一线城市北上广深环比全线下滑，北京降幅最大，下滑达0.83%，上海降幅最低，为0.06%。同比来看，四个一线城市仍有不同程度上涨，但相比前几个月，同比涨幅逐步缩小；　而和去年同期四个城市房价指数接近20%的同比涨幅，已是“天上地下”。在其余284个城市中，有93个城市同比出现下滑，个别库存压力较大的城市下滑幅度超过10%。

  虽然8月大量城市已经取消或者放松限购措施，部分地方政府还通过财政补贴、契税减免、放松贷款利率等方式刺激房市，但受“买涨不买跌”与限贷政策没有松绑的影响，市场成交量依旧不乐观。展望已经到来的9月市场，丁祖昱认为不能轻言“金九银十”一定会到来，开发商自身是否给出有效的调整方案，依旧十分重要。

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  8月全国楼市跌声一片

  9月1日，中国指数研究院发布8月份房地产市场“百城价格指数”：8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌。

  74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月增加5个；价格环比下跌的城市数量较上月减少2个，其中跌幅在1%以上的有31个，较上月减少8个。

  同比来看，全国100个城市住宅均价上涨3.15%，涨幅较上月缩小1.57个百分点，为连续第8个月缩小。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7095元/平方米，环比下跌0.69%。

  北京、上海等十大城市(新建)住宅均价全部下跌。杭州环比下跌1.81%，跌幅居十大城市首位；重庆(主城区)、武汉、天津跌幅也介于1%-1.7%之间；广州、南京、上海、深圳、北京、成都跌幅在1%以内。